絕地反擊凈利潤同比增6成

　　房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)后的第一年實現(xiàn)了令人訝異的復(fù)蘇，且景氣度很快超越了上一高點——2007年。據(jù)上證報資訊統(tǒng)計,截至4月29日,已公布年報的133家房地產(chǎn)上市公司(包括完成借殼、注資，或以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的多元化企業(yè)),2009年共實現(xiàn)營業(yè)總收入2769億元,較上年的2080億元增長33.1%。同時,實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤416億元，較上年的257億元增長61.9%。

　　具體來看，在133家地產(chǎn)公司中,有20家公司2009年凈利潤同比增幅超過100%。其中大龍地產(chǎn)2009年凈利潤雖只有3.39億元，但比起2008年的236.05萬元大幅增長14259%，成為眾房企中的增速冠軍。但是，該公司前不久才因去年底違規(guī)參與土地拍賣被沒收巨額保證金、又因內(nèi)幕交易等問題被證監(jiān)會立案調(diào)查，2010年業(yè)績堪憂。這從另類的角度折射出房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營不確定性。

　　業(yè)績增幅在200%以上的地產(chǎn)公司還有黑牡丹、深長城、深物業(yè)A、陽光股份、世茂股份和陽光城等9家公司。另外，泛海建設(shè)等13家公司業(yè)績增幅在50%至100%之間。

　　除此之外，也有38家地產(chǎn)公司2009年的業(yè)績同比出現(xiàn)負(fù)增長,占了已公布年報地產(chǎn)公司的28%。其中天業(yè)股份下滑幅度最大，2009年虧損5645萬，與2008年盈利1087萬相比，增長為-620%。

　　預(yù)收款高企儲備“未來業(yè)績”

　　反映地產(chǎn)公司下一年業(yè)績最敏感的財務(wù)科目——預(yù)收賬款于2009年亦實現(xiàn)大幅飆升，其占當(dāng)年營業(yè)收入之比亦處于歷史高位。

　　統(tǒng)計顯示，133家地產(chǎn)公司年末實現(xiàn)預(yù)收賬款1996億，較上年的1034億飆漲逾93%。若以其與營業(yè)收入之比計算，2009年該比值為0.72，不僅遠(yuǎn)高于2008年的0.5，且處于近十年地產(chǎn)業(yè)的歷史高位。

　　細(xì)分來看，有27家地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占營業(yè)收入之比超過100%，其中以順發(fā)恒業(yè)最高，達(dá)278%。這家于去年初以借殼的形式登陸資本市場的萬向系地產(chǎn)新貴，目前看來的確儲備了充足的“未來業(yè)績”用來兌現(xiàn)重組承諾，不會令市場失望。

　　以預(yù)收賬款總額計算，“招寶萬金”仍然高居榜首，其中萬科317億元、保利地產(chǎn)298億元、金地集團(tuán)124億元、招商地產(chǎn)95億元，4家合計達(dá)833億元，占1996億總額的42%。同時，4公司中僅萬科同比增幅為32%，其余金地集團(tuán)增1.29倍、保利地產(chǎn)增2倍、招商地產(chǎn)增2.47倍，均高于市場平均水平。由此來看，2010年全國型房地產(chǎn)公司業(yè)績的確定性，整體上或高于區(qū)域型公司。不過，預(yù)收賬款同比漲幅最高的前十位幾乎均為去年剛完成借殼、轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的企業(yè)，參考意義不大。

　　市場格局分化考驗應(yīng)變能力

　　統(tǒng)計顯示，2010年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)仍實現(xiàn)了超高速增長，但4月以來國家實施的2007年來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，或使房地產(chǎn)行業(yè)未來市場格局至公司業(yè)績出現(xiàn)分化。

　　截至4月29日，117家已披露一季報的房地產(chǎn)公司共實現(xiàn)營收556億元，同比增長70%；實現(xiàn)凈利潤83.8億，同比增長1.26倍。

　　4月中旬，國家出臺一系列調(diào)控新政，遏止房地產(chǎn)市場投機(jī)投資性需求和房價過快上漲，由此北京、上海、深圳、廣州等一、二線城市“量價齊跌”，而自住需求占主導(dǎo)地位的二、三城市交易仍然保持活躍。

　　市場格局突變必然影響到相關(guān)公司的經(jīng)營策略。今年初仍有不少公司于一、二線城市高額舉債、激進(jìn)拿地，而在新政影響下，其資金鏈將面臨考驗。

　　“招寶萬金”一季度的單月銷售數(shù)據(jù)顯示，二、三線城市、低價房市場明顯好于一、二線、高價房市場。萬科即在一季報中研判，新政將對市場產(chǎn)生顯著影響，個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將被扭轉(zhuǎn)。而公司也以實踐檢驗自己的預(yù)判，2010年將規(guī)避競爭過于激烈地塊，新增項目多位于房價上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二、三線城市。

　　2010年后的一段時期內(nèi)，經(jīng)營日益穩(wěn)健、深耕二、三線的公司，或?qū)⒂瓉須v史性機(jī)遇。(郭成林)