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今年以來,被譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的遏制房價(jià)過快上漲的“新國十條”樓市調(diào)控政策連續(xù)出臺,其中首付提高、利息增加和貸款不能3個(gè)重要問題成為無法回避的事實(shí)。由此引發(fā)的房屋買賣合同履行糾紛該如何應(yīng)對?
北京樓市新政規(guī)定,從2010年4月30日開始,同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房;商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。針對第二套房貸,如果是公積金貸款,首付比例提高到50%,如果是購買第三套住房,將不予貸款。
新政實(shí)施后,貸款問題成為買賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn),也是形成退房潮的主要原因之一。首付比例提高了,讓一些經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)極限的購房者難以承受,想到違約解除合同也在情理之中。
此外,新政規(guī)定,不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地居民,銀行將暫停發(fā)放房貸,這項(xiàng)規(guī)定使一部分外地居民的貸款申請被駁回。
筆者在司法實(shí)踐中獲悉,購房者很想了解:新政實(shí)施后,是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由要求房主或開發(fā)商退房?由于我國相關(guān)法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定,使得各地判決結(jié)果各不相同。根據(jù)最基本的合同法原理,首先要看合同是如何約定的,如果合同有約定,就按照合同執(zhí)行,合同沒有約定的,就按照法律執(zhí)行。一般來說,現(xiàn)在的房產(chǎn)新政不大可能構(gòu)成合同法意義上的不可抗力。
現(xiàn)在,二手房市場中買家違約現(xiàn)象愈演愈烈,直至訴諸法律、對簿公堂。對于這類案件,
筆者認(rèn)為應(yīng)該按照合同中的相關(guān)規(guī)定來處理。一般而言,在商務(wù)交易活動(dòng)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)非常正常。以北京樓市為例,今年4月份之前是賣主違約事件較多,而現(xiàn)在轉(zhuǎn)換成了買主違約事件增多。這是因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控新政,引發(fā)了房地產(chǎn)市場的波動(dòng),一些購房人認(rèn)為樓市價(jià)格或許還有進(jìn)一步走低的可能,因而在簽約后產(chǎn)生了退房想法。
——新政的出臺,也使得購房者自籌資金的付款計(jì)劃受到影響,在這種情況下,不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定,房屋買賣雙方都會(huì)從有利于自己的方面進(jìn)行理解,雙方各執(zhí)一詞,互不相讓,引發(fā)了房產(chǎn)糾紛不斷增多。
根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人!惫P者認(rèn)為,此次出臺的樓市調(diào)控新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,據(jù)此,對于雖然已經(jīng)交了定金,但因無法貸到款而確實(shí)需要退房的,購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同,并拿回之前所交納的定金。
筆者建議:買房是家庭中的一件大事,購房人在簽約前應(yīng)仔細(xì)、審慎的閱讀、核對合同。因?yàn),有的開發(fā)商會(huì)專門在文本中單獨(dú)約定:“購房人無法取得貸款或貸不到足額款項(xiàng),需自籌資金補(bǔ)足!比绻羞@樣的約定,購房者一旦需要單方面解除合同,開發(fā)商可以據(jù)此要求購房者支付違約金。
目前,部分因新政引發(fā)的訴訟還都處于立案和審判階段,尚無關(guān)于此類訴訟的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同樣的案情可能會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果,在此筆者呼吁,希望上級司法部門能盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見,以期減少糾紛,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡。(齊集 北京凱亞律師事務(wù)所高級合伙人 律師)
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