易憲容:二套住房按揭貸款限制底線不可放開

　　國十條出臺之后，一些城市飚升的房價(jià)停止上揚(yáng)，商品房銷售量下降，房地產(chǎn)市場預(yù)期也出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。部分市場人士認(rèn)為，國十條是此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的政策,其表現(xiàn)就在于對第二套以上的住房按揭貸款提高了進(jìn)入門檻，以及一些地區(qū)對第三套以上的住房停止按揭貸款。

　　這次國十條“新政”盡管內(nèi)容很豐富，基本上觸及到房地產(chǎn)市場許多實(shí)質(zhì)性問題，但是到目前為止，已執(zhí)行及實(shí)施的，僅是住房按揭貸款政策差異性信貸政策。比如，國十條第一條的內(nèi)容完全顛覆以往房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨，即“去房地產(chǎn)支柱性”及“去房地產(chǎn)的杠桿化”，但是從各地方政府落實(shí)情況來說，對國十條房地產(chǎn)宗旨的理解與落實(shí)仍然差距很遠(yuǎn)。還有國十條的第二條對地方政府的問責(zé)，也只是表現(xiàn)為文字的形式上。如果能夠按照國十條第一條的基本精神來出臺各地方操作性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則，那么房地產(chǎn)市場影響一定會更大。

　　國十條“新政”真正落實(shí)在操作層面是十分有限的。比如，當(dāng)前國十條在實(shí)施的主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是對拍賣的土地出讓金繳交方式有所調(diào)整；二是要求各地方政府加大保障性住房投入；三是對個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行差異化的政策。對于前兩項(xiàng)政策，對商品房市場供求關(guān)系不會產(chǎn)生多大影響，也不會是房地產(chǎn)開發(fā)商要求“新政”退出的政策范圍。

　　而對房地產(chǎn)市場影響最大的僅是對個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行嚴(yán)格的差異化。比如，對第二套以上住房采取由商業(yè)銀行的市場定價(jià)，對第三套以上住房貸款及第三套以上住房按揭的異地貸款進(jìn)行嚴(yán)格的限制等。也就是說，目前，國十條房地產(chǎn)新政僅是落實(shí)嚴(yán)格的住房按揭貸款差異化信貸政策最為方便實(shí)施的一些方面(至于其他的許多方面還沒有落實(shí)與實(shí)施)，僅是如此對國內(nèi)房地產(chǎn)市場就造成巨大的沖擊。

　　這說明了什么？一是說明住房按揭貸款的優(yōu)惠政策是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以繁榮發(fā)展重要的原因之一；二是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場過度繁榮，是投機(jī)炒作者及商業(yè)銀行利用這種信貸優(yōu)惠政策過度的結(jié)果；三是既然住房貸款優(yōu)惠政策過度使用會吹大房地產(chǎn)泡沫，那么讓這種在非常時(shí)期出現(xiàn)的特殊政策回歸常態(tài)也是正常的；四是當(dāng)住房按揭貸款優(yōu)惠政策回歸到常態(tài)時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)的銷售量突然大幅下降。這說明沒有調(diào)整前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到不正常的狀態(tài)了，如果不出臺政策來調(diào)整，如果不讓這種特殊時(shí)期出臺的住房信貸優(yōu)惠政策回歸常態(tài)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場及金融體系將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由此可見，就中國房地產(chǎn)市場而言，對第二套以上的住房按揭貸款政策回歸常態(tài)，回歸到市場定價(jià)水平是如此重要。其實(shí)質(zhì)就是要限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就是要防止中國房地產(chǎn)泡沫吹大，以及防止房地產(chǎn)泡沫吹大而導(dǎo)致中國的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這是當(dāng)前中國房地產(chǎn)信貸政策及金融政策底線。

　　當(dāng)然，如果沒有房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，房價(jià)也就不容易推高及飚升，房地產(chǎn)的暴利也無法攫取，地方政府房地產(chǎn)尋租空間也會縮小。因此，從一些地方最近的情況來看，他們總是在千方百計(jì)地想辦法來突破這種對第二套以上住房按揭貸款政策限制，希望讓更多的住房投機(jī)炒作者重新進(jìn)入市場。

　　對于這些地方的商業(yè)銀行來說，為什么他們敢鋌而走險(xiǎn)來突破監(jiān)管部門對住房按揭貸款第二套以上住房政策限制？一是為自己謀得更多的利益，風(fēng)險(xiǎn)則由社會來承擔(dān)。二是由于這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格一直在上漲，因此，各商業(yè)銀行的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)就很低，商業(yè)銀行都把個(gè)人住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，各商業(yè)銀行千方百計(jì)地保持住房按揭貸款信貸規(guī)模擴(kuò)張成了各基層銀行首要任務(wù)。在當(dāng)前的情況下，只有突破對第二套以上住房貸款限制才能夠讓其信貸規(guī)�？焖贁U(kuò)張得以進(jìn)行。這就是有些地方銀行又重啟三套住房貸款的原因所在。但是，商業(yè)銀行應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場價(jià)格只漲不跌這個(gè)假定是不成立的。如果房價(jià)下跌(這是必然)，放開個(gè)人住房按揭貸款底線，國內(nèi)商業(yè)銀行將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。中國金融機(jī)構(gòu)之所以購買美國“兩房”債券而面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，就是這種假定的結(jié)果。

　　還有，無論是第二套住房貸款，還是第三套住房貸款，投機(jī)炒作，讓住房的基本功能完全喪失。在這種情況下，不僅會導(dǎo)致整個(gè)社會資源錯(cuò)配、價(jià)格扭曲、財(cái)富浪費(fèi)，而且也會讓房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可持續(xù)。因此，以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變是市場發(fā)展必然要求。而達(dá)到其目標(biāo)，對第二套以上住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格限制，采取差異化的信貸政策是理所當(dāng)然的。也就是說，要讓未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及降低國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，對第二套以上住房嚴(yán)格限定是其基本的底線。

　　總之，對二套以上住房按揭貸款限制的信貸政策退出，不僅是要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到非常時(shí)期老路上，而且也是讓國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)，國內(nèi)銀行體系潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，監(jiān)管部門要嚴(yán)守個(gè)人信貸政策底線，對第二套以上的住房按揭貸款要求商業(yè)銀行嚴(yán)格市場定價(jià)，決不可享受任何信貸優(yōu)惠政策。

　　(易憲容 作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員、本報(bào)專家組成員)