險(xiǎn)資進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 短期影響小長(zhǎng)期有利好

　　從昨天開(kāi)始，保險(xiǎn)資金或?qū)⒁约铀俣炔季稚虡I(yè)地產(chǎn)。然而，僧多粥少，受限于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的空間較小，年內(nèi)對(duì)險(xiǎn)資業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)有限。

　　保監(jiān)會(huì)日前頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，從法規(guī)層面讓保險(xiǎn)資金大大方方地進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。但本著謹(jǐn)慎原則，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會(huì)設(shè)定了嚴(yán)格門(mén)檻。《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)合法清晰、管理權(quán)屬相對(duì)集中、能夠滿足投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　短線支持力度有限

　　與住宅地產(chǎn)不同，目前商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)總價(jià)值相對(duì)較小。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)值不到4000億。

　　如果按二季度末4.5萬(wàn)億元的保險(xiǎn)總資產(chǎn)計(jì)算，理論上約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)；約有1350億元的保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。這意味著把全國(guó)全部商業(yè)地產(chǎn)讓位給保險(xiǎn)資金，還“喂不飽”。

　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)顯然亟待快速發(fā)展。相對(duì)與利潤(rùn)豐厚的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。

　　一直以來(lái)，保險(xiǎn)企業(yè)投資渠道狹窄問(wèn)題成險(xiǎn)企發(fā)展瓶頸。保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，險(xiǎn)企面臨配置資金已從年初的1.5萬(wàn)億增長(zhǎng)到目前的超2萬(wàn)億。由于保費(fèi)增長(zhǎng)較快、保單資金獲取成本較高，再加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩、資本市場(chǎng)維持低位波動(dòng)等多重因素，保險(xiǎn)資金配置的難度增加。而在金融市場(chǎng)投資工具不足的情況下，保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配管理難度加大，保險(xiǎn)資產(chǎn)面臨低效配制和錯(cuò)配問(wèn)題，給保險(xiǎn)公司提高資產(chǎn)收益帶來(lái)很大挑戰(zhàn)。

　　目前，三家上市保險(xiǎn)公司可以用于投資的保險(xiǎn)資產(chǎn)分別是：國(guó)壽有1.2萬(wàn)億元，太保有4000億元，平安有6000億-7000億元。按照相關(guān)規(guī)定動(dòng)作進(jìn)行投資，這部分資金數(shù)量也不少。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然險(xiǎn)資在現(xiàn)金流上具備一定的優(yōu)勢(shì)，但由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)性與復(fù)雜性，相比專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而險(xiǎn)資此前盡管為自身辦公購(gòu)買(mǎi)過(guò)獨(dú)棟的商業(yè)地產(chǎn)，但在商業(yè)地產(chǎn)的管理和開(kāi)發(fā)方面，明顯存在經(jīng)驗(yàn)不足和模式不清晰等諸多缺點(diǎn)。畢竟，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟樓宇發(fā)展為復(fù)合型的商業(yè)綜合體。

　　“盡管政策放行，但對(duì)于保險(xiǎn)公司業(yè)績(jī)而言，顯然不是立竿見(jiàn)影的事情。除了投資對(duì)象有限外，是否能駕馭并管理好商業(yè)地產(chǎn)，還需要時(shí)間檢驗(yàn)”，一位市場(chǎng)人士分析。

　　長(zhǎng)期利好唱多保險(xiǎn)股

　　商業(yè)地產(chǎn)顯然是今后資金偏好洼地。

　　目前，老牌住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞不言而喻。隨著年內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出，而沒(méi)有受到政策干擾的商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境，隨著大批房企和央企涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的投資資金將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)。甚至不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)新政下，或?qū)⒂瓉?lái)了商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，搶籌或?qū)⑼聘呱虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。

　　這對(duì)穩(wěn)步推進(jìn)的險(xiǎn)資顯然是長(zhǎng)期利好。從三家上市公司看，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太保受益頗多。其中，中國(guó)平安受惠深發(fā)展并購(gòu)案，市場(chǎng)效應(yīng)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放。

　　有研究顯示，由于三家險(xiǎn)資AH股股價(jià)倒掛，使得A股股價(jià)的下跌空間得以鎖定。在沒(méi)有外來(lái)其他環(huán)境因素影響下，AH并軌是早晚的事情。因此，三家保險(xiǎn)上市公司股價(jià)回歸在期待之中。保險(xiǎn)資金運(yùn)用新政將可能顯著改變保險(xiǎn)公司的投資收益，同時(shí)對(duì)A股市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、其他基礎(chǔ)設(shè)施投資產(chǎn)生影響。記者 盧曉平