北辰實(shí)業(yè)：調(diào)控對(duì)“老地王”影響不大

　　自2007年北辰實(shí)業(yè)以92億元的高價(jià)拍下長(zhǎng)沙地塊后，各種猜想就不斷涌現(xiàn)。如何運(yùn)作這個(gè)航母級(jí)的項(xiàng)目，未來(lái)前景如何，地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)影響項(xiàng)目運(yùn)作？北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理兼長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理曾勁、北辰實(shí)業(yè)董秘郭川在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，運(yùn)作此項(xiàng)目是出于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)8-10年的信心，宏觀調(diào)控對(duì)項(xiàng)目的影響并不大，而在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目至少會(huì)趕上一至兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。

　　調(diào)控政策影響不大

　　中國(guó)證券報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)控政策是否對(duì)項(xiàng)目有影響，公司對(duì)樓市的預(yù)期如何？

　　曾勁：此次房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，首先沒(méi)有否認(rèn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，其次也是針對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。由于此前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，因此政策調(diào)控壓力較小。而且在宏觀調(diào)控出臺(tái)后，長(zhǎng)沙今年上半年的樓市銷(xiāo)量還同比增長(zhǎng)了近兩成，不少一線城市則出現(xiàn)了下降，因此政策對(duì)各個(gè)城市的市場(chǎng)影響是不同的。

　　目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在中南六省市里仍處于價(jià)格洼地，但是江景房的價(jià)格自去年下半年已經(jīng)開(kāi)始節(jié)節(jié)攀高。公司在看好房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)、尤其是江景房保持樂(lè)觀的預(yù)期。目前全國(guó)性大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)沙，所形成的規(guī)模效應(yīng)將帶動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)建設(shè)品質(zhì)的提升，并拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。

　　郭川：經(jīng)過(guò)對(duì)比，在同檔次、同品質(zhì)的情況下，長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益率要高出北京項(xiàng)目2-3個(gè)百分點(diǎn)。此外，長(zhǎng)沙項(xiàng)目公司將分8到10年開(kāi)發(fā)，這期間中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司認(rèn)為至少可以趕上一至兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間的正相關(guān)關(guān)系眾所周知，因此，在銷(xiāo)售價(jià)格看漲、地價(jià)成本早已鎖定的前提下，公司當(dāng)初對(duì)長(zhǎng)沙的選擇，就是公司對(duì)未來(lái)8-10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

　　中國(guó)證券報(bào)：公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？各項(xiàng)業(yè)務(wù)的比例有什么變化？

　　郭川：此前公司的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)之間的業(yè)務(wù)比重約為5:3:2，2009年這一比例約為6:3:1。未來(lái)公司計(jì)劃加大發(fā)展物業(yè)即住宅開(kāi)發(fā)的比重，在投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，加大發(fā)展物業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)力度。

　　打造城市綜合體

　　中國(guó)證券報(bào)：三角洲項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是哪部分人群？

　　郭川：項(xiàng)目主要面對(duì)三類(lèi)客戶，即地源、血源、業(yè)源客戶。地源客戶是指當(dāng)?shù)氐牟疬w人群，原先就住在項(xiàng)目附近。血源客戶指本身是湖南人，打算回鄉(xiāng)購(gòu)房，這部分客戶大多集中在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)。業(yè)源客戶是指有商務(wù)需求、因?yàn)闃I(yè)務(wù)發(fā)展而需要購(gòu)房的人群。

　　據(jù)我們了解，一線城市想在長(zhǎng)沙這類(lèi)價(jià)格洼地的二線城市進(jìn)行投資的人很多，但項(xiàng)目首要面對(duì)的還是長(zhǎng)沙本地和長(zhǎng)株潭地區(qū)的購(gòu)房者，這部分主要是居住性需求。對(duì)于血源客戶來(lái)說(shuō)，目前交通很方便，武廣高鐵帶動(dòng)了珠三角一帶的需求，也具有很大吸引力。

　　中國(guó)證券報(bào)：公司未來(lái)是否會(huì)在其他二線城市復(fù)制三角洲的開(kāi)發(fā)模式？對(duì)項(xiàng)目的期望如何？

　　曾勁：三角洲項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是節(jié)地省地、人車(chē)分流的立體開(kāi)發(fā)模式和大規(guī)模住宅與商業(yè)公建結(jié)合的城市綜合體。如果條件允許的話，公司會(huì)在以后的項(xiàng)目上繼續(xù)使用，并不斷改善和創(chuàng)新。實(shí)際上，北辰三角洲不只是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是一個(gè)新城的打造過(guò)程，537萬(wàn)平方米內(nèi)幾乎包括了一個(gè)城市所能涵蓋的所有元素，形成規(guī)模后將帶動(dòng)城市的發(fā)展。建設(shè)城市綜合體就應(yīng)該對(duì)城市的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)同作用。

　　經(jīng)過(guò)兩年建設(shè)期后，2012年三角洲項(xiàng)目將進(jìn)入結(jié)算期，所釋放出的價(jià)值、對(duì)公司業(yè)績(jī)的支撐以及公司在城市綜合體上取得的地位會(huì)更加明顯。本報(bào)記者 于萍