住房空置率各方爭(zhēng)論激烈 將形成二次上市壓力

　　近期,所謂的“空置率”之爭(zhēng)無(wú)疑成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),除了數(shù)據(jù)的高低之外,其實(shí)空置房對(duì)市場(chǎng)最大的影響就是會(huì)形成二次上市。另外在當(dāng)前樓市調(diào)控不斷趨緊的情況下,對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)避免持有空置房盡力提高出租收益也是非常重要的。

　　空置率成懸疑

　　近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)“人造”的熱點(diǎn),那就是引起市場(chǎng)廣泛爭(zhēng)論的所謂“空置率”。近一段時(shí)間以來(lái),有一個(gè)消息被廣泛傳播開(kāi)來(lái),據(jù)稱(chēng)國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。這個(gè)消息在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中,無(wú)疑成了一個(gè)導(dǎo)火線,一下子引發(fā)了市場(chǎng)的巨大震動(dòng)。

　　不過(guò),國(guó)家電網(wǎng)立即就此事進(jìn)行了澄清,有關(guān)人士表示,國(guó)家電網(wǎng)從來(lái)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過(guò)此類(lèi)數(shù)據(jù)。而且由于我國(guó)用電情況比較復(fù)雜,通過(guò)電表使用情況來(lái)反映房屋空置率是不現(xiàn)實(shí)的,比如幾戶合用一表、使用插卡電表等,都無(wú)法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房,輪換居住的話,兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄,更是無(wú)法貿(mào)然判斷房屋是否空置。有專(zhuān)家認(rèn)為,這樣的用電調(diào)查會(huì)造成誤差,如住戶可能外出旅游,沒(méi)有在家。另外,調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的,沒(méi)有入戶調(diào)查,這也會(huì)存在誤差。

　　沒(méi)過(guò)多久,權(quán)威部門(mén)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了一個(gè)數(shù)據(jù),不過(guò)這似乎與“空置率”無(wú)關(guān),而是關(guān)于待售面積的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.4%。不過(guò),針對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)心的住房“空置率”,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布。數(shù)據(jù)顯示,2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積絕對(duì)數(shù)量總體呈增加態(tài)勢(shì),但是在增長(zhǎng)率上,2006和2007年處于負(fù)增長(zhǎng),而2008年末商品房待售面積增幅最多。分年度看,2005年末商品房待售面積為14679萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)2.7%;2006年末為14550萬(wàn)平方米,同比下降0.9%;2007年末為13463萬(wàn)平方米,同比下降7.5%;2008年末為18626萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)38.3%;2009年末為19947萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.1%。待售與空置,這其實(shí)完全是兩個(gè)概念,一切的一切讓人們心中的疑惑更大了。

　　各方爭(zhēng)論激烈

　　的確,雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局拋出了一個(gè)待售面積數(shù)據(jù),但這并不能解答人們心中的疑問(wèn),顯然,至今為止我們都無(wú)法從官方渠道獲得有關(guān)空置房面積的答案。于是,這一懸疑也引發(fā)了一場(chǎng)大爭(zhēng)論,市場(chǎng)的方方面面都卷入了其中。

　　一家網(wǎng)站發(fā)起了民間的數(shù)燈運(yùn)動(dòng),其調(diào)查報(bào)告指出,從燈火輝煌到黑燈瞎火,上海小區(qū)的“黑燈率”反差極大。從區(qū)域看,浦東、閔行、長(zhǎng)寧等區(qū)板塊的“黑燈率”較高,分別為69%、67%、84%,浦東和閔行的受調(diào)查小區(qū)有接近七成的房子晚上不亮燈。顯然,如果“黑燈”真能代表空置房的話,這樣高的“空置率”顯然是令人咋舌的。然而,任志強(qiáng)卻用這樣的話予以了回應(yīng):“我要笑噴了。那飯店里、商場(chǎng)、影院、大街上、地鐵,那么多人在哪里��？ ”

　　由此,一場(chǎng)有關(guān)空置房的口誅筆伐正在逐漸蔓延開(kāi)來(lái)。任志強(qiáng)認(rèn)為,內(nèi)地2005年擁有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。從2005年到2008年,擁有第二套住所的居民家庭只增長(zhǎng)了0.9個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到9.5%,略高于美國(guó),并且分布于不同的收入家庭,即一部分為原有私房或房改房、一部分為商品房。尤其是其中用于出租和偶爾居住的比例超過(guò)了80%,其他用途的僅為這部分9.5%家庭中的19.3%�？鄢�掉出租和偶爾居住,城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為,6540萬(wàn)套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人“,實(shí)不足信。他指出,以2009年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來(lái)計(jì)算,則全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米;若按套均100平方米計(jì)算,則6540萬(wàn)套住宅的建筑面積為65億平方米,這就意味著當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一定的庫(kù)存應(yīng)該說(shuō)是很正常的,因?yàn)樯w好的房子不可能一下子就賣(mài)光。不過(guò),商品房待售面積跟住房空置面積是兩碼事。對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也回應(yīng)稱(chēng),商品房待售面積不等于住房空置面積。商品房待售面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積,住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。

　　二次上市是壓力

　　其實(shí)從廣義上來(lái)看,所謂住房空置,就是住房處于沒(méi)有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。中國(guó)究竟有多少空置房,沒(méi)有官方的權(quán)威統(tǒng)計(jì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾在2008年前每年都公布全國(guó)住宅空置面積數(shù)據(jù),但2009年之后就不再公布。早在2006年,針對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的當(dāng)時(shí)空置房面積,業(yè)界展開(kāi)過(guò)一次大爭(zhēng)論。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算公式嚴(yán)重失當(dāng),實(shí)際空置率不到1%。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為當(dāng)時(shí)的空置率已達(dá)到26%,超過(guò)國(guó)際警戒線。雙方差別很大。

　　長(zhǎng)期以來(lái),在房地產(chǎn)市場(chǎng),如果談到“空置率”這個(gè)詞,很多人都會(huì)覺(jué)得這是一個(gè)老得不能再老的話題,并沒(méi)有什么特別的新意。不過(guò),雖然有這么多的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在我們面前,但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是,目前對(duì)于“空置率”還并沒(méi)有形成一個(gè)完善的體系來(lái)進(jìn)行測(cè)算,對(duì)其定義也有著多重理解�，F(xiàn)在,雖然各方爭(zhēng)論激烈,但從記者實(shí)際了解的情況來(lái)看,空置房的現(xiàn)象是確確實(shí)實(shí)存在的。記者身邊就有多個(gè)投資者,他們買(mǎi)的房子就空置在那里,而這些房子大部分都分布在城市的外圍地區(qū)。

　　歸根到底,空置房之所以備受關(guān)注,是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的人不是為了自住,也不是為了通過(guò)出租而獲取收益,而是希望能夠再次出售來(lái)獲得投資收益。說(shuō)白了,就是二次上市,是樓市中看不見(jiàn)的潛在供應(yīng),會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成不小的壓力。此類(lèi)二次上市房源最大的特點(diǎn)是不確定性,在市場(chǎng)好的時(shí)候,許多投資者都會(huì)把房子捂在手中,希望能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。而如果市場(chǎng)發(fā)生趨向性的變化,這些房源就有可能集中涌出,瞬間放大的供應(yīng)量會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成傷害。其實(shí),這就很容易解釋為何城市外圍區(qū)域樓市總是率先出現(xiàn)下跌的原因。當(dāng)前,在一系列相關(guān)調(diào)控政策的作用下,這樣的二次上市會(huì)對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成多大的壓力,還有待我們進(jìn)一步觀察。

　　提高租金收益

　　從本質(zhì)上看,空置房說(shuō)到底就是一種籌碼的概念,記者有一位朋友絕對(duì)不能算是個(gè)“炒手”,但受市場(chǎng)影響他也在上海外環(huán)地區(qū)投資了一套住宅,現(xiàn)在雖然早已交房了,但房子卻還空關(guān)在那里。朋友的觀點(diǎn)是房子終究打算是要賣(mài)出去的,所以也就不裝修了,但毛坯房在租賃市場(chǎng)上卻是很難找到客戶的。這位朋友的例子在當(dāng)前市場(chǎng)中可以說(shuō)頗為典型,對(duì)于他們來(lái)說(shuō)買(mǎi)房最終是為了賣(mài)房,這種行為較多地聚集在一起,于是在一些樓盤(pán)中出現(xiàn)所謂的空置現(xiàn)象也就不足為怪了。

　　然而現(xiàn)在市場(chǎng)的情況正在發(fā)生變化,對(duì)于那些空置房持有者來(lái)說(shuō),記者認(rèn)為當(dāng)前的首要原則便是提高房屋的出租收益。顯然,如果你看重的是短期投資,那么目前對(duì)于絕大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō),可能都已經(jīng)獲利,則可以考慮及時(shí)出手,以便資金落袋為安。這對(duì)于那些過(guò)分依賴(lài)銀行貸款,而且資金鏈繃得很緊的投資者,是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)樵诒P(pán)整期間,會(huì)產(chǎn)生很多不確定的因素,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不可預(yù)知的變異。

　　而對(duì)那些資金較為充足、而且仍然看好樓市長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)的投資者來(lái)說(shuō),他們可能還會(huì)考慮繼續(xù)持有,但記者認(rèn)為持有周期可能會(huì)大大加長(zhǎng),所以如果讓房子一直空置就不那么合適了。目前,許多地區(qū)的房屋租金已出現(xiàn)了上漲跡象,那么投資者就應(yīng)該積極地把手中的房子租出去。尤其是對(duì)于自己手中的毛坯房,投資者應(yīng)該考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修,以提高它們的出租可能,增加自身的投資收益。作者：黃羅維