社科院專家尹中立：房?jī)r(jià)上漲拉大收入差距

　　從總體上看，我國(guó)收入分配的主要問題是居民儲(chǔ)蓄占國(guó)民總儲(chǔ)蓄的比例下降，而政府儲(chǔ)蓄和企業(yè)儲(chǔ)蓄的占比不斷上升。形成這種分配結(jié)構(gòu)的原因有很多，其中一個(gè)重要原因是住房制度改革。住房制度改革之后，土地作為生產(chǎn)要素開始參與社會(huì)財(cái)富的再分配。

　　住房制度改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房制度的市場(chǎng)化與貨幣化，該目標(biāo)于2000年基本實(shí)現(xiàn)。隨著住房制度改革的完成，城市居民的住房消費(fèi)發(fā)生了根本性變化，由以前的單位分房變?yōu)樽约旱绞袌?chǎng)去購買住房，使我國(guó)居民的消費(fèi)行為發(fā)生了很大變化。在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不計(jì)的，房改之后，此項(xiàng)支出在收入中的比例迅速增加。1998年前，全國(guó)住宅銷售收入占社會(huì)零售總額的比重一直為5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年達(dá)到36.8%。

　　住房制度改革之后，我國(guó)土地出讓制度相應(yīng)發(fā)生變化，政府可以通過出讓土地獲得越來越多的收入。在1999年之前，只有深圳等個(gè)別城市通過出讓土地使用權(quán)獲得城市開發(fā)的資金來源。1999年之后，政府在土地使用權(quán)出讓過程中獲得的資金來源越來越多。1998年，全國(guó)土地出讓收入僅68億元，2000年土地出讓收入為595億元，2001年為1295億元，2002年為2416億元，2003年為5421億元，2009年為1.5萬億元，幾乎以每年增長(zhǎng)1倍的速度增長(zhǎng)。在不少城市，土地出讓金占預(yù)算外收入的比例超過50%。這些收入對(duì)于政府來說是新增的收入。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商是這個(gè)過程最大的受益者，他們通過土地價(jià)格的不斷上漲獲得豐厚的收益。從每年公布的財(cái)富排行榜就可以看出，最近幾年財(cái)富排行榜中的前100位富豪，大多數(shù)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。

　　通過對(duì)比住房制度改革前后的情況，我們可以清楚地看出，在住房制度改革之前，土地作為生產(chǎn)要素在1998年之前基本上不參與社會(huì)財(cái)富的分配。1998年住房制度改革之后，隨著土地價(jià)格的大幅上漲，土地作為生產(chǎn)要素參與社會(huì)財(cái)富分配的程度越來越深，極大地改變著中國(guó)社會(huì)的財(cái)富分配格局。

　　簡(jiǎn)單計(jì)算一下就可以知道房改后的十年間，有多少財(cái)富從居民手里轉(zhuǎn)移到了政府和企業(yè)帳下。從行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發(fā)毛收入”就是政府與企業(yè)通過出讓土地及房地產(chǎn)開發(fā)獲得的收益(其中有一部分財(cái)富通過拆遷回到了居民手里，這部分?jǐn)?shù)量不大，可以忽略不計(jì))。1999年至2009年，住宅銷售收入共計(jì)14.31萬億元，將此數(shù)乘70%得10.02萬億元。

　　為了進(jìn)一步說明住房制度改革帶來了財(cái)富重新分配的事實(shí)，筆者將數(shù)據(jù)進(jìn)行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發(fā)毛收入”從政府儲(chǔ)蓄與企業(yè)儲(chǔ)蓄里減掉，再將“住宅開發(fā)毛收入”加到居民儲(chǔ)蓄里去，在確保總儲(chǔ)蓄數(shù)量不變的情況下對(duì)儲(chǔ)蓄作結(jié)構(gòu)性調(diào)整。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，修正后的居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例的7年算數(shù)平均數(shù)是50.1%,1999年之后的7年算術(shù)平均數(shù)是51.0%，幾乎完全相等。

　　此項(xiàng)研究結(jié)果表明，導(dǎo)致1999年前后居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房?jī)r(jià)上漲。那么，要解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡問題就應(yīng)該在這兩方面做文章，在此提出幾點(diǎn)思路：

　　與土地有關(guān)的制度重建。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，在土地私有制國(guó)家里，普遍強(qiáng)調(diào)土地的共有屬性，用不動(dòng)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等方式來實(shí)現(xiàn)土地的“共有屬性”目標(biāo)。我國(guó)是土地公有制國(guó)家，更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)土地的“共有屬性”，這是我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域制度建設(shè)的立足點(diǎn)。

　　完善住房保障制度�，F(xiàn)在將住房制度退回到1998年以前的狀態(tài)是不現(xiàn)實(shí)、不理性的。筆者認(rèn)為可以在現(xiàn)行的制度框架下進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，加大住房保障的覆蓋面是一個(gè)可行的辦法。比如，規(guī)定“將土地出讓收入主要用于住房保障建設(shè)”，或“將土地出讓金封閉運(yùn)行”�？梢詤⒄障愀鄣淖龇�，設(shè)立土地基金，讓土地收入在陽光下運(yùn)作。這樣可以真正實(shí)現(xiàn)“取之于民，用之于民”。政府應(yīng)該將50%以上的城市居民納入到住房保障范圍內(nèi)。

　　在涉及城市居民基本生活保障的住房用地應(yīng)該減免所有的費(fèi)用成本，政府也應(yīng)該用財(cái)政支出來建設(shè)部分住房，供低收入群體使用。政府在這方面已經(jīng)有所作為，已經(jīng)出臺(tái)很多政策。筆者想強(qiáng)調(diào)的是，這些政策并非短期的應(yīng)急之策，而是長(zhǎng)期需要落實(shí)的政策。

　　社科院金融所金融市場(chǎng)研究室 副主任 尹中立