世博周邊準“地王”乏人問津 定價過高或是根源

　　世界杯后，上海世博會是眼下全國乃至全世界最為關注的公共活動。但是，作為上海乃至全國房地產(chǎn)市場最熱的板塊，世博會周邊的地塊卻慘遭“滑鐵盧”。上海市規(guī)劃和土地資源管理局昨日(7月13日)公告稱，世博會園區(qū)附近的盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊被終止預申請程序。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，按照上海市土地預申請制度規(guī)定，上述地塊提前終止預申請程序的原因，很有可能是因為最初價格定位失當，導致土地尚未進入拍賣環(huán)節(jié)已經(jīng)“流拍”，而這可能成為上海首個預申請不成功的地塊。

　　準“地王”未賣先“流拍”

　　《每日經(jīng)濟新聞》注意到，今年4月23日，上海發(fā)布了年內(nèi)第一批預申請地塊，其中盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊由于緊臨世博會浦西場館而廣受關注。該地塊尚未拍賣，起始拍賣價格就達到了42684元/平方米，已接近上海土地拍賣的成交單價紀錄，堪稱準“地王”。盡管如此，該地塊仍然受到了包括保利、綠地、瑞安等巨頭的關注。

　　有分析師甚至因為該地塊的上述起始拍賣價格預言，整個世博會場館所在區(qū)域會成為上海第五個奢侈品集中的商業(yè)圈。

　　但是，上述美麗的前景描述很快就成為“黃粱一夢”。昨日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局公布的最新公告稱：根據(jù)出讓人要求，現(xiàn)終止滬預申請告字(2010)第1號出讓預申請公告中盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊的預申請程序。

　　宋會雍說，根據(jù)上海市規(guī)劃和土地資源管理局公布的“上海市建設用地預申請制度”，終止建設用地預申請程序只有兩種情況：一是地塊預申請公告期期滿；二是預申請公告期滿15天且有3個或以上預申請人獲得資格確認，同時發(fā)布正式出讓公告。

　　但是來自上海方方地產(chǎn)咨詢機構的最新監(jiān)測結(jié)果顯示，上述地塊在預申請公告期內(nèi)只有1家房企提出了預申請。與此同時，上海市規(guī)劃和土地資源管理局昨日也沒有同時發(fā)布上述地塊的正式出讓公告。

　　宋會雍因此認為，上述地塊很有可能成為上海建設用地預申請制度頒布實施以來，第一幅預申請失敗的土地。

　　定價過高或是根源

　　宋會雍表示，價格定得過高，或許是上述地塊成為首例預申請失敗案例的最主要原因。

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說，盡管因為世博會而被全國關注，但整個盧灣世博板塊的住宅賣得并不好，位于世博會場館附近的兩大樓盤——豐盛皇朝和華麗家族匯景天地6月份以來都只賣掉了20多套公寓，且多是位于低區(qū)的低單價住宅，扣除1萬元的裝修標準，實際房價不過40000多元/平方米。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐匯龍店經(jīng)理張前軍也表示，世博板塊二手房的成交量同樣不妙，成交量僅僅和5月份持平，而成交價格也只有30000元/平方米~40000元/平方米左右，“至于板塊內(nèi)的商鋪租賃和銷售情況則更加糟糕，少有人在這里開店經(jīng)營�！�

　　方方地產(chǎn)咨詢機構土地咨詢中心副總監(jiān)趙豫川說，上述地塊不僅價格高，而且可以開發(fā)的面積太少，只有3000平方米。大部分公司開發(fā)完成后，只能通過持有出租來收回長期投資，或者一次性轉(zhuǎn)讓給其他投資機構獲取收益。

　　“雖然整個世博板塊因為世博會的召開，配套、市政等多項設施大大改善，但這些環(huán)境的改變還是難以支撐地塊的樓價，目前該板塊的土地樓板價賣到40000多元/平方米，還是有點貴�！彼�猜測，上述地塊很有可能會等世博會結(jié)束及整個盧灣濱江區(qū)域的整體規(guī)劃出臺以后，與周邊其他地塊一塊打包出售。

　　事實上，自5月份開始上海土地價格已經(jīng)連續(xù)多月下跌。7月2日，臨近世博會上海浦西館的徐匯區(qū)濱江C單元188NQ-1地塊 (龍華機場3號)僅僅以9.28億元被上海隧道工程股份有限公司摘得，折合樓板價僅12789元/平方米。而去年9月，該地塊附近的一幅龍華路1960號地塊，樓板價格27231元/平方米。

　　昨日，參與了競買上述龍華路1960號地塊的一家開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》表示，幸虧當時沒有高價拍地，否則必然會被深度套牢。(記者 楊羚強)