南京22家熱銷樓盤10家房價微漲

　　剛剛過去的一周，即8月16日至22日，南京商品房呈現(xiàn)出量價齊升的局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近四個月來的周成交量新高。而在需求釋放、日光盤重現(xiàn)江湖的帶動下，樓市出現(xiàn)了新一輪的心理波動，“反彈”、“回暖”、“漲價”等成為近期最觸動購房者神經(jīng)的詞匯。

　　喊漲的樓盤究竟多不多？漲價會否成為開發(fā)商的集體選擇？本報就此展開了深入調(diào)查和采訪。

　　22家上市樓盤

　　有10家房價微漲

　　新政出臺已經(jīng)滿四個月，與5、6月份不同，7、8月份尤其是近兩周，南京部分樓盤的價格出現(xiàn)了上漲的勢頭。日前，本報在近期熱銷的全市樓盤中選取了22家樣本樓盤進(jìn)行了房價調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)僅有6家樓盤房價下降，6家樓盤近期房價維持不變，而值得關(guān)注的是，在這22家樓盤中價格上調(diào)的老盤和“高價”入市的新盤竟然達(dá)到了10家，占到被調(diào)查樓盤的近一半，房價抬頭跡象明顯。

　　在漲價的老盤中，筆者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)僅是微漲，多是偷偷將單價提高了一兩百元或兩三百元/㎡左右。漲幅最大的是城南的一家樓盤，目前在售的少量房源價格為1.1萬-1.2萬元/㎡，與其首次開盤的均價相比漲幅為15%，也有樓盤雖然對外報價沒有變化，但優(yōu)惠的力度變小了，折扣普遍都是“9”字頭，8字頭的折扣已經(jīng)不見蹤影，因此實(shí)際價格自然要比前期高一些；另外，河西有兩家樓盤近期新開房源價格也基本上漲了不到1000元/㎡，不過前期的優(yōu)惠政策開發(fā)商并未取消。

　　對此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這些樓盤的房價微漲并不具有代表性，因?yàn)檫@和開發(fā)商的定價策略有關(guān)�！靶峦品吭磧r格比第一次推出的高一些，這是開發(fā)商的策略安排，因?yàn)楹游鳌⒊悄�、江寧的一些新盤在新政后的開盤價本來就不高甚至要比周邊房價低不少，第二批銷售時價格小幅增長既是給后來者信心，也不會讓已經(jīng)買房的業(yè)主不滿或產(chǎn)生對立心態(tài)。”優(yōu)派克思項(xiàng)目管理事業(yè)一部總經(jīng)理張劍鋒在分析老盤漲價原因的同時還特別指出，“多數(shù)漲價樓盤上調(diào)的幅度都很小，漲幅未及之前的降幅。”

　　部分將入市新盤

　　定價預(yù)期升高

　　在價格上漲的10家樓盤中，可以看到有的是新政后首次推出房源的樓盤，它們的所謂“上漲”是跟周邊在售房源的價格相對而言的。

　　以城南的一家樓盤為例，該項(xiàng)目新推的房源報價1.8萬元/㎡，而該片區(qū)在新政后新入市的房源售價普遍在1.6萬元/㎡左右；上周六，江北珠江鎮(zhèn)板塊的一家純新盤首次亮相，在江北樓盤售價普遍在7500元/㎡左右的當(dāng)下，該項(xiàng)目開出了住宅房源均價1.24萬元/㎡、挑高商業(yè)樓1.44萬元/㎡的高價，讓不少買房人都感到驚嘆；另外引起關(guān)注的還有河西一家新盤，因?yàn)樾抡�后河西新開樓盤普遍采取了低價入市的策略，河西板塊的整體房價也重新回到了2萬大關(guān)以下，因此該新盤預(yù)計(jì)2.2萬元/㎡的均價自然會成為樓市的話題。

　　“開發(fā)商報價較周邊樓盤高，可能有兩種情況�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴筆者，一種是由于產(chǎn)品或板塊的稀缺，蓄水的情況又非常好，這讓開發(fā)商有信心賣出預(yù)期的價格；另一種則可能是開發(fā)商在試探市場的接受度，開盤前先把價格報高，真正開盤時再便宜個一兩千元賣出，讓買房人感到劃算，因此預(yù)期價格并不一定等于實(shí)際成交價格。

　　漲價不會成為

　　“金九銀十”主旋律

　　雖然漲價樓盤占到此次被調(diào)查樓盤的近一半比重，不過業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為漲價不會成為接下來樓市的主旋律。

　　易居中國南京機(jī)構(gòu)咨詢總監(jiān)周穎就表示，近期樓市的成交增長主要來自于供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從區(qū)位上看，主要是主城區(qū)樓盤在放量和熱銷，而從個盤來看，刺激自住需求出手的還是那些總價控制得當(dāng)?shù)臉潜P，賣得好不好關(guān)鍵還是看價格。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝也表示，最近看房人氣上升，樓市交易量也開始攀升，因此一些樓盤上調(diào)房價也是正常的，不過只是漲個一兩百元的話或許可能會讓一些買房人因?yàn)榭譂q購房，但要是猛漲五六百甚至更多，只會讓開發(fā)商騎虎難下、自食苦果，因?yàn)檎{(diào)控政策并未放松以及金九銀十供應(yīng)量的劇增，因此很難帶動樓市形成普漲。

　　世聯(lián)地產(chǎn)最近的一份報告指出，鑒于價格尚未真正松動，目前的成交反彈態(tài)勢可能不會長久，而從消費(fèi)者心理預(yù)期的角度和開發(fā)商日趨緊張的資金鏈來看，未來可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過程，等到成交量二次觸底后，價格低谷將可能出現(xiàn)。