開發(fā)商或用“以價換量”應對調控

　　繼本月13日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時強調，要繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給后，21日，李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會上再度強調，各地要繼續(xù)落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進房地產市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　短短幾天內中央高層接連就房地產調控表態(tài)，表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實國務院10號文件的決心。這令漫長觀望中的各方獲得了調控政策將持續(xù)的確切信號，重新調整預期。

　　與中央堅持調控表態(tài)相對應，華遠地產老總任志強一改力挺高房價的強硬態(tài)度，兩次公開勸告開發(fā)商降價銷售。任志強直言，勸降是為了避免政府會再出臺“核武器”。

　　宏觀調控以來，房地產商在力挺房價不降上頗為默契。如今，有多少開發(fā)商能對被認為是開發(fā)商代言人任志強的勸降買賬，還看不到回應。

　　應該說，任志強的聲音表達了開發(fā)商對中央后續(xù)政策出臺的擔憂，但同時表明，“勸降”說明大多開發(fā)商還保有底氣死守高房價，所謂“兜里有錢，心中不慌”。

　　房地產開發(fā)資金渠道主要來自資本市場，銀行貸款、預售及建筑企業(yè)的墊資。由于在房地產調控前大多開發(fā)商已經在狂漲的樓市中賺足資金，在2009年寬松的信貸市場上又獲得了充裕的資金。大多企業(yè)認為扛過今年，或者再長一些應該沒問題，但僵持不降價博的就是調控政策的時長。今年以來的宏觀調控已經把開發(fā)商的四個融資渠道基本收緊了。

　　今年4月17日出臺的“國十條”將房地產類上市公司在國內發(fā)行股票或債券的渠道封堵，雖然在香港上市的公司可以到國際市場發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本，信托的融資成本達15%-18%。銀行貸款上，新政策對房地產公司的信貸融資收縮了規(guī)模。北京等城市在房產按揭上對二套房貸的認定標準提高，二套房貸首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，按揭貸款需求大幅縮減，使開發(fā)商預售資金大為降低。 然而，通常狀況下房地產開發(fā)企業(yè)要在7、8月支付土地出讓金，年底前須付清工程款，資金支付量比較大。

　　專家表示，此時如果政府繼續(xù)拋出緊縮開發(fā)商資金的政策，延長調控的預期，對開發(fā)商來說自然都很不利�；蛟S“以價換量”是避免政府出臺“核武器”，保全現有利益的權宜之計。

　　從北京樓市看，在預期不明朗深度觀望下，8月前三周，北京市僅有8個項目開盤，供應房源不足2000套，而其中別墅和單價超過4萬元的高端項目就有5個。

　　而據亞豪機構透露，9月份北京計劃開盤的項目達28個，其中純新盤12個，其開盤量和純新盤比例都達到了調控以來的最高水平。據統(tǒng)計，9月28個計劃開盤項目中，21個項目有報價，均價為22026元/平方米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平方米，價格低于整體水平，且多數新盤報價在15000-20000元/平方米之間。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，9月計劃開盤項目大增，主要與開發(fā)商市場預期較高有關，從目前市場走勢及調控方向來看，政府并沒有放松調控的力度，但也尚未出臺更加嚴厲的調控措施，對開發(fā)商來說利空出盡即是利好，定價上，相比價格已推至高位的老項目后期，純新樓盤定價沒有任何負擔和壓力，可以通過靈活的定價策略。

　　另據中原地產對8大城市在銷項目的調研顯示，保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等房企均已出現價格松動。

　　目前業(yè)界比較認同年內后幾個月樓市會出現“以價換量”的變化。然而，業(yè)界人士認為，“以價換量”之后是否會出現新一輪的惡性反彈還很難說。如果沒有后續(xù)政策跟進，這個“價”是多少，完全取決于開發(fā)商的“臉色”，買家認不認賬是一方面，政府調控之手是否還將收緊則更為關鍵。本報記者 陸昀