房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)軟著陸

　　樓市調(diào)控政策再一次強化，如監(jiān)管機構(gòu)日前通知商業(yè)銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，并啟動了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測試，要求商業(yè)銀行預設最極端跌幅達60%；國土部門聯(lián)合銀監(jiān)會對全國閑置土地項目進行集中整治，并排查閑置土地的信貸風險等。我們認為，鑒于房地產(chǎn)中長期供求形勢仍相當嚴峻，非短期可以扭轉(zhuǎn)，再考慮到國內(nèi)的流動性環(huán)境仍較寬松，房地產(chǎn)市場下行空間并不大，年末有望實現(xiàn)軟著陸。

　　調(diào)控政策繼續(xù)強化

　　始自4月以來的房地產(chǎn)調(diào)控措施已初見成效，如今年以來持續(xù)快速上升的房價得到了遏制，6月份全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，但是面對房地產(chǎn)調(diào)控對于經(jīng)濟產(chǎn)生的負面作用已現(xiàn)，下半年經(jīng)濟可能加劇下滑的形勢，部分既得利益主體開始憧憬政府放松過于嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，以刺激房地產(chǎn)投資和消費，遏制經(jīng)濟的下滑。

　　我們注意到，4月以來的調(diào)控政策并沒有得到很好貫徹，如許多地方政府并未明確出臺房地產(chǎn)調(diào)控的具體實施細則，部分熱點地區(qū)的商業(yè)銀行也未對三套房貸嚴格禁止，由此也就造成近期樓市在政策放松預期下初顯異動之相，如7月主要城市的交易量出現(xiàn)回升，部分地區(qū)再次出現(xiàn)價格上漲。

　　這無疑是對中央調(diào)控房地產(chǎn)決心的挑戰(zhàn)，中共中央政治局會議日前再次指出，要做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作，維護社會和諧穩(wěn)定。而與此相適應的是，各部門也再次強化地產(chǎn)調(diào)控措施，如針對需求方投資人的信貸需求調(diào)控，針對房地產(chǎn)供給方房產(chǎn)商的土地和信貸調(diào)控。這一系列舉措無疑進一步顯現(xiàn)政府對樓市調(diào)控的堅決態(tài)度，它有助于穩(wěn)定政策調(diào)控預期，消除既得利益者的博弈空間，以更好地實現(xiàn)政策目的，如開發(fā)商將不得不加快推盤力度，剛性購房者可以有更多的余地持幣待購，最終房地產(chǎn)市場將可以在一個更合理的價格區(qū)間實現(xiàn)量價均衡。

　　供求形勢嚴峻

　　我們認為，市場均衡不會在價格大幅度下跌后形成，鑒于我國樓市中長期面臨的嚴峻供求形勢，價格的小幅度回落就可以促成。

　　2000年至2009年期間，土地購置面積、完成開發(fā)面積、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現(xiàn)整體下降趨勢，其中，土地購置面積增速從2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成開發(fā)面積增速從2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%，竣工面積增速從2003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面積增速從2003年的26%回落至2009年的12.8%。

　　上述的增減會直接導致未來商品房市場的供給以及價格變化，如以土地購置面積為例，數(shù)據(jù)表明，2004年5月至2007年5月間，土地購置面積指標共有24個月處于低增長區(qū)間(同比增長率介于0—10%之間)，19個月處于負增長狀態(tài)，這也就造成我國2005年以后房屋竣工面積增速過低，如2006年，2007年竣工面積增速分別只有-0.6%和4.3%，形成較大的房屋供求缺口，房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，且差值不斷擴大，如當年銷售面積大于竣工面積的差值達到1.79億平方米，由此也就促成了2007年房價的大漲；而從2008年一季度開始，土地供應又開始持續(xù)萎縮，2008年6月至2009年底，土地購置面積共有3個月處于低增長區(qū)間，9個月出現(xiàn)負增長，這又使得2009年的商品房市場重新顯現(xiàn)供給不足的態(tài)勢，價格再次出現(xiàn)暴漲。

　　歷史經(jīng)驗已證明，中長期的房屋供應不足才導致飛漲的房價，因此當前房地產(chǎn)市場價格回歸理性的關(guān)鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加。

　　從今年情況來看，情況已經(jīng)有所改觀，如土地購置面積同比增速終于轉(zhuǎn)正并逐漸走高，上半年增速達到35.6%，而在政府大力促進土地供給的努力下，今年住房用地擬供應量達到18萬公頃，同比增幅超過135%，可以預期下半年土地購置面積增速還將提高，但考慮土地購置到房屋供給形成有至少一年以上的時滯，因此，短期房地產(chǎn)供求形勢仍較嚴峻，如2010年上半年，銷售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米，商品房待售面積仍然偏少。截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，這意味著按照上半年平均每月6567萬平方米左右的銷售速度來看，不到3個月即可銷售完成。

　　房屋供求關(guān)系的改善至少要等到今年四季度后，屆時去年四季度以來房地產(chǎn)新開工量大幅上升(四季度比三季度增加1.68億平方米)會到今年年末形成新的房地產(chǎn)供應，但鑒于我國房屋需求還將較長時間保持旺盛，我們也不認為房地產(chǎn)價格下跌空間會超過2008年底。

　　城鎮(zhèn)化和流動性會推動需求

　　從剛性需求來看，我國2009年以來基礎(chǔ)設施的大規(guī)模建設，區(qū)域振興規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及集群建設也都會極大地推動各地的城鎮(zhèn)化建設，由此會推動住房需求；而更重要的是，我國2009年過快增長的流動性形勢雖然在2010年得到遏制，但是出于保證經(jīng)濟軟著陸的要求，貨幣信貸很難大幅度壓縮，我們估計，繼2010年我國貨幣信貸大約增長18%之后，2011年的增速同樣也會在18%左右，大大高于前幾年我國貸款的平均增速，如2004年至2008年我國貸款平均增速為13.6%。這意味著未來我國流動性仍較充裕，由此也會刺激地產(chǎn)的投資需求。

　　目前的各類行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限貸會對地產(chǎn)價格有較大負面影響，但它只能短期抑制房地產(chǎn)價格，客觀上會為今后房地產(chǎn)供給的放量增長爭取時間，以利于政府期望的房地產(chǎn)市場軟著陸目標實現(xiàn)。

　　(陳 偉 作者單位：民族證券）