樓市降價(jià)預(yù)期形成 四季度有望迎來真正降價(jià)潮(2)

　　國土資源部已率先行動(dòng)

　　下半年調(diào)控政策不會(huì)轉(zhuǎn)向

　　對于本輪調(diào)控最終是否能真正使房價(jià)降到一個(gè)合理的價(jià)位,打破量跌價(jià)滯的僵局,分析指出,這有待政策的鞏固和調(diào)控的深入。

　　目前主要的阻力來自于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化。中投顧問分析指出,按慣例于7月中旬召開的國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)被提前至上一周召開,從座談會(huì)上引發(fā)出來的對二季度經(jīng)濟(jì)形勢回落的預(yù)期,可能將成為樓市調(diào)控走向的分水嶺。一份高盛的最新研究報(bào)告預(yù)計(jì),中國二季度及三季度的GDP環(huán)比增速可能將下滑至8%甚至更低的水平。在這樣的宏觀背景下,房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控能否延續(xù)目前的緊張態(tài)勢不免令人擔(dān)憂。而根據(jù)高盛的預(yù)期,房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施延續(xù)到7月底后可能將會(huì)出現(xiàn)一些微妙的轉(zhuǎn)變。

　　不過,在近日召開的全國國土資源廳局長座談會(huì)上,國土資源部部長徐紹史罕見地表態(tài),到目前為止,在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,內(nèi)地主要城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢,預(yù)期再過一個(gè)季度左右,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨全面調(diào)整,房價(jià)會(huì)有所下降,但不同城市表現(xiàn)不一,下降到什么程度不好預(yù)測。這不僅傳遞出政府調(diào)控樓市的強(qiáng)烈決心,也表明政策調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向。

　　徐紹史表示,下半年國土資源部仍將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。一是嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行,保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。二是嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的,國土資源部正在對這個(gè)問題進(jìn)行梳理,將出臺新的政策,解決這個(gè)問題。三是嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問題,開發(fā)商在土地出讓新合同當(dāng)中,與政府約定了開竣工日期,國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。

　　事實(shí)上,4月中旬“新國十條”出臺以來,相關(guān)調(diào)控始終沒有停滯。就在最近,國土資源部總規(guī)劃師胡存智就透露,國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,對于已出讓的土地,土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國土部“競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

　　這些最新的動(dòng)向,被不少人解讀為第二波樓市調(diào)控政策的方向。不過,北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示,樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺很多新政策,“新國十條”已經(jīng)是對癥下藥的政策了。只是很多具體政策執(zhí)行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺實(shí)施細(xì)則。因此下半年調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該主要還是抓落實(shí)。

　　房企可能做好降價(jià)計(jì)劃

　　四季度或迎來真正意義“降價(jià)潮”

　　具體到房價(jià)來看,由于7、8月是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季,成交量勢必難以反轉(zhuǎn),房價(jià)的下滑趨勢將維持不變。

　　聶梅生表示,從新政調(diào)控效果看,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的效果是顯著的,房價(jià)環(huán)比下降,而且趨勢會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,房價(jià)已經(jīng)松動(dòng)了。而按照徐紹史的預(yù)測,房價(jià)再過一個(gè)季度,也就是四季度將會(huì)有所下降。這與此前不少專家預(yù)測也基本一致。

　　近期,各地產(chǎn)上市公司也將陸續(xù)公布半年報(bào)。從當(dāng)前半年報(bào)業(yè)績預(yù)告情況看,該行業(yè)業(yè)績預(yù)增幅度位居各行業(yè)倒數(shù)第二,僅為17.99%。而受房地產(chǎn)行業(yè)的影響,建筑業(yè)的預(yù)測凈利潤增幅也不高,僅為32.39%,遠(yuǎn)低于各行業(yè)預(yù)增的平均水平。開發(fā)商對后市的判斷以及策略調(diào)整勢必將受此重大影響。

　　也正是因?yàn)槟壳皹鞘姓{(diào)控“一調(diào)到底”的堅(jiān)決態(tài)度,行業(yè)預(yù)期已受到重創(chuàng)�！捌鋵�(shí)所有的開發(fā)商對今年的市場都已經(jīng)有了非常清晰的認(rèn)識,房價(jià),至少在2011年一季度已經(jīng)沒戲,要么扛著等明年,要么就準(zhǔn)備降價(jià)。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為,眼下房價(jià)的堅(jiān)挺只是表象,各大房企其實(shí)都做好了降價(jià)的計(jì)劃,只是降多少和什么時(shí)候降價(jià)的事情。

　　“現(xiàn)在讓房地產(chǎn)馬上降價(jià)還有些牽強(qiáng),在7月份,將是房地產(chǎn)最憂郁、彷徨、無奈的一段時(shí)間,按照降價(jià)理論和對市場研判推測,在8月份左右,一線城市可能迎來真正意義上的‘降價(jià)潮’,那時(shí)全國二三線城市不會(huì)有太大的價(jià)格波動(dòng),但成交量一定不會(huì)很好,而三四線城市房價(jià)可能不漲,但成交量不會(huì)有很大的改變。”北京姜仁地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長姜仁表示。

　　聶梅生也強(qiáng)調(diào),本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房價(jià)來的,還是沖房地產(chǎn)市場背后蘊(yùn)藏的金融等風(fēng)險(xiǎn)而來的,因此調(diào)控絕不會(huì)無功而返。記者盧軼