銷量下滑開發(fā)商死扛房價？

　　-“萬保招金”四大上市房企的中期業(yè)績飄紅，但現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)實(shí)，也使得各家融資問題日益凸顯

　　-僅保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現(xiàn)了回落，甚至招商地產(chǎn)銷售面積的降幅超過五成

　　陸續(xù)發(fā)布的房企中報中，其中隱藏著什么信息呢？

　　上周，萬科、保利、金地同日公布了2010年半年度報告，至此，“萬保招金”四大上市房企的中期業(yè)績也已全部出爐。盡管身處行業(yè)調(diào)控漩渦，4家仍實(shí)現(xiàn)了凈利潤大增。但亮麗的業(yè)績?nèi)噪y掩其中的隱憂。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除了保利上半年的銷售面積和銷售金額均實(shí)現(xiàn)“雙升”外，其它3家的同類指標(biāo)則均出現(xiàn)下滑，業(yè)界據(jù)此認(rèn)為開發(fā)商仍在死扛房價；另一個不容忽視的是中報中現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)實(shí)，房企融資的問題日漸凸顯。

　　對于下半年的預(yù)計(jì)，中報也顯示，隨著供應(yīng)量的增加以及采取靈活的定價策略，房價有可能進(jìn)一步下調(diào)。

　　凈利大幅增長

　　繼招商地產(chǎn)中報凈利翻番之后，萬科、保利、金地三大地產(chǎn)龍頭相繼公布中期業(yè)績，均實(shí)現(xiàn)了凈利潤的大幅增長。

　　中報統(tǒng)計(jì)顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.66億元，較去年同期下降23.12%，但凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；保利地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入112.45億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤16.27億元，同比分別增長35.63%和16.56%；金地集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)到87.4億元，同比增長150.32%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，同比增長327.02%；而招商地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入69.81億元，凈利潤10.5億元，同比分別增長142.76%和115.71%。

　　在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，房企銷售凈利為何大增？對此，萬科中報顯示，由于去年中期結(jié)算中包含大量2008年市場低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來的低位，因此今年中期的凈利潤多于去年。中報同時顯示，自4月調(diào)控以來，主要城市成交大幅縮量，而堅(jiān)持以普通住宅為主的萬科依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業(yè)績�！斑@得益于萬科對調(diào)整的適應(yīng)性，新政后萬科房價變化情況均價在14%左右�！比f科集團(tuán)副總裁肖莉表示。保利的公告中顯示，凈利增加得益于房產(chǎn)銷售面積和金額的增長，經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的同時，商業(yè)地產(chǎn)的盈利穩(wěn)步提升。招商中報顯示，營業(yè)收入較去年同期顯著增長，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增長，對于為何凈利潤增長幅度低于營業(yè)利潤增長幅度的原因，招商的解釋是報告期內(nèi)少數(shù)股東損益增長較大。

　　銷量下滑開發(fā)商死扛房價？

　　盡管四大房企凈利大增全線飄紅，但在銷售方面卻出現(xiàn)了漲跌不一的格局。記者統(tǒng)計(jì)各家中報發(fā)現(xiàn)，今年上半年，僅保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現(xiàn)了回落，甚至招商地產(chǎn)銷售面積的降幅超過五成。

　　中報顯示，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售面積267.09萬平方米、銷售金額217.55億元，比去年同期分別增長5.81%和3.33%。對于萬科，盡管上半年銷售金額創(chuàng)下367.7億元的新高，同比增長19.5%，但320.2萬平方米的銷售面積，相比上年同期則回落了8.2%。

　　招商和金地兩家的銷售數(shù)據(jù)則更不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)銷售面積28.75萬平方米，簽約銷售金額42.3億元，分別較上年同期下跌了53.87%和41%。而金地今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積48.29萬平方米，銷售金額53.76億元，較上年同期分別減少42.83%和37.31%。

　　銷售面積和金額的下滑，凈利潤為何反而大幅上升呢？“這可能是因?yàn)榉績r仍然處于高位，成交量銳減但仍有利潤，當(dāng)然，也不排除開發(fā)商在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了調(diào)整，讓中報數(shù)據(jù)顯得好看些�！币晃皇袌鋈耸糠治稣J(rèn)為。對于這樣的“雙降”數(shù)據(jù)，金地方面表示，主要原因是上半年庫存偏少，無充足房源可供銷售，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年新增可銷售資源200萬平方米。

　　除了銷售數(shù)據(jù)的不確定外，現(xiàn)金流為負(fù)也使得各家房企融資問題逐漸凸顯。中報顯示，保利地產(chǎn)以-233.48億元現(xiàn)金流居首，萬科現(xiàn)金流為-95.14億元，金地現(xiàn)金流為-45.36億元，招商地產(chǎn)現(xiàn)金流為-19.99億元，4家合計(jì)經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-393.97億元。對此，招商地產(chǎn)董事會表示，將做好前瞻性融資安排，根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況，合理安排現(xiàn)金流。金地董事會也認(rèn)為，在緊縮的股權(quán)和債務(wù)融資環(huán)境下，公司將加大項(xiàng)目層面的股權(quán)合作力度，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。

　　此外，公司在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進(jìn)，今年以來，公司已通過信托、基金的方式為多個項(xiàng)目引入了外部投資者。而保利地產(chǎn)也指出，將開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。

　　供給增加倒逼房價下跌

　　對于下半年經(jīng)營情況的預(yù)計(jì)，四大房企也均表示，不會調(diào)整年初制訂的開工計(jì)劃，隨著供應(yīng)量的增加將采取靈活的定價策略進(jìn)行促銷，同時，也提出利用市場調(diào)整機(jī)會積極擴(kuò)張，把握一些項(xiàng)目投資機(jī)會。

　　今年上半年，萬科已完成的竣工面積僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。但萬科董事會指出，公司暫無考慮對新開工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，目前開發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，部分年內(nèi)新增的項(xiàng)目也將在本年開工。對于如何應(yīng)對國家政策的調(diào)整，萬科集團(tuán)董秘譚華杰表示，并不認(rèn)為價格策略是應(yīng)對市場調(diào)整的最佳或主要手段，萬科更看重關(guān)注公司戰(zhàn)略的前瞻性、推盤節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品性價比等方面。下半年，將密切關(guān)注市場調(diào)整中可能出現(xiàn)的機(jī)遇，尤其關(guān)注在一線城市以合理價格獲取項(xiàng)目資源的機(jī)會。

　　保利地產(chǎn)認(rèn)為，下半年將加大二三線城市投資，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重，開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長點(diǎn)。招商地產(chǎn)則將繼續(xù)采取均勻、謹(jǐn)慎地拿地的策略，注重區(qū)域選擇，理性等待合適時機(jī)合理擴(kuò)充土地，短期內(nèi)擬采取措施促進(jìn)銷售，積極優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。

　　金地董秘徐家俊也表示，金地今年仍維持開工388萬平方米的原計(jì)劃，不會大規(guī)模調(diào)整。受調(diào)控影響，預(yù)計(jì)最差的銷售量有可能跌到原有的1/3，但也不會影響金地的推盤進(jìn)度。在下半年，隨著供應(yīng)量的增加以及靈活的定價策略，將促使房價進(jìn)一步下調(diào)。另外，隨著下半年土地供應(yīng)的增多和市場調(diào)整的繼續(xù)，金地也將抓住更多的投資機(jī)會。見習(xí)記者 石俊