中新網(wǎng)12月25日電 據(jù)報(bào)道，在幾大國有商業(yè)銀行的共同努力下，央行有可能與中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)手，將市場(chǎng)求證已久的房產(chǎn)證券化推上前臺(tái)。截至12月份，中國建設(shè)銀行、中國工商銀行都已連續(xù)3次以上向央行與國務(wù)院上報(bào)了有關(guān)開展房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)方案。
央行有關(guān)人士透露，央行已經(jīng)召集了各方面的專家正在對(duì)兩家銀行的方案進(jìn)行論證，問題的核心是央行與證監(jiān)會(huì)的權(quán)力分配、責(zé)任分擔(dān)的劃分及央行對(duì)四大行如何進(jìn)行有效監(jiān)管。中國人民銀行貨幣政策司正就個(gè)人住房抵押貸款證券化方案向國務(wù)院辦公廳做最后的細(xì)節(jié)解釋工作，待細(xì)節(jié)解釋工作結(jié)束后，個(gè)人住房抵押貸款證券化可能正式實(shí)施。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道稱，在幾大國有商業(yè)銀行的共同努力下，央行有可能與中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)手，將市場(chǎng)求證已久的房產(chǎn)證券化推上前臺(tái)。截至12月份，中國建設(shè)銀行、中國工商銀行都已連續(xù)3次以上向央行與國務(wù)院上報(bào)了有關(guān)開展房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)方案。央行有關(guān)人士透露，央行已經(jīng)召集了各方面的專家正在對(duì)兩家銀行的方案進(jìn)行論證，問題的核心是央行與證監(jiān)會(huì)的權(quán)力分配、責(zé)任分擔(dān)的劃分及央行對(duì)四大行如何進(jìn)行有效監(jiān)管。中國人民銀行貨幣政策司正就個(gè)人住房抵押貸款證券化方案向國務(wù)院辦公廳做最后的細(xì)節(jié)解釋工作，待細(xì)節(jié)解釋工作結(jié)束后，個(gè)人住房抵押貸款證券化可能正式實(shí)施。
證監(jiān)會(huì)的考慮
“現(xiàn)在，我們正在開會(huì)，討論的就是這個(gè)問題”，參與論證的國家貨幣政策委員會(huì)委員李楊證實(shí)。但對(duì)于兩家銀行是否將在年內(nèi)開辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，李楊不置可否。
據(jù)了解，這兩家銀行的方案在央行最終獲得通過的可能性很大。央行的一位不愿透露姓名的人士告訴記者，“央行的態(tài)度很鮮明，自從建行的抵押債券模式(即表內(nèi)融資)被央行認(rèn)同后，央行已經(jīng)開始考慮放開個(gè)人住房貸款證券化業(yè)務(wù)；就此事，央行曾多次與證監(jiān)會(huì)高層接洽，并拿出了一整套方案送報(bào)國務(wù)院”。
一消息人士透露，國務(wù)院已責(zé)成央行與中國證監(jiān)會(huì)共同拿出一套可行性方案。
央行認(rèn)為，由于房地產(chǎn)價(jià)值大、周期長(zhǎng)、位置固定、整體不可分割性等不利因素，形成其投資金額大、市場(chǎng)流動(dòng)性差的特點(diǎn)，使得一般企業(yè)或個(gè)人很難涉足于該行業(yè)的投資；房地產(chǎn)證券化通過有價(jià)證券形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分割并出售給各中小投資者，是啟動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突破點(diǎn)。
據(jù)悉，要實(shí)現(xiàn)人均居住8平方米的目標(biāo)，約需投資2000-7000億元，但我國目前的公積金、住房基金的積累還遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)展的需要；我國銀行儲(chǔ)蓄存款雖已逾10萬億元，但其中絕大部分都是5年期以下的存款，而房地產(chǎn)抵押貸款的一般期限都在10年左右。
央行的這位不愿透露姓名的人士坦言，“房地產(chǎn)證券化，不失為當(dāng)前最可行的方法之一。就銀行方面來說，由于房地產(chǎn)證券化在銀行業(yè)務(wù)中是不反映在資產(chǎn)負(fù)債表上的，與傳統(tǒng)的貸款相比，它可減少央行對(duì)銀行的準(zhǔn)備和資本要求，具有更大的利潤(rùn)”。
但證監(jiān)會(huì)卻認(rèn)為，大部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)才剛起步，房地產(chǎn)抵押貸款占總貸款比例不足1%，與國外30%-40%的比例相比仍有相當(dāng)?shù)牟罹�，�?duì)于現(xiàn)在的各商業(yè)銀行來說，需要考慮更多的是業(yè)務(wù)的發(fā)展，抵押貸款證券化還不是當(dāng)務(wù)之急；此外，證監(jiān)會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)證券化的一系列配套措施尚未成熟。
央行態(tài)度轉(zhuǎn)變
雖然在我國進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的呼聲一直很高，但是各商業(yè)銀行在先期向中國人民銀行上報(bào)的個(gè)人住房抵押貸款證券化方案卻都很難說服監(jiān)管部門�！白钪饕脑蚴牵貉胄邢Ｍ虡I(yè)銀行通過表外融資的方式出售資產(chǎn)，而各大商業(yè)銀行的方案，則要求表內(nèi)融資，即把銀行的證券化資產(chǎn)拿來抵押”，李楊解釋道。
“表內(nèi)融資”是指被證券化的貸款資產(chǎn)保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，所有者權(quán)益仍屬于銀行，這樣，住房抵押貸款證券的發(fā)行人實(shí)際上就是銀行本身。這些住房抵押貸款還作為商業(yè)銀行倒閉時(shí)清算的資產(chǎn)。而“表外融資”則不然。
建行市場(chǎng)部總經(jīng)理孫滌博士指出，表內(nèi)融資方式，其真實(shí)目的是想借此搭建好連接貨幣市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的平臺(tái)，為銀行未來的各種信貸證券化樹立一個(gè)好信譽(yù)，并最終降低自身不良資產(chǎn)比率。
而央行認(rèn)為，拿來出售才是標(biāo)準(zhǔn)意義上的個(gè)人住房貸款證券化，而后者則只能叫做住房抵押債券。此前，建行已被批準(zhǔn)試點(diǎn)的方案也只能是一種抵押債券的概念。
“央行一再要求商業(yè)銀行一步到位進(jìn)行表外融資，并且，雙方圍繞著個(gè)人住房抵押貸款證券化方案進(jìn)行了多次協(xié)調(diào)�！毖胄械挠嘘P(guān)人士告訴記者。
誰是最終受益者
“房地產(chǎn)證券化后，銀行、房地產(chǎn)商、購房者、投資者都將是最終的受益者”，工行的周先生如是說。
他分析，房地產(chǎn)證券化實(shí)施之后，各投資主體就能直接到市場(chǎng)上尋求資金來源，減少了相互依賴性，降低了串聯(lián)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并有效地緩解了銀行資金緊張的狀況，增加了銀行信貸資金流動(dòng)性；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，能夠最大限度地解決空置房積壓，盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)其資本加速流通和改善資本結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)營銷目標(biāo)，解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的巨額債務(wù)，使其房地產(chǎn)物業(yè)得以“解套”，也同時(shí)使得銀行等債權(quán)人的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)；購房者可以擺脫銀行由于資金來源不足等原因而提供貸款時(shí)存在的苛刻條件，還能減輕購房還貸利息負(fù)擔(dān)；由于房貸信用質(zhì)量較高，房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險(xiǎn)、比存款劃算的新型投資方式。
孫滌認(rèn)為，房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)將推動(dòng)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，使房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。購房者可以通過購買有價(jià)證券，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值，中小投資者也可按自己的意愿換房，更多地得到實(shí)惠。另外，證券讓資產(chǎn)的持有者更加分散，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展大為有利。
亟待解決的問題
住房抵押貸款證券化在我國還屬于試驗(yàn)階段，現(xiàn)有的有待完善的法律體系將是我國開展住房抵押貸款證券化的首要障礙。
“目前，實(shí)行房地產(chǎn)證券化，除了會(huì)遇到專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才缺乏等技術(shù)性問題以外，還會(huì)有3個(gè)顯性風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆賬和不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；缺乏健全的個(gè)人信用制度；我國的證券法沒有對(duì)國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨(dú)的規(guī)定和描述”，趙錫軍分析。
房地產(chǎn)證券化推行前期，必須要求銀行房地產(chǎn)貸款應(yīng)當(dāng)是那些風(fēng)險(xiǎn)小、還本付息違約率低的信貸資產(chǎn)，以便降低證券化以后的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者的利益。目前，我國的個(gè)人住房按揭貸款的呆賬及不良資產(chǎn)跡象已經(jīng)“顯山露水”，更有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了騙取房貸而不惜用“假按揭”的手段。因此銀行要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的審核工作，房地產(chǎn)企業(yè)要按照國際慣例和市場(chǎng)整合的規(guī)則進(jìn)行股份制改造，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
“個(gè)人住宅抵押貸款雖然安全性強(qiáng)，但其期限長(zhǎng)，現(xiàn)金回流慢，加上日益增長(zhǎng)的住房抵押貸款，其資產(chǎn)項(xiàng)目中的長(zhǎng)期資產(chǎn)所占的比例越來越大，去掉央行的法定準(zhǔn)備金和巨額的不良債權(quán)，稍有不慎，海南發(fā)展銀行的悲劇就有可能重演”，李揚(yáng)提醒。
現(xiàn)今，我國還沒有完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得“軟弱無力”。銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，只好在貸款方式上進(jìn)行嚴(yán)格控制。這就無形中制約了個(gè)人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展，而規(guī)模過小的住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)對(duì)證券化的推行是沒有多大意義的。因此，建立包括個(gè)人信用登記、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)及規(guī)避在內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度，就成了當(dāng)務(wù)之急。
由于歷史的原因，我國現(xiàn)行《證券法》的相關(guān)條款中，缺少對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定，甚至在有關(guān)規(guī)定和條款中根本沒有提及證券化這種新的金融創(chuàng)新工具，這勢(shì)必增加房地產(chǎn)證券化的推行難度。“可以通過制定《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理?xiàng)l例》等相關(guān)的法律、法規(guī)來彌補(bǔ)證券監(jiān)管體制的這一缺陷，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對(duì)未來的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管”，李揚(yáng)建議。
新聞鏈接
房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離的一種投融資方式。住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)證券化內(nèi)容之一，就是用住房作擔(dān)保，把抵押貸款集中在一起發(fā)行證券。
