2007年3月爆發(fā)的美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇�；ㄆ�、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著名金融機(jī)構(gòu)，2007年度都因次級(jí)貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機(jī)被摩根大通以低價(jià)收購，成為危機(jī)發(fā)生以來第一家倒下的大型金融機(jī)構(gòu)。全球股市出現(xiàn)大幅下跌和劇烈動(dòng)蕩，因次貸問題引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)還在加劇。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)估計(jì)，次貸危機(jī)的損失可能超過7000億美元。同時(shí)，中國資本市場(chǎng)也受全球次貸危機(jī)影響發(fā)生動(dòng)蕩。深刻認(rèn)識(shí)美國次貸危機(jī)的形成機(jī)制，對(duì)防范我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的借鑒意義。

　　違規(guī)行為造成次貸危機(jī)

　　在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的

　　美國次貸危機(jī)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的次級(jí)按揭貸款因債務(wù)人無法償債而引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)。次級(jí)按揭貸款，是相對(duì)于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過抵押形式，對(duì)收入低、沒有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負(fù)債較重、資信條件較“次”的住房購買人發(fā)放貸款。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款大致可以分為3個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用等級(jí)高、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)良客戶，按揭利率相對(duì)較低。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而“ALT-A”貸款市場(chǎng)是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯(cuò)，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。次級(jí)市場(chǎng)和“ALT-A”貸款市場(chǎng)都是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機(jī)就是這部分市場(chǎng)出現(xiàn)問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國次級(jí)抵押貸款證券市場(chǎng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有一套復(fù)雜的傳導(dǎo)機(jī)制。在美國，個(gè)人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請(qǐng)抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購買抵押貸款證券的投資者，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行會(huì)與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，回購抵押貸款。銀行還會(huì)購買一些信用違約互換合約，相當(dāng)于購買一種對(duì)抗抵押貸款違約率上升的“保險(xiǎn)”，來進(jìn)一步分散自己的風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。

　　次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國聯(lián)邦調(diào)查局(FBI)于2008年初開始對(duì)14家公司在次級(jí)抵押貸款中可能存在的會(huì)計(jì)欺詐、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為展開調(diào)查。3月，又開始對(duì)全美最大的抵押貸款銀行Countrywide涉嫌欺詐展開調(diào)查。這些公司的抵押貸款業(yè)務(wù)均受到毀滅性的次貸危機(jī)拖累。據(jù)報(bào)道，2004年至2007年之間，Countrywide抵押貸款業(yè)務(wù)的“服務(wù)性證券組合”突破1萬億美元。Countrywide于今年1月份接受了美國銀行(Bank of America)40億美元的并購要約。在美國司法部與聯(lián)邦調(diào)查局對(duì)其展開調(diào)查前，Countrywide已經(jīng)在接受美國證券及交易委員會(huì)(SEC)調(diào)查，并因?yàn)橥诵萁鸹�金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的。除了美國聯(lián)邦調(diào)查局與證券及交易委員會(huì)之外，數(shù)個(gè)州的調(diào)查人員也正對(duì)抵押貸款業(yè)展開獨(dú)立調(diào)查，以弄清相關(guān)公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權(quán)利法律，操縱誤導(dǎo)少數(shù)借款者借進(jìn)成本更高的貸款。

　　我國房地產(chǎn)貸款安全嗎

　　如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全

　　我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對(duì)銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局2008年2月發(fā)布的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5137.62億元，比年初增加452.88億元，同比多增63.28億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)10.58%。2007年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年12月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇及宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)更趨密切，無論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房?jī)r(jià)波動(dòng)而帶來的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強(qiáng)宏觀監(jiān)管，關(guān)注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢(shì)，適時(shí)提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)，制訂并實(shí)施合理、科學(xué)的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　比較我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國次級(jí)按揭市場(chǎng)，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請(qǐng)貸款，沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品。同時(shí)，房產(chǎn)首付在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機(jī)性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實(shí)施前，我國居民房地產(chǎn)貸款首付比例為20%。但實(shí)際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報(bào)道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過假信用的方式進(jìn)入的。

　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績(jī)，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是貸款利率增長(zhǎng)快，導(dǎo)致部分債務(wù)人喪失支付能力。近年來，央行數(shù)次提升貸款基準(zhǔn)利率。2004年10月29日從5.31%提高至5.58%；2006年4月28日金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)至5.85%。經(jīng)過連續(xù)10多次上調(diào)，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率已提高到7.47%，這對(duì)信用差、還款能力不強(qiáng)的貸款人來說無疑是巨大壓力。

　　四是房?jī)r(jià)在飛漲后存在下跌趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房?jī)r(jià)指數(shù)上漲20%左右。就具體的樓盤而言，則上漲50%至100%甚至更多。飛速上漲的房?jī)r(jià)刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財(cái)富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊(duì)伍中。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、房市流動(dòng)性降低、貸款利率大幅調(diào)升時(shí)，勢(shì)必加大高價(jià)購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風(fēng)險(xiǎn)。

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