秦虹：目前樓市變化方向和宏觀調(diào)控政策方向一致

　　中新網(wǎng)7月20日電(林偉) 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹覺得，目前市場的變化方向和宏觀調(diào)控政策方向是一致的。

　　此次由地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“2010政變地產(chǎn)”系列觀察與解決論壇在光耀東方廣場舉行，主題為“新政之下投資價值取向探討”

　　秦虹認為：商業(yè)地產(chǎn)在大城市是價值最大的，它需要經(jīng)濟發(fā)展實力的支撐和居民平均收入的支撐，商業(yè)發(fā)展的空間對經(jīng)濟發(fā)展的活躍度要求更高。商業(yè)地產(chǎn)，當然中國的發(fā)展，現(xiàn)在在很多城市是有機會的，特別是大中城市，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是有機會的，因為我們很多城市目前正處在一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的階段，過去以產(chǎn)業(yè)為中心，以企業(yè)為中心，單純的以工業(yè)為中心，現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)向多中心，大力提升服務業(yè)，實現(xiàn)城市功能的轉(zhuǎn)型，這對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機會，這也是為什么很多城市推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，得到當?shù)卣�府大力扶持和支持的一個重要原因，因為它的投資取向和地方政府推動城市功能升級這件事是相吻合的。當然商業(yè)地產(chǎn)，因為它的專業(yè)性非常強，它不像住宅物業(yè)，住宅物業(yè)，你投資以后，它的功能就是很單一的，就是住和租，比較適合大眾人的投資。商業(yè)地產(chǎn)的投資成與敗，很多方面取決于后期的業(yè)態(tài)，并不是說你買了這個商業(yè)地產(chǎn)，這個投資能不能成功，取決于投資這塊后期要經(jīng)營什么，取決于后期的業(yè)態(tài)，所以它對投資專業(yè)化程度要求比較高，難度是比較大的。另外它容易飽和，在很多城市，商業(yè)地產(chǎn)的容量是有限的。所以投資商業(yè)地產(chǎn)，應該說有機會，但是要求的技術(shù)難度是更高的，并不是適合所有人投資的。這是對商業(yè)地產(chǎn)的這樣一個認識。

　　她稱商業(yè)地產(chǎn)，從我們今年上半年市場變化來看，我們住宅成交面積增長速度和商品住房銷售額的增長速度來看，它今年處于一個，特別是新政以后有一個比較明顯的增長速度下滑，但是商業(yè)地產(chǎn)的成交增長速度和銷售額增長速度有一個明顯的上升，的確也反映了很多市場上目前投資者的心態(tài)，認為商業(yè)地產(chǎn)有投資機會，所以也加大了商業(yè)地產(chǎn)投資的步伐，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上非常明顯。

　　關(guān)于價格，大家總在關(guān)心價格。我總覺得價格怎么說，如果宏觀的說價格，籠統(tǒng)地說價格，主要要看它的趨勢，看變化趨勢�；\統(tǒng)地講及因為價格有結(jié)構(gòu)性問題，所以絕對的價格，整個北京市的價格，中國的房地產(chǎn)價格，關(guān)鍵看它的變化趨勢，我們看價格很少看絕對量，主要看趨勢，它的增長幅度加大了，還是下降度變大了，它是在增長過程中，還是在下降過程中。所以趨勢很重要。微觀價格，那要看具體的項目了，這個具體項目一定是千差萬別的，房地產(chǎn)就具體價格來講，它和一般商品不一樣，一般的商品是流動性的，它很難形成一個特別差別大的價格走勢，比如說賣空調(diào)，哪個地方空調(diào)漲了，馬上空調(diào)就運到了，它有一個競爭性。房地產(chǎn)恰恰是不動產(chǎn)，區(qū)位對它的價格影響很大。大家購買房子的價格，通常不完全，準確說不僅僅代表你買這個房子的居住空間，你這個價格并不僅僅是你買這個房子居住空間的價格，更重要的是買這個房子除了居住空間之外它所具備的，周邊所具備的公共服務的投資水平。買的房子價格，它包含了居住空間和這個房子所在地公共服務的水平，秦虹認為。

　　秦虹坦言，政府這些年來大力發(fā)展公共服務，修地鐵，建道路，建公園，治理污水，加大道路改造，這些政府投資，它總是要通過一個方面體現(xiàn)出來，所以你買的房子，它的價格包含了當?shù)氐墓�共服務的投入和當�(shù)氐木蜆I(yè)機會。這是很重要的，所以為什么區(qū)位對房地產(chǎn)價格影響很大的一個重要原因，就是房價不僅僅是居住空間的價值，更重要的是當?shù)毓�共服務投入和當�(shù)鼐蜆I(yè)的機會大小。我們公共服務的水平是千差萬別的，我們的就業(yè)機會是千差萬別的，凡是公共服務水平高，就業(yè)機會，人口密度大，就業(yè)機會多的地方，房價通常要高于個公共服務水平低，比較偏遠，人口稀少的地方，一定是這樣一個道理。房價最重要的就是反映了公共服務的投入。開始講的數(shù)字都是講的趨勢。整個增長幅度變化的趨勢，包括投資，包括新開工，包括在建面積，包括銷售成交量，包括商品房銷售額的增長，全部講的是增長趨勢，這個代表了市場的變化。回到開始的一個結(jié)論，我認為目前市場的變化方向和宏觀調(diào)控政策方向是一致的，我覺得很好。