廣州暫未叫停第三套房貸 個(gè)貸產(chǎn)品“曲徑通幽”

　　-編者按

　　日前,媒體報(bào)道北京、上海、杭州和深圳已經(jīng)全面停止第三套房貸,銀監(jiān)會(huì)在其官方網(wǎng)站上再度重申了關(guān)于嚴(yán)格管理房貸的相關(guān)意見,要求“對(duì)于商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。據(jù)本報(bào)記者調(diào)查得知,由于接到銀監(jiān)會(huì)的口頭通知要求嚴(yán)格執(zhí)行第三套房貸政策,京滬深杭銀行方面已緊急下令“一刀切”叫停第三套房貸。不過,廣州尚未跟進(jìn)。

　　“上有政策,下有對(duì)策�！北砻嫔戏抠J政策“猛于虎”,而事實(shí)上,“關(guān)上一扇門,留出一扇窗”的情況不在少數(shù)。部分銀行、按揭公司和客戶“合謀”,仍能在不明顯違規(guī)的前提下,利用五花八門的個(gè)貸手段“輕松”得到房貸資金。全面叫停第三套房貸,對(duì)當(dāng)下而言是猛藥,但無疑利好樓市的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。補(bǔ)上“漏洞”之日,便是樓市調(diào)控真正收到實(shí)效之時(shí)。

　　-記者調(diào)查

　　廣州暫未叫停第三套房貸

　　記者近日調(diào)查得知,廣州第三套房貸沒有被叫停,但是利率幾乎都要上浮20%左右。其中,中行廣州某分行貸款部工作人員對(duì)記者表示,該行目前仍可發(fā)放三套房貸,首付六成,利率上浮20%。此外,據(jù)工行、建行、招行貸款部門工作人員介紹,三家銀行首付亦均在五至五成半,利率上浮均在15%至20%左右。而且更有銀行已經(jīng)停止了三套房貸發(fā)放,包括農(nóng)行和華夏銀行。有銀行相關(guān)人士向記者說,由于利率大幅度上浮,現(xiàn)在即使還發(fā)放三套房貸,但是基本上已經(jīng)沒有什么人來做了。

　　三套房貸被限制或提高門檻,那么是否意味著投資人無法從銀行途徑獲得買樓資金呢?實(shí)際上并非如此。表面上對(duì)房貸市場單方面的嚴(yán)格,并沒有堵住各種擦邊通道,悄悄把銀行貸款又用作房貸。其中,個(gè)人消費(fèi)貸款、商業(yè)經(jīng)營貸款、綜合類抵押貸款,各種各樣的貸款都可以被用來作房貸用。而部分銀行業(yè)務(wù)人員為提高自身業(yè)績爭取客戶,在審核方面相對(duì)寬松,銀行出于自身的業(yè)績考慮,對(duì)貸款的使用流向并未嚴(yán)格監(jiān)管,更是為消費(fèi)貸成為炒房客用于購置多套房的還貸資金提供了大大的方便,給資金流入樓市制造了機(jī)會(huì)。

　　途徑一�＋�

　　消費(fèi)貸款流入房貸市場作首付

　　不少人以申請(qǐng)裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給銀行,銀行按照房產(chǎn)評(píng)估值的七成以內(nèi)提供消費(fèi)貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶�？蛻糁恍柚Ц兑欢ㄊ掷m(xù)費(fèi)就可領(lǐng)走這部分貸款。

　　這邊銀行在收緊三套房貸“水龍頭”,那邊,個(gè)人綜合消費(fèi)貸款卻給三套房貸做了很好的候補(bǔ)。目前,有不少銀行推出了多種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。一般個(gè)人消費(fèi)貸款主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款。目前銀監(jiān)會(huì)要求銀行在審批消費(fèi)貸款時(shí)需要客戶提供明確的貸款方向。目前廣州多數(shù)銀行都提供這一業(yè)務(wù),消費(fèi)貸款一般通過抵押方式進(jìn)行,貸款成數(shù)最高是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的七成,以五六成居多,利率執(zhí)行央行基準(zhǔn)利率,也可上浮。

　　但是目前不少人以申請(qǐng)裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行,銀行按照房產(chǎn)評(píng)估值的七成以內(nèi)提供消費(fèi)貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。而實(shí)際上,這些裝修公司與客戶早就達(dá)成了協(xié)議,客戶只需支付一定的手續(xù)費(fèi)就可領(lǐng)走這部分貸款,用于支付房貸首付,解了客戶房貸的“燃眉之急”。

　　日前,記者以購買第三套住房的名義向幾家按揭公司咨詢是否可以規(guī)避對(duì)第三套房貸的限制。其中,億達(dá)按揭的客戶經(jīng)理陳小姐表示,目前三套房貸的首付和利率都按銀行的來做,不能再低。首付要五成,利率上浮10%以上。但是她補(bǔ)充道,可以通過住房消費(fèi)貸款作房貸,只是利率和第三套房貸相差不是太遠(yuǎn)。

　　記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),有不少銀行還會(huì)主動(dòng)給購房者出主意,幫購房者繞過“第三套房”的限制。某股份制銀行的客戶經(jīng)理支招表示,可以用自己的房子做抵押,申請(qǐng)裝修貸款,最多可以貸30萬元,如果父母有房子,還可把父母的房子做抵押,再申請(qǐng)另一筆裝修貸款30萬元,這樣就有60萬元。“你只要資料齊全,有合同,消費(fèi)類貸款可以直接打入貸款人賬戶,這些錢都可以自己支配,拿來購房也行。而且這種貸款是現(xiàn)金發(fā)放,很難查到用途�！�

　　還有按揭公司明碼標(biāo)價(jià),表示可以幫忙辦手續(xù),所需要的合同也能一手搞定,手續(xù)費(fèi)為是貸款金額的1%左右,具體視情況而定,在這個(gè)基礎(chǔ)上還可以打折。

　　申請(qǐng)消費(fèi)類貸款時(shí),銀行一般要求貸款申請(qǐng)人提供包括身份證明、收入證明、房產(chǎn)證、工資流水、資產(chǎn)證明等,同時(shí)在申請(qǐng)劃賬時(shí)還須遞交貸款使用證明的原件。但在實(shí)際操中,記者了解到,“貸款使用證明”只需要找熟人的公司就可以輕松搞定。

　　途徑二�＋�

　　抵押貸款輕松繞過利率上浮

　　部分銀行還推出了抵押貸款的循環(huán)貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款,循環(huán)使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內(nèi)循環(huán)使用。

　　在記者走訪過程中,不少銀行客戶經(jīng)理還建議記者把前兩套房屋的一套拿出來做抵押貸款�！跋衲氵@種情況,我建議是做實(shí)證抵押。因?yàn)槟阌袃商追柯?你可以拿一套房產(chǎn)來做抵押。抵押貸款利率也只是上漲百分之十,不會(huì)像三套房的百分之二十那么多。”

　　一家名叫德寶按揭的公司客服工作人員也向記者表示,三套房貸現(xiàn)在首付要四成左右,利率上浮10%,但是“可以幫忙包裝一下爭取弄到更低”。

　　目前不少銀行還開發(fā)了多種住房抵押貸款,其中包括“個(gè)人住房循環(huán)授信”,指借款人以自有住房作最高額抵押向招行申請(qǐng)循環(huán)額度貸款。在不超過額度有效期和可用額度的條件下,借款人可向他們多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款,并循環(huán)使用,最長還款期限為30年。

　　由于抵押消費(fèi)貸款更傾向于針對(duì)房產(chǎn)本身審核,因此對(duì)于部分月收入和貸款償還能力不穩(wěn)定的人群來說,部分銀行還推出了抵押貸款的循環(huán)貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款,循環(huán)使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內(nèi)循環(huán)使用。有業(yè)內(nèi)人士表示,這種方式有效滿足了很多炒房一族的“現(xiàn)金”流動(dòng)需要。

　　此外,上述按揭公司人士還表示,可以用商業(yè)貸款來做住房貸款,雖然能貸的金額可能不比房貸,但是利率比三套房上浮20%的利率低很多,而且可以通過聯(lián)名擔(dān)保的方式進(jìn)行,不需要抵押物。如果個(gè)人有相關(guān)的經(jīng)營事務(wù),就更加好貸了。