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銀行真能扛住房價下跌嗎?

2010年08月27日 09:11 來源:中華工商時報 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

  “負資產(chǎn)”,是指物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款或按揭。也就是說,如果借款人無法還清購買物業(yè)所用的款項,貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣,都不能夠填補差價。借款人最終失去物業(yè)的同時,依然負債。

  而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺、近期中央又開展調(diào)查閑置土地、打擊囤地等一系列舉措,連續(xù)一周,國務(wù)院副總理李克強兩次強調(diào),落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,堅決抑制投機炒作行為。房價下降的可能性越來越大。如果房價真的降了,銀行真能挺得住嗎?

  首次監(jiān)測個貸“負資產(chǎn)”情況

  一般來說,樓市泡沫越大,購房者出現(xiàn)“負資產(chǎn)”的概率也就越大,所以,為了防止這一情況的出現(xiàn),商業(yè)銀行就紛紛建立了針對住房按揭貸款動態(tài)統(tǒng)計的監(jiān)測體系。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,最近北京銀監(jiān)局也要求各銀行探索建立個人住房貸款負資產(chǎn)統(tǒng)計監(jiān)測制度。某銀行從業(yè)人員稱:“我們正在統(tǒng)計按揭貸款負資產(chǎn)情況,目前還沒有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場的潛在風險,做好應(yīng)對極端情況的準備!

  一位國有商業(yè)銀行北京分行高層人士也表示,該行正應(yīng)監(jiān)管層要求,研究非首套個人住房貸款“負資產(chǎn)”統(tǒng)計監(jiān)測。他表示,雖然此前已有一套針對住房按揭貸款的動態(tài)監(jiān)測體系,但單獨就個貸客戶“負資產(chǎn)”情況進行統(tǒng)計監(jiān)測,還是首次。

  所謂“負資產(chǎn)”,是指物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款或按揭。也就是說,如果借款人無法還清購買物業(yè)所用的款項,貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣,都不能夠填補差價。借款人最終失去物業(yè)的同時,依然負債。

  比如說,某人有一套房,購入時為市價150萬元,目前跌價后市價為90萬元,而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬元,那么他的負資產(chǎn)率就是10%。意味著他不但一無所有,而且欠銀行大筆債務(wù),比一無所有更悲慘。

  記者查詢資料了解到,2008年深圳因為房價大跌導致約30萬人淪為“負資產(chǎn)”階級,當?shù)劂y行也不得不承擔大量的不良貸款損失。

  同樣,香港金融管理局的資料也顯示,2003年6月,是香港負資產(chǎn)問題最嚴重的時期,當時共有約105697宗“負資產(chǎn)”按揭,占所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞賬風險。

  不難看出,由于房價下跌導致的“負資產(chǎn)”是銀行最不愿意看到的情況,因為一旦“斷供”,銀行就不得不承擔客戶貸款的損失,導致銀行的不良貸款率飆升,出現(xiàn)大量壞賬,影響業(yè)績。

  房貸壓力測試結(jié)果喜人

  繼今年5月,銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行進行全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、20%、30%的貸款壓力測試之后,還沒來得及喘息,本月銀監(jiān)會再次加碼,要求商業(yè)銀行展開房價下跌50%、60%的極端壓力測試,進一步掌握房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行貸款質(zhì)量的影響。即房地產(chǎn)價格大幅波動造成個人出現(xiàn)“負資產(chǎn)”時,銀行按揭貸款面臨的“斷供”風險。

  此次極端壓力測試結(jié)果也隨著近期各大上市銀行的中期業(yè)績發(fā)布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中報會上公布了測試結(jié)果。總體來說,房價下跌50%的情形下,各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個百分點不等。

  交通銀行副行長錢文揮在業(yè)績發(fā)布會上表示,該行新一輪房貸壓力測試結(jié)果樂觀:“即便在極端情況下,房價對該行不良貸款率影響仍然有限,風險完全可控。”錢文揮指出:“房價下跌50%,交行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個百分點,對私(個人按揭)不良率增加約1.2個百分點!

  同樣是房價下跌50%的情形下,招商銀行的住房按揭貸款和開發(fā)貸款不良率將上升1-2個百分點。民生銀行個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。中行個人住房貸款不良率將上升2%,而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率則要上升4%。但是,中行北京分行壓力測試結(jié)果則顯示,若房價下跌50%,該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

  而建行表示,若房價跌幅超63%,該行違約率會明顯攀升,而此前違約率變化不明顯。建行董事長郭樹清也曾向媒體表示:“只有中國房地產(chǎn)價格下跌超過五成,才會對建行的資產(chǎn)質(zhì)量有較大影響!

  房價暴跌銀行也能應(yīng)對

  瑞銀證券首席經(jīng)濟學家王濤表示:“和上一輪房市調(diào)控相比,銀行本輪受到的影響可能會大一些,因為過去一年半房地產(chǎn)有關(guān)的貸款增加非?,但銀行體系的系統(tǒng)性風險應(yīng)該有限!

  她分析說:“按揭貸款占銀行總貸款比例在12%-13%,開發(fā)商貸款占到7%左右,加起來的比例約為20%。按揭貸款的風險小于開發(fā)商貸款的風險,按揭貸款至少有20%的首付。另外,調(diào)控前房價短期內(nèi)上漲很快,在高位貸款買房并且面臨房價下跌20%-30%的人不多,這樣的貸款占總房貸的比例也是不大!

  而且,針對“負資產(chǎn)”引起的斷供現(xiàn)象,銀行除了通過壓力測試預測風險外,通常都會有較為完善的預防和監(jiān)控措施。

  中信銀行北京分行某個貸經(jīng)理表示:“除了地產(chǎn)市場因素外,銀行更多的是通過對貸款人資質(zhì)的嚴格審核來避免由‘負資產(chǎn)’導致的‘斷供’。我們同樣擁有一套個貸客戶‘負資產(chǎn)’監(jiān)測的系統(tǒng)來對‘負資產(chǎn)’客戶進行關(guān)注,但是具體數(shù)據(jù)不方便透露!

  某股份制商業(yè)銀行經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟觀察報》記者:“我們一直對貸款與抵押物價值的比率超過1的客戶進行密切關(guān)注。一旦出現(xiàn)違約,工作人員就會馬上進行勸說和催收,以保證其個人信用記錄的完好!

  記者也從多家銀行了解到,為了嚴控風險,各家銀行對房貸發(fā)放審核一直較嚴,尤其是在“第一還款來源”上要求更高,對一些收入不太穩(wěn)定的客戶,要求提供銀行對賬單、稅單等材料。加之大部分買房市民是剛性需求,不會輕易“斷供”的。

  如果房價跌幅真的大于首付款比例,出現(xiàn)“斷供”,銀行會到法院起訴要求拍賣房產(chǎn)。如果拍賣款不夠償還銀行貸款,那么銀行還會申請執(zhí)行個人其他財產(chǎn),包括銀行存款、股票、房產(chǎn)、車輛等,直到還清為止。

  根據(jù)最近各家銀行的半年報來看,不良資產(chǎn)比率都在1%左右,比例很小。例如中信為0.81%、民生銀行為0.79%、華夏銀行為1.28%。對于大多數(shù)商業(yè)銀行而言,房屋貸款只占其信貸的一小部分,即使房價出現(xiàn)大幅下跌,多數(shù)銀行也完全有能力應(yīng)對。

  測試受質(zhì)疑風險被低估

  不過房價下跌一半,銀行的房地產(chǎn)貸款究竟能否扛住,市場仍存有爭議。

  針對新一輪的銀行房貸壓力測試,就有分析人士指出,測試結(jié)果可能僅僅是基于單個部門靜態(tài)壓力測試結(jié)果,是根據(jù)近幾年房價上漲或下降變化帶來不良貸款率的變化來進行推導,而非綜合相關(guān)部門的動態(tài)壓力測試,壓力測試模型本身可能對房地產(chǎn)價格下跌50%后的系統(tǒng)性風險考慮不足。

  房價下跌50%會導致全民房產(chǎn)財富減少一半,也會導致銀行抵押物的價值減少一半。如果相同成交量的情況下,對國家經(jīng)濟的貢獻將會減少一半,對財政和稅收的貢獻也將會減少一半。房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動和帶動效應(yīng)也將減弱,價格下跌也必然會影響和沖擊這些相關(guān)的行業(yè),骨牌效應(yīng)造成的沖擊和影響絕對不容低估。

  一位商業(yè)銀行分析師表示,房地產(chǎn)行業(yè)有非常長的產(chǎn)業(yè)鏈條,涉及多個經(jīng)濟部門,如果房地產(chǎn)價格下跌50%,很可能會帶動其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生調(diào)整,從而會引發(fā)系統(tǒng)性風險。該分析師坦言:“壓力測試模型對房地產(chǎn)價格大幅下跌后的很多風險都難以考量,其結(jié)果的參考意義不大。”

  北京某金融業(yè)高級分析師則認為,銀行房貸壓力測試是一個非常復雜的龐大工程,外界因為不掌握銀行房貸發(fā)生時間、期限結(jié)構(gòu)、抵押品情況、借款人資質(zhì)等詳細數(shù)據(jù),因而很難對商業(yè)銀行現(xiàn)在進行的房貸壓力測試結(jié)果進行評估!皢尉头刨J時間來說,如果是銀行2009年以前放的,房價下跌50%對房貸不良率的影響可能不大;但如果是2009年以后放的,不良率就可能會大幅上升!痹撊耸糠Q。

  但銀監(jiān)會也表示,壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風險管理手段之一,是商業(yè)銀行提升風險管理水平的需要。各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷,也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。本報記者 曹婧逸

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【編輯:位宇祥】
 
直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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