廣州首次明確何為“限價房” 將施行政府指導價

　　27日,省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,詳細解讀近期出臺的《關于運用價格政策促進限價商品住房開發(fā)建設的意見》(以下簡稱《意見》)。這份由廣東省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳共同出具的文件,已于22日經(jīng)省人民政府同意,印發(fā)各地貫徹執(zhí)行。

　　廣東將運用價格政策,推動各地因地制宜發(fā)展限價房,增加限價房供應,緩解“夾心階層”的住房困難問題。同時《意見》指出,廣東省限價房將施行政府指導價。

　　首次明確何為“限價房”

　　“他們一方面買不起商品房,另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房�！笔∥飪r局副局長楊驍婷介紹說,在當前的住房形勢下,“夾心階層”的住房問題比較突出。為緩解其住房困難,2006年,國務院辦公廳在《轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中首次提出“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發(fā)建設單位”。

　　但是,多年以來,有關限價房的政策,特別是對其性質(zhì)、地位、銷售對象、銷售價格、操作方式等,國家尚沒有明確的規(guī)定。

　　去年,按照黃華華省長的指示,省物價局會同省住房城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳等部門開展了限價房價格政策調(diào)研工作。此次出臺的《意見》,明確了“限價房”指的是限房價、限地價的“雙限”商品房�！兑庖姟访鞔_指出,限價房是由政府主導的,嚴格執(zhí)行有關限定銷售對象、套型結(jié)構(gòu)、銷售價格等條件的中小套型住房。

　　用限價房調(diào)控樓市

　　除了緩解“夾心階層”住房問題,推出限價房也考慮了抑制普通商品住房市場價格的過快上漲。

　　《意見》要求各地“根據(jù)當?shù)貙嶋H,做好限價房開發(fā)建設等有關工作,尤其是商品住房價格過高、上漲過快的城市,要切實增加限價房的供應。

　　省物價局住房與市場價格監(jiān)管處處長莊振錫表示,政府可以根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況,在房價過高的時候,推出限價房以增加住房市場供應量,同時,通過限價房價格的標桿作用,平抑普通商品住房的市場價格。例如廣州市限價房的供應對抑制房價過快增長有明顯的效果,對開發(fā)企業(yè)理性定價起到“風向標”的作用,有效緩解了中等收入階層自主型購房壓力。

　　-數(shù)據(jù)

　　據(jù)統(tǒng)計,廣州市迄今公開出讓限價房用地面積44公頃,建筑面積92萬平方米,可供應限價房8300多套,截至2009年底已批準預售限價房7555套,實際銷售7548套,正在建設的約800套也將在今年全部面市銷售。

　　熱點聚焦

　　政府如何定指導價?堅持低價的作價原則

　　據(jù)省物價局副局長楊驍婷介紹,此次廣東出臺的關于限價房價格的新政策,其核心是堅持低價的作價原則,并實行政府指導價的價格管理形式。

　　“由于限價房土地的出讓價格比普通商品住房土地便宜,享受了政府提供的土地優(yōu)惠政策,因此,限價房的銷售價格必須嚴格遵守政府確定的指導價,以及政府指導價的其他相關規(guī)定。”省物價局住房與市場價格監(jiān)管處處長莊振錫介紹說。

　　據(jù)介紹,限價房銷售價格實行政府指導價,其中屬“限房價、競地價”的,其最高銷售價格由當?shù)貎r格主管部門會同建設(房地產(chǎn))、國土資源等部門確定；屬“定地價、競房價”的,其競價的起始價(標底)由當?shù)貎r格主管部門會同建設(房地產(chǎn))、國土資源等部門確定,競價結(jié)果作為限價房最高銷售價格,報當?shù)貎r格和建設(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　各地如何執(zhí)行?省里不下硬性指標,深圳正規(guī)劃建限價房

　　“省里不下硬性指標�！睏铗旀帽硎�,由于我省房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡,地區(qū)差異比較大,《意見》作為規(guī)范全省限價房價格政策的規(guī)定,主要對一些問題進行原則性規(guī)定。

　　省住房和城鄉(xiāng)建設廳住房發(fā)展與房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長劉瑞萍也表示,由于我省各地房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異很大,并沒有全省性統(tǒng)一規(guī)劃建設限價房�！澳壳耙仓挥袕V州市推出過限價房,深圳市正在規(guī)劃建設限價房。”

　　《意見》指出,限價房銷售價格應當充分考慮特定銷售對象的經(jīng)濟承受能力,并按照低于同一時間、同一地段、同一類型普通商品住房市場價格的一定比例合理確定,具體比例由地級市人民政府確定。

　　單套銷售價格?不得超過最高銷售價格

　　《意見》同時也給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定空間的定價自主權,但單套具體銷售價格不得超過最高銷售價格。

　　《意見》規(guī)定,限價房的單套具體銷售價格,可在不超過最高銷售價格的基礎上,由開發(fā)建設單位根據(jù)不同位置、樓層、朝向等因素合理確定,報當?shù)貎r格和建設(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　新政策還同時規(guī)定,對限價房的審批建立綠色通道,加快辦理有關手續(xù),簡化項目審批工作流程。

　　限價房銷售如何監(jiān)督?開發(fā)商要公布銷售方案結(jié)果

　　有關開發(fā)建設單位在銷售限價房前,應當制定包括樓盤銷售價格明細表在內(nèi)的銷售方案,經(jīng)批準預售后,將銷售方案與《商品房預售許可證》一起向社會公布。銷售后還須將銷售結(jié)果向社會公布,接受社會監(jiān)督。

　　廣州限價房建設有何經(jīng)驗借鑒

　　劉瑞萍認為,廣州這些年建設限價房的經(jīng)驗值得各地借鑒。

　　2006年,廣州市在全國率先開展了限價房開發(fā)建設、銷售的探索,推出了全國第一個限價房小區(qū)———保利西子灣。廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同回憶說,當時限價房項目共拍了10個地塊,保利、萬科、中海等均價只有6000元—6500元/平米,龍光峰景華庭售價更是僅要4000元/平米。在申購時廣州商品房均價過萬的背景下,限價房受到熱捧。

　　但是,到2008年底收樓時,廣州房價回落到8000元/平米,限價房和周邊商品房售價相差無幾,失去了價格優(yōu)勢。之后不但多個限價房項目鬧出退房風波,新推出的限價房銷售也由熱轉(zhuǎn)冷,少有人問津。之后,廣州收回多個限價房用地,針對限價房投放節(jié)奏與市場動態(tài)不匹配的問題,探索由政府主導建設的模式�！拔磥碚�府的保障辦可以像香港的房委會那樣,以非盈利組織的形式開發(fā)限價房,以市場價的70%供應�！表n世同建議說。

　　本欄撰文:

　　記者牛思遠