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    民間資本參建保障房能否“瓜熟蒂落”?
2010年05月18日 13:13 來(lái)源:新華網(wǎng) 參與互動(dòng)(0)  【字體:↑大 ↓小

  日前頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確,鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。

  目前,各地政策性住房建設(shè)正在大規(guī)模推進(jìn),同時(shí)民間資本相對(duì)充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),不少民間資本對(duì)政策性住房中的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目躍躍欲試。

  業(yè)內(nèi)人士就此建議,應(yīng)實(shí)現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對(duì)接”,合理設(shè)計(jì)民間資本的進(jìn)入渠道,確保相應(yīng)鼓勵(lì)政策能落實(shí)到位。

  民間資本參建保障房正當(dāng)其時(shí)

  根據(jù)國(guó)土資源部公布的計(jì)劃,全國(guó)30個(gè)省區(qū)市(西藏除外)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃,其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量,占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。2010年,中央將下達(dá)300萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)。不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少于總量60%”等高目標(biāo)。今后幾年保障房建設(shè)規(guī)?芍^空前,并將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流。但落實(shí)保障房計(jì)劃,必須解決要解決“誰(shuí)來(lái)建”的問(wèn)題,鼓勵(lì)和吸引更多民資主體參與勢(shì)成必然。

  此次《意見(jiàn)》提出,支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房,參與棚戶區(qū)改造,享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此一政策出臺(tái)可謂正當(dāng)其時(shí)。

  中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則還指出,國(guó)內(nèi)居民存款余額早在2008年便已超過(guò)20萬(wàn)億元。各類金融產(chǎn)品不斷推出恰也說(shuō)明,民間投資渠道有待拓寬?梢哉f(shuō),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了資本相對(duì)短缺的時(shí)期,而迎來(lái)相對(duì)充裕階段。保障房資金渠道有了進(jìn)一步拓寬的條件。

  記者調(diào)研還發(fā)現(xiàn),在部分城市,隨著近年來(lái)商品住宅用地供應(yīng)相對(duì)趨緊、地價(jià)不斷走高,一些資質(zhì)不低的民營(yíng)房企也面臨著儲(chǔ)地不足、“吃不飽”的情況。上海一知名民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人告訴記者,公司在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)已有18年,但已有近4年沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備,現(xiàn)有的項(xiàng)目只能開發(fā)1年半左右,且繼續(xù)拿地難度很大;而另一方面,公司閑置資金有四五億元,加上銀行授信,可用資金超過(guò)20億元。在此形勢(shì)下,公司對(duì)政策性住房、保障性住房“充滿興趣”。

  目前,保障性住房的規(guī)定利潤(rùn)率大多在3%至5%,棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的利潤(rùn)也遠(yuǎn)低于一般商品房開發(fā)。但一些民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,這些住房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也要小得多,很適合經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)。

  部分民營(yíng)房企對(duì)保障房心存顧慮

  不過(guò),也有部分民營(yíng)房企對(duì)保障房心存顧慮。青島一知名的民營(yíng)房企董事長(zhǎng)一說(shuō)起保障性房,便搖頭直言:“不想再干了。”

  他說(shuō),公司在2002年開始在當(dāng)?shù)貐⑴c建設(shè)保障房,當(dāng)時(shí)還有贏利。隨后連做五六個(gè)保障房、政策性住房項(xiàng)目,總面積約有50萬(wàn)平方米,卻累計(jì)虧損約7000萬(wàn)元。

  2007年,這家公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)一個(gè)面積約6萬(wàn)平方米的限價(jià)房,定價(jià)是4578元/平方米。不料,在建設(shè)過(guò)程中,鋼材價(jià)格猛漲,建筑成本劇增。以限定價(jià)格銷售,最后該項(xiàng)目每平方米虧損1000多元,整個(gè)項(xiàng)目虧損5000多萬(wàn)元。2009年,這家公司還承建一個(gè)大型經(jīng)適房項(xiàng)目,由于企業(yè)額外承擔(dān)了部分動(dòng)拆遷成本,致使每平方米增加成本約1500元,最后核算此項(xiàng)目公司虧損800多萬(wàn)元。

  這位董事長(zhǎng)說(shuō):“民營(yíng)房企對(duì)保障房抱有很多顧慮,一是在價(jià)格、利潤(rùn)限定的情況下,市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的成本及銷售風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?二是一旦在建設(shè)、管理過(guò)程中出現(xiàn)不規(guī)范現(xiàn)象,也會(huì)增加企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)!

  另一家在多個(gè)省市建設(shè)保障房項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人說(shuō),要保證保障房的建設(shè),難題還是在政府!耙晕覀?cè)庥鲞^(guò)的困難來(lái)說(shuō),一是項(xiàng)目開工時(shí)間一拖再拖;二是70%的土地供應(yīng)能不能實(shí)現(xiàn)還不知道”。他說(shuō),從去年3月份以來(lái),一些地方政府和我們談的保障房項(xiàng)目很多,但由于政府的償還能力和行政效率等問(wèn)題,很多項(xiàng)目都還停留在談判階段,很難繼續(xù)推進(jìn)。他說(shuō),企業(yè)對(duì)保障房項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括銷售需求,政府的償還能力、誠(chéng)信度、執(zhí)行能力等。

  一些業(yè)內(nèi)人士還提出,經(jīng)適房、限價(jià)房畢竟可以通過(guò)直接銷售回收成本,而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”,需更多資金沉淀,因而吸引民間資本參與更迫切。

  如何讓民間資本在保障房項(xiàng)目中順利進(jìn)退?

  此次國(guó)務(wù)院的《意見(jiàn)》規(guī)定,規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻,創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、平等準(zhǔn)入的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開透明,對(duì)各類投資主體同等對(duì)待,不得單對(duì)民間資本設(shè)置附加條件。

  多位業(yè)內(nèi)人士建議,政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任,“政府的歸政府”“企業(yè)的歸企業(yè)”,雙方以契約形式履行各自責(zé)任,并接受公開監(jiān)督。其次,在對(duì)保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下,應(yīng)讓保障房開發(fā)市場(chǎng)向國(guó)企、民企平等開放,相關(guān)政策均等享受,形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。此外,政府應(yīng)建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過(guò)程中的不確定因素。

  另一方面,除由民營(yíng)房企直接承擔(dān)保障房建設(shè)外,還應(yīng)拓寬民資更多進(jìn)入渠道。比如,上海市政協(xié)委員、上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認(rèn)為,可通過(guò)金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道,管理好民間資本對(duì)公租房的投資風(fēng)險(xiǎn)。她建議,可通過(guò)“資產(chǎn)證券化”的途徑向民間“分期借款”,由開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)公租房,完工后將其所有權(quán)移交給政府,政府將公租房“打包”,并附上每年支付收益的財(cái)政擔(dān)保,出售給資產(chǎn)證券化平臺(tái),后者以此資產(chǎn)包為基礎(chǔ),向社會(huì)公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,募集資金。最后,政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會(huì)資金)來(lái)支付開發(fā)商的建設(shè)款項(xiàng)。當(dāng)然,政府必須確保租金和政府補(bǔ)貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源,而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來(lái)操作。

  民革上海市委副主委李世耀則建議,探索建立房地產(chǎn)信托投資基金,用公共租賃房“打包抵押”的方式,發(fā)行政府融資債券,將流動(dòng)性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動(dòng)性的證券,促進(jìn)民間儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化,并提高保障房資金籌集量。(記者 葉鋒、鄧衛(wèi)華)

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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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