地價3億樓高300米 “福建第一高樓”地塊拍出

　　關(guān)注理由：

　　位于福州中央商務(wù)區(qū)的300米高地標(biāo)性建筑地塊受熱捧，經(jīng)過91輪競價，最終由福建升龍地產(chǎn)和天津津東房地產(chǎn)開發(fā)集團以3.02億元聯(lián)合競得。據(jù)了解，該地塊是目前福建規(guī)劃出讓建筑高度最高的地塊，被譽為“福建第一高樓”。

　　昨日中央商務(wù)區(qū)4幅地塊全部成功出讓，其中，萬科拿下了中央商務(wù)區(qū)目前出讓的首幅商住地塊。而福州“二化”地塊(原東南電化公司地塊)昨日流拍，轉(zhuǎn)為掛牌程序，報名時間截至9月2日。

　　今年來，在住宅地產(chǎn)被嚴控的背景下，地產(chǎn)大軍紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)，分析人士認為，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展時間較晚，還存在巨大的市場空間。

　　拍賣：91輪競價，地塊溢價132%

　　在昨日的拍賣會上，中央商務(wù)區(qū)的B7地塊成了媒體和業(yè)界關(guān)注的焦點，原因在于它的“身高”。根據(jù)規(guī)劃，該地塊建筑高度限高為300米，規(guī)劃為商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)。這是目前我省出讓的規(guī)劃建筑高度最高的地塊，閩第一高樓”“ 當(dāng)之無愧。

　　經(jīng)過91輪競價，這幅21.63畝地塊，最終被福建升龍地產(chǎn)與天津津東房地產(chǎn)開發(fā)集團以3.02億元聯(lián)合競得，樓面價2464元/平方米，畝單價1396萬元，溢價率132%。據(jù)了解，

　　福建升龍地產(chǎn)在福州開發(fā)過中天·翡翠城、中天·碧湖云天、中天·金海岸等項目。天津津東房地產(chǎn)集團是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，兼營零售業(yè)、酒店、物業(yè)管理的集團化企業(yè)。1992年10月成立，總資產(chǎn)近50億元人民幣，是天津市房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有較強實力。

　　“300米高的第一高樓是地標(biāo)建筑，又在閩江畔中央商務(wù)區(qū)，這對開發(fā)商還是比較有吸引力的。”現(xiàn)場一位業(yè)內(nèi)人士表示

　　近年來，福州的超高層建筑不斷涌現(xiàn)，目前福州的第一高樓為世茂茶亭國際花園儷園， 層，高178米；而在建中56的最高樓——世茂國際中心58層，高達273米。在福州，已建、在建和已出讓地塊擬建的百米高樓，有百棟左右。

　　萬科6.53億元拿下商務(wù)區(qū)首幅商住地

　　據(jù)介紹，昨日共有8家開發(fā)商參加了競買，其中有來自北京、天津、深圳、哈爾濱、泉州、江西的外地開發(fā)商報名參與。

　　昨日，4幅中央商務(wù)區(qū)地塊全部成功出讓。閩江北岸中央商務(wù)中心B6地塊，面積28.23畝，經(jīng)過39輪競價，由福建高。 佳房地產(chǎn)以4.2億元競得，樓面價3433元/平方米，畝單價1488萬元，溢價率85%。

　　中央商務(wù)中心B9地塊，面積19.34畝，通過46輪競價，由，省六建集團以總價2.7億，樓面價2464元/平方米購得，畝單價1396萬元，溢價率達131%。

　　而昨日，閩江北岸中央商務(wù)中心B8、B10整體出讓，地塊面積38.1畝，這是目前中央商務(wù)區(qū)首次出讓商住地塊，該地塊經(jīng)兩輪舉牌，以總價6.53億元，被萬科集團全資子公司福州市萬榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，樓面價4992元/平方米，畝單價1714萬元。

　　“二化”地塊流拍下月轉(zhuǎn)掛牌出讓

　　昨日，受關(guān)注的319.6畝的“二化”商住地塊，因未符合拍賣要求，轉(zhuǎn)為掛牌程序。

　　“起拍價為31.96億元，必須在競地后半年內(nèi)全部交清土地款�！睒I(yè)內(nèi)人士分析，在樓市調(diào)控的背景下，半年內(nèi)繳足這么多資金，資金實力要求比較高。根據(jù)出讓要求，該地塊土地款必須在競地后30日、120日、180日內(nèi)分三期，比例為50%、20%、30%支付。

　　分析：中央商務(wù)區(qū)地塊緣何低價出讓？

　　從昨日的拍賣情況看，中央商務(wù)區(qū)的樓面地價較低，除了萬科競得的B8、B10地塊，樓面地價為4992元/平方米外，其他三塊均僅兩三千元，閩第一高樓”“ 的樓面地價也僅為2464元/平方米。中央商務(wù)區(qū)地塊緣何低價出讓？“價格還是比較合理的，因為地塊建筑高度比較高，建安成本比較高，這就是超高層摩天大樓出讓價不高的主因”。一位業(yè)內(nèi)人士表示，超高層高樓的地下基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu) 消、防、機電等建安成本比較高。

　　根據(jù)出讓公告，除了B7地塊限高300米外，B6地塊限高為200米，B9為250米，萬科競得的B8、B10商住地限高分別為180米、150米。

　　據(jù)一家規(guī)劃公司的成本測算分析，中高檔商務(wù)超高層包括公共部分的簡易裝修、高樓智能設(shè)備在內(nèi)的建安成本，24層左右大約在3000-3500元/平方米，56層約在6000-6500元/平方米，67層為10000-12000元/平方米，99層則為16000元以上/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于地塊特殊性，裝修的差異性，成本預(yù)算或有偏差，但是超高層的建安成本是隨著高度而直線上漲的。

　　監(jiān)管：防爛尾樓和閑置地，榕將實行開竣工申報制

　　“沒有實力，開發(fā)商也不敢貿(mào)然來拿中央商務(wù)區(qū)地塊”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然此次中央商務(wù)區(qū)的出讓價并不高，但是，其他條件比較嚴格。每塊地都設(shè)定了封頂時間，比如B6、B8、B10地塊應(yīng)在2013年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂；B7地塊應(yīng)在2014年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂；B9地塊應(yīng)在2013年底前結(jié)構(gòu)封頂。如未能按期結(jié)構(gòu)封頂，每延期一日，繳納土地價款總額0.3‰的違約金。此外，每塊地都要求繳納建設(shè)保證金。

　　而在拍賣會上，拍賣主持人透露，福州市將馬上啟動土地出讓的開竣工申報制度，對土地開發(fā)進行實時監(jiān)控，避免出現(xiàn)爛尾樓和閑置地塊。

　　焦點：防御調(diào)控風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)遭熱炒？

　　記者注意到，今年福建升龍已在榕拿下了多幅商業(yè)地塊：金融街D1地塊，限高200米中央商務(wù)區(qū)的B4地塊，還有此次的300米高樓，頻頻落子福州商業(yè)地塊。

　　而同時，競得B6地塊的福建高佳地產(chǎn)，去年曾以郭氏地產(chǎn)名義拿下了原富成味精廠地塊，而競得B9地塊的福建六建，實則為福晟地產(chǎn)的全資子公司。

　　去年以來，特別是今年樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)備受開發(fā)商的青睞。

　　開發(fā)商為何涌入商業(yè)地產(chǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士分析，首先，持有商業(yè)地產(chǎn)不僅可抵御通脹，還可合理避稅，持有一定的商業(yè)地產(chǎn)，可避免清算土地增值稅。其次，在住宅地產(chǎn)越來越受到調(diào)控杠桿的影響下，商業(yè)地產(chǎn)雖然回收慢，但利潤趨穩(wěn)定。“開發(fā)商別一味地以為商業(yè)地產(chǎn)是調(diào)控政策的避風(fēng)港”，我省地產(chǎn)業(yè)界人士林先生表示，近半年來，在樓市調(diào)控風(fēng)暴中，各大城市的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，大量熱錢流入商業(yè)地產(chǎn)項目，一些地產(chǎn)商盲目拿地。林先生坦言，從樓市調(diào)控進展來看，若熱錢過分涌入商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致投資泡沫，政策面很可能會介入打壓，開發(fā)商也將面臨物業(yè)大面積滯銷的困境。

　　從今年8月份開始，福州非住宅(包括商鋪、寫字樓等)的土地增值稅稅率，也從現(xiàn)行的2%上調(diào)至5%。業(yè)界人士提醒，福州的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過前一輪猛漲，在稅費等交易成本上升及調(diào)控政策預(yù)期趨嚴的背景下，投資客應(yīng)理性看待未來的升值空間。記者 楊永敏