上市房企中報(bào)業(yè)績大面積飄紅

　　7月份，大多數(shù)上市房企都發(fā)布了中期業(yè)績預(yù)報(bào)，8月份則進(jìn)入半年報(bào)的集中披露期，四大龍頭企業(yè)中的招商地產(chǎn)率先發(fā)布半年報(bào)，業(yè)績和凈利潤皆翻倍，勢頭喜人。據(jù)國信證券統(tǒng)計(jì)，截至7月27日，有70家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了中期業(yè)績預(yù)告，42家公司預(yù)喜，占全部預(yù)告公司的6成。由此看來，房地產(chǎn)上市企業(yè)整體業(yè)績頗佳，隨著更多企業(yè)披露半年報(bào)，7月份即開始的房地產(chǎn)股上漲勢頭還將持續(xù)。

　　6成房企預(yù)喜

　　從各大房企發(fā)布的中期業(yè)績看，同比去年的業(yè)績，整個(gè)行業(yè)業(yè)績大面積飄紅，增勢喜人。

　　據(jù)國信證券統(tǒng)計(jì)，截至7月27日，70家房地產(chǎn)上市公司中已預(yù)告或公告2010年中期業(yè)績，其中預(yù)增的42家(包含9家扭虧)，占已發(fā)布業(yè)績預(yù)告或公告的70家公司的60%。其中7家預(yù)增幅度在500%以上，24家預(yù)增100%-500%，11家預(yù)增0-100%。業(yè)績下降或虧損的27家，其中16家虧損。

　　截至目前，僅有10余家企業(yè)發(fā)布了半年報(bào)，四大龍頭企業(yè)“招保萬金”中，只有招商證券發(fā)布了半年報(bào)。據(jù)招商地產(chǎn)半年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入69.81億元，同比增長142.76%，報(bào)告期內(nèi)公司營業(yè)收入較上年同期顯著增長，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增長；營業(yè)利潤18.29億元，同比增201.18%；凈利潤10.5億元，同比增長115.71%。

　　扭虧企業(yè)中，業(yè)績增幅最大的是中糧地產(chǎn)。該公司表示，由于投資單位分紅收益較上年同期大幅增加，公司今年上半年將實(shí)現(xiàn)扭虧，預(yù)計(jì)今年上半年凈利潤為7400萬元，同比去年上半年增加2306.78%。2009年上半年，中糧地產(chǎn)凈利潤為-335.33萬元。

　　多數(shù)房企業(yè)績未能過半

　　從業(yè)績增勢上看，4月份開始的史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎并沒有影響到上半年的業(yè)績，但與年初制定的銷售業(yè)績相比，多數(shù)房企均未及格。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2009年的火爆銷售為上市公司積累了大量的可結(jié)算資源，由于2009年銷售的大部分項(xiàng)目將于2010年進(jìn)行結(jié)算，這就注定了即便遭遇了最嚴(yán)厲的調(diào)控，但2010年大部分地產(chǎn)股業(yè)績依然出現(xiàn)較高的增長，調(diào)控的影響將在下半年業(yè)績反映出來。

　　日前，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，在排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)中，上半年只有恒大地產(chǎn)的業(yè)績超過全年任務(wù)的50%以上。據(jù)瑞銀證券跟蹤的16家房地產(chǎn)企業(yè)中，目前也只有SOHO中國和合景泰富銷售額超過年度目標(biāo)半數(shù)，分別達(dá)到79%和65%。合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)、恒生地產(chǎn)甚至僅完成目標(biāo)的兩成左右。

　　但是截至目前，尚未有企業(yè)調(diào)低年度目標(biāo)，恒大地產(chǎn)反而高調(diào)地將年度目標(biāo)調(diào)高至400億元，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。即便是只完成全年目標(biāo)1/4的金地，其董事長凌克也明確表示，金地對于完成全年目標(biāo)壓力不大。

　　紛紛加大推盤量

　　上半年未完成的業(yè)績壓力將在下半年得到集中體現(xiàn)，對此，各上市房企唯一的對策就是加大推盤量。

　　龍湖有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，三季度將在常州、青島及沈陽推出新項(xiàng)目，隨后杭州項(xiàng)目也將在四季度推售。全年可銷售項(xiàng)目數(shù)量將由2010年第一季度的17個(gè)項(xiàng)目增加至年底的35個(gè)。

　　金地董事長凌克表示，上半年銷售偏低主要是因?yàn)閹齑孑^少，主要推盤都是在下半年，而下半年推盤量新增200萬平方米。據(jù)了解，7-8月金地在廣州、佛山、北京、杭州、南京、武漢、沈陽等地都有新盤推出。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科的推盤節(jié)奏相對比較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年的推盤面積將大于上半年。同時(shí)，他認(rèn)為，2009年中期地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了開工力度，按照正常的項(xiàng)目開發(fā)周期，這些產(chǎn)品大多會在今年下半年逐步轉(zhuǎn)化為可售資源。因此，預(yù)計(jì)下半年市場的新增供應(yīng)相比上半年將有較大提升。

　　資金壓力加大

　　業(yè)績飄紅固然可喜，但從投資角度看，現(xiàn)金流的情況更值得重視，但大多數(shù)房企下半年的現(xiàn)金流狀況并不樂觀。

　　瑞銀證券分析師章海云認(rèn)為，投資者應(yīng)更重視合同銷售、資產(chǎn)負(fù)債和現(xiàn)金流情況，以便對開發(fā)商進(jìn)行更深入的評估�！澳切﹥�備土地過猛而忽視自身財(cái)務(wù)狀況以及需支付大筆土地成本費(fèi)用卻沒有在資本市場積極融資的開發(fā)商將進(jìn)一步下調(diào)樓盤售價(jià)�！�

　　章海云預(yù)計(jì)，截至2010年6月，支付土地成本后多數(shù)開發(fā)商的凈負(fù)債率都將高于2009年底的水平。

　　東方證券分析人士表示：“現(xiàn)在開發(fā)商貸款門檻都很高，審批也很嚴(yán)，如果市場銷售沒起色，多數(shù)中小型開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流壓力更大�！�

　　招商證券一位分析師告訴記者，近期銀監(jiān)會一再警示房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，表明下半年地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境趨緊，未來地產(chǎn)公司期望通過銀行融資的可能性日漸緊縮，因此，部分房企資金壓力頗為嚴(yán)重。

　　下半年走勢莫測

　　目前對下半年的走勢，各大分析機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)差異頗大。

　　東方證券則明確表明，正在迎接地產(chǎn)反轉(zhuǎn)行情的到來。東方證券認(rèn)為，相對于2008年的調(diào)整，此輪調(diào)整見效快，因此反彈也會較早出現(xiàn)，目前，政策不再強(qiáng)化，且有修正和部分退出的預(yù)期，因此政策底已經(jīng)出現(xiàn)；市場底部也在出現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年可售房源較上半年將有明顯上升，成交量也會隨之上升，同時(shí)，目前房價(jià)已經(jīng)開始下降，房價(jià)的下降也伴隨著成交量的上升。相對于2008年的調(diào)整，此輪調(diào)整見效更快，“地產(chǎn)股底部來臨必然更早”。

　　瑞銀證券對住宅市場仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。瑞銀證券分析師章海云表示，在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)高檔樓盤銷售速度緩慢，市場更青睞設(shè)計(jì)合理而且價(jià)格適中的較小戶型；地方銀行對購買第三套住房的要求是首付六成，按揭利率為央行基準(zhǔn)利率的1.2倍；地方政府一直沒有擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模。此外，上海銀監(jiān)局最近要求本地銀行貸款一律以在建工程為抵押。因此，他們認(rèn)為最近的政策松動(dòng)預(yù)期給房地產(chǎn)板塊帶來的反彈不會持久，他們更看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

　　本報(bào)記者 魯歡