北京新房市場再現(xiàn)“零放量周”

　　上周北京新房市場一度出現(xiàn)“零放量周”，這是新政以來北京經(jīng)歷的第二個“零放量周”，與其相伴的是現(xiàn)房住宅成交量出現(xiàn)59.3%的環(huán)比跌幅。深度觀望下的“零放量”引起人們的關(guān)注，北京樓市買賣雙方的僵局將會延續(xù)多久？

　　根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周(7月12日-7月18日)全北京市共成交新房2550套，其中住宅1460套，環(huán)比分別上漲了22.1%和37%。但記者注意到，上周成交量中包含大量的政策性住房，如果刨去這部分成交量，全市共成交期房住宅705套，與上周基本持平。但現(xiàn)房住宅成交僅為118套，環(huán)比降幅達到59.3%。

　　對于新房市場的“零放量”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其直接原因是上周北京出臺的《二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》產(chǎn)生的影響，而北京商品房的土地供應(yīng)在增加，下半年樓市量跌價滯的局面有望打破。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾分析，今年7月北京前三周共發(fā)放預(yù)售證11個，比6月同期銳減了2/3。剛剛出現(xiàn)的零放量周充分反映出開發(fā)商對市場信心的不足。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，北京商品房新開工面積、在建面積、土地購置面積等數(shù)據(jù)都有大幅上漲，未來的供應(yīng)量是可以預(yù)見的。預(yù)計到9、10月份，新房市場會迎來一個“放量潮”。

　　來自北京土地交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月21日，土地管理網(wǎng)一日新增加掛牌6塊土地。全部為住宅用地，而目前掛牌的土地其中居住類土地為8塊，總供應(yīng)面積為122.6萬平方米，21日一天增加供應(yīng)的6塊住宅土地就可以提供近萬套住宅。

　　另外值得注意的是，新政前后，北京土地的溢價率、樓面價形成兩重天，下跌超過六成。北京中原根據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：截至6月30日，北京共拍賣土地為117塊，其中新政以后拍賣50塊，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯下調(diào)，其中總樓面價從6654元下調(diào)至2749元每平方米，下降了58.6%，住宅的樓面價也從新政前的12258元，下調(diào)到了新政以后的5085元每平方米。下調(diào)近六成。新政以后的樓面價甚至低于2009年上半年的2751元每平方米。溢價率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了九成，目前的溢價率僅為13.2%。達到2009年來的最低點。

　　如果說，目前的土地放量給予了人們商品房放量的長線預(yù)期，那么，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至7月20日，北京商品房庫存新年后持續(xù)增加。從2月1日達到年內(nèi)最高的92921套，3-6月庫存量連續(xù)4個月在9萬套以下徘徊，而7月初再次回到9萬套以上。目前更是達到了91513套。

　　中原地產(chǎn)判斷，下半年商品房供應(yīng)可能激增，量跌價滯局面有望打破。中原地產(chǎn)按照6月的住宅總銷售量4961套計算，目前的商品房庫存即使不新增，既可供銷售一年半。2009年以來土地交易又將形成供應(yīng)潮。根據(jù)北京土地交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示2009年來住宅用地供應(yīng)量已經(jīng)達到了1730萬平方米，按照一套商品房100平方米計算，除去部分配套建設(shè)，2009年以來的土地也可以供應(yīng)15萬套商品房，而這些土地經(jīng)過1年左右的開發(fā)周期大部分將在今年下半年開始銷售。僅萬科、保利等十大龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤將涌入全國市場，而北京的供應(yīng)量也會非常大。如此大量的商品房供應(yīng)可能會使下半年商品房出現(xiàn)用價格下調(diào)換銷量的局面。

　　目前北京新房的價格水平依然普遍高于周邊，比大幅上漲前的價格仍然高出許多。而北京開發(fā)商儲備的大部分土地價格并沒超過今年地價水平。中原地產(chǎn)認(rèn)為，有鑒于近兩年土地價格的大幅增長，現(xiàn)在大部分項目即使降價20%仍然盈利，降價換銷量該是開發(fā)商的最終選擇。(本報記者 陸昀）