上半年廣州樓市三變 樓價預期艱難逆轉(zhuǎn)

　　一變———政策一壓再壓

　　從來沒有哪一年,樓市的調(diào)控政策如這半年般密集,并且嚴厲。

　　還沒完全邁入2010,“國4條”、“國11條”就如連環(huán)炮般砸向瘋狂的樓市。二套房政策重新被提出；打擊捂盤開發(fā)商須一次性公開全部房源；防止境外熱錢沖擊樓市；探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出；擴大經(jīng)適房供應范圍；規(guī)范國企投資房地產(chǎn)等幾項重要措施的出臺,讓喧囂一片的樓市頓時沉寂下來。

　　此后,無論國務院常務會議相繼出臺的還是到各職能部委陸續(xù)出臺的文件、措施,以及各地兩會期間對樓市政策的頻繁動作,針對樓市調(diào)控的密度和力度都相當罕見。

　　而“4·14”新政,對二套房貸政策的再次收緊,更是這半年來調(diào)控政策的重中之重,此番調(diào)控,打破了“以往套路”的房市調(diào)控新政,在短短的幾天里給中國房市帶來的“轉(zhuǎn)折性”巨變。當3月兩會后樓市步入小陽春之際,首套住房首付提高至30%,二套住房首付提高至50%的新首付標準使得購房門檻提高,新政明確的風向標一轉(zhuǎn),樓市的火熱局面有逐漸降溫。

　　就在樓市新政頒布一個半月以來,各地的細則也紛紛落實。但在北京的嚴厲政策出臺后,深圳、廣州、重慶等地先后出臺的落地細化措施被冠上“太溫和”的帽子。尤其是高調(diào)宣稱將開征“特別房產(chǎn)稅”到最終“渝十條”的溫和出臺,一時之間,被認為是樓市調(diào)控轉(zhuǎn)折的信號。

　　顯然,這是一個誤讀,調(diào)控到此還并沒有結束。以家庭為單位,“認房又認貸”的二套房新政將此前有漏洞可鉆的炒房族和投機客也納入監(jiān)管范圍,樓市的調(diào)控對象進一步擴大,調(diào)控的力度也逐步加強。

　　5月31日公布的《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》,明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一,在關于房產(chǎn)稅的傳言一波三折之后,其預期正逐漸明朗。

　　調(diào)控房價過快增長,讓居者有其屋,是前半年調(diào)控的主要基調(diào)。而下半年,伴隨著對房產(chǎn)稅開征等政策的爭論,預期調(diào)控還將繼續(xù)有新招。

　　南方日報記者吳旦穎

　　二變———成交經(jīng)歷三部曲

　　由于政策環(huán)境變化,自年初以來,消費者觀望氣氛明顯。去年以來廣州樓市成交的價量齊升局面開始被打破。由于發(fā)展商亦普遍認為市場供應不多,還要受亞運停工影響,因而在前三個月大多不積極推貨,一方面觀察市場對于新價格的反應,另一方面等待政策明朗。在4月二套房貸新政出臺后,各家房企原本期待的5月黃金周完全踏空,成交一片慘淡。進入6月,一些房企針對市場開始推出降價促銷,力度則有大有小。而郊區(qū)盤的降價力度明顯,城區(qū)盤反應相對滯后。然而受成交結構的影響,5月后廣州樓市成交出現(xiàn)量價齊跌到量跌價漲的現(xiàn)象。

　　盡管今年一季度新增供應高于去年同期,但推盤量要遠低于去年同期,十區(qū)月均推盤僅41個,同比減少22%。而第一季度廣州十區(qū)簽約11471套,同比下降38%；十區(qū)二市簽約16016套,同比下降32%,成交量萎縮明顯。從月度走勢來看,今年一季度較去年底仍保持上升趨勢,但上升勢頭已在2月減弱,至3月中心六區(qū)和十區(qū)的簽約均價甚至略有下滑,但此下滑與成交結構有較大影響。

　　進入5月,4月新政影響開始趨向明顯。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測到的廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù),5月1日至5月31日,廣州一手住宅交易面積為46.4萬平方米,環(huán)比上月的66.9萬平方米大跌30.6%,成交面積僅高于今年2月份39.46萬平方米的低點。在價格方面,5月份廣州一手住宅均價為10539元/平方米,環(huán)比下跌5.6%。

　　在6月1日至6月29日,廣州一手住宅交易總成交面積為41萬平方米,環(huán)比下跌8.3%,成交面積僅高于今年2月份39.46萬平方米的“地量”。在價格方面,十區(qū)二市一手住宅均價為11158元/平方米,環(huán)比上升6.37%。

　　綜合這半年,廣州樓市經(jīng)歷了價量齊升、價量齊跌到量跌價穩(wěn)的變化。

　　南方日報記者李廣軍

　　三變———樓價預期艱難逆轉(zhuǎn)

　　樓市的買賣雙方觀點總是鮮明對立的。不過雙方誰占上風則是輪流轉(zhuǎn)的。這半年間,樓市最明顯的變化就是,不差錢的開發(fā)商也開始熬不過零成交的壓力,從“不差錢”轉(zhuǎn)入“暗降”。市場從賣方市場慢慢過渡為買方市場,買家對樓價的期望也從“恐漲”變?yōu)椤昂虻�”�?/p>

　　開發(fā)商的變化表現(xiàn)在對房價終于松了口。雖然從數(shù)據(jù)或從感覺上看,這半年來房價并沒有下降,不過去年瘋漲勢頭得到了明顯的遏制。

　　開放商從年初不差錢坐等政策放寬的狀態(tài),轉(zhuǎn)入了暗降優(yōu)惠為主的客源搶奪戰(zhàn)。從最近的手機售樓短信廣告不難看出,優(yōu)惠、讓利、打折成為關鍵詞。隨著成交量的大幅下挫,樓價也出現(xiàn)小幅下跌,數(shù)據(jù)同時顯示,今年5月份12880元/m2

　　的均價是今年新低,環(huán)比下跌2.4%,而前4個月的十區(qū)網(wǎng)簽均價分別是13149元/m2、13254元/m2、13054元/m2、13192元/m2,新政初步見效,但仍然未回到去年同期的樓價水平。盡管目前真正的優(yōu)惠并沒有看到,但至少房價堅挺大壩已經(jīng)開始松口。房價是否會如潮水般奔騰而下直落三千尺,則要看后市綜合的因素影響。

　　而正因為房價開始從一路高歌猛進的狀態(tài)下有所改觀,購房者的心態(tài)也從原先擔心房價暴漲而爭先恐后買房的,變成了等等看說不定還能降的不著急狀態(tài)�！傲愠山弧钡默F(xiàn)象在各地蜂擁出現(xiàn)可見一斑。

　　5月份以來,北上廣多個樓盤“零成交”,而目前這個趨勢已蔓延到全國近30個城市。量跌必然帶動價格的調(diào)整,房價逐漸開始出現(xiàn)松動。而這一現(xiàn)象,被越來越多的買家認為,是房價下行的一個重要信號。

　　雖然房價有小幅下降,但對大多數(shù)購房者來說,認為房價下行的預期越來越高漲。根據(jù)網(wǎng)上一項近期發(fā)起購房者在關于“什么時候是抄底的好時機”的調(diào)查中,

　　41.0%的購房者認為今年年底即是抄底的好時機,另有34.7%認為是2011年,認為現(xiàn)在就可以抄底的僅不到一成。

　　記者吳旦穎