青島樓市：買家觀望賣家捂盤 拉鋸戰(zhàn)后拐點可期

　　作為一線城市的青島，年初樓市瘋漲、量價齊升，新政出臺后的成交量迅速下滑、進入觀望僵局。種種跡象表明，拉鋸戰(zhàn)后，青島樓市拐點可期。

　　“瘋漲樓市”迎來重典

　　從去年年底到今年4 月份，全國樓市“熱漲”，4月14日，國家統(tǒng)計局公布了今年3月份全國 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。其中青島市新建住宅價格同比上漲9.2% ，環(huán)比上漲 0.7% ；90平方米及90平方米以下新建普通住宅價格同比上漲14.2% 。而這次的統(tǒng)計還是從全市的范圍來說，在市內4 區(qū)范圍內，大量樓盤價格同比上漲幅度在40% 以上。

　　即使如此高昂的價格，彼時的青島可以說是一房難求，3 月全市新建商品房成交6990 套，較2 月份增加4085 套，環(huán)比增長141% 。二手房市場也重現(xiàn)火爆，3 月份市內四區(qū)二手房成交 2386 套，比 2 月份多出1396套。

　　不過，量價齊升、“漲勢”喜人的青島房地產市場卻悄然醞釀著一場巨變，4月26日，在國務院出臺“新國十條”僅僅 9天后，青島市政府出臺了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步加快住房建設的意見》，被業(yè)界稱為青島“十四條”。

　　根據以往的經驗，地方政府的實施細則往往要在國家調控政策出臺后半個月才能見分曉。而這次青島市政府的工作效率要遠遠高于以往，比預期提前了一個星期。

　　而從調控力度上看，青島“十四條”嚴格執(zhí)行了國家政策，對于人們擔心的地方政府會在實施細則的制定中打擦邊球的猜測給出了回應，《意見》提出了外地人買房貸款須先開證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設用地至少占77% 、重點建中小套型商品住房、 房源價格須一次性公開、住房預售信息向社會公開等內容。

　　其中甚至有比國家政策更加嚴厲的條款，比如在調整住房用地供應結構的條款中，在保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地占住房建設用地供應比例上，青島要高出國家規(guī)定7個百分點。

　　買家觀望 賣家捂盤

　　青島“十四條”的出臺并沒有立刻讓瘋漲的青島樓市馬上遇冷，但購房者的觀望態(tài)度卻在新政的刺激下越顯濃厚，今年29歲的宋磊原打算出手購買市北某樓盤一套80多平方米的套二房，但新政出臺后樓市的走向讓他遲疑了：“自從青島市出臺了‘十四條’后，我們就在觀望到底房價會是個什么走向，于是就想把買房的事再拖后一段時間，再看看吧�！�

　　像宋磊這樣的購房者不在少數(shù)，而這種觀望態(tài)度直接導致了樓市進入6 月后的低迷，6月22日，青島房地產研究院公布的6月 14 日～ 20 日青島商品房成交量持續(xù)走低，僅成交 840套，環(huán)比下降 42.51% ；成交面積8.26萬平方米，較上周減少 5.97萬平方米，環(huán)比降幅為41.95% 。

　　但這樣的現(xiàn)實并沒有嚇到地產商們，與2008年那一輪調控相對照，此次青島地產界似乎已經習慣于調控的力度，因而適應性更強。與此對照的是市場供應量在過去幾個月的停步不前。據統(tǒng)計在近百天內整個青島僅有 10 家樓盤開盤。業(yè)內人士透露，在此期間，更多的開發(fā)企業(yè)還在找地。

　　而從青島市公布的數(shù)據來看，6月份第二周，島城商品房市場存量為 737.84 萬平方米，同前一周相比，增加 3.89 萬平方米。而2008年樓市最差的時候，青島住宅市場的存房量也不過5 萬多套，一場購房者和地產商的拉鋸戰(zhàn)已經上演。

　　拐點可期

　　購房者的持幣觀望，加之青島“十四條”出臺時間和嚴厲程度都讓我們看到了青島市政府對調控樓市的急迫和決心，那么是不是就意味著青島房價回歸理性指日可待了呢？相關人士表示，此次政策的嚴厲程度的確是空前，不過房價不會在短期內出現(xiàn)大的下調，一方面政策發(fā)力需要有一定時間的緩沖，另一方面大量剛需的存在會對樓市產生強力的支撐。

　　“而從目前來看，最關鍵的就是政策能否得到堅決的貫徹執(zhí)行，如果只是在政策上做做樣子，陽奉陰違，那么房地產的平抑甚至降價都將是天方夜譚�！狈康禺a業(yè)內人士張百忍告訴記者，“從目前房地產商的一些做法來看，的確是有些有恃無恐，該捂盤的還是繼續(xù)捂盤。”

　　青島“十四條”明確提出，房地產開發(fā)企業(yè)嚴禁閑置土地。在建建筑單體達到規(guī)劃批準總層數(shù)三分之一以上的，應當申辦《商品房預售許可證》。閑置土地、捂盤惜售的，相關部門要責令其限期整改，直至取消其房地產開發(fā)企業(yè)資質。

　　“有些樓盤雖然符合申請許可證條件，但是就是不申請。沒有許可證沒法銷售，公開鉆空子�！睄u城一位業(yè)內人士說道，“他們還是在觀望，客戶源沒有積累夠，開盤沒信心，所以干脆繼續(xù)捂下去�！�

　　不過，青島房地產市場“拐點”信號已顯現(xiàn)，6月27日開盤的李滄寶龍廣場，項目每平方米起價 7410 元，均價為每平方米8008 元，價格也遠低于預期。周邊的二手房，成交價位約在9000元/平方米左右。

　　和達和城項目位于青島市李滄區(qū)東部中央居住區(qū)，新房源上市優(yōu)惠起價 7188元/平方米，目前的起步價為7388元/平方米，該樓盤部分戶型贈送面積，而這在以往買房是幾乎沒有的。(記者 張忠德)