市場反彈的背后：京城樓市“回暖”了嗎？

　　780套、991套、1517套、1979套……根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入8月之后，北京市的商品住宅每周的銷售量都在大幅地增長，并在最近的一周(8月30日—9月5日)再次接近2000套的大關(guān)。

　　調(diào)控政策集中出臺僅4個月，市場上就再次出現(xiàn)了“反彈”的態(tài)勢。對于一度降至冰點(diǎn)的京城樓市而言，這次反彈是否意味著市場回暖的開始？

　　反彈背后的價格因素

　　“靚麗”的銷售數(shù)據(jù)背后首先凸顯的是京城樓市在價格上的微妙變化。北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，“上周雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示商品房住宅成交上漲了超過三成，但是大部分都是在8月底開盤的低價樓盤熱銷導(dǎo)致，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅仰山嘉園簽約就達(dá)到了124套，而半島家園在上周簽約也達(dá)到了169套，原葉美苑簽約更是達(dá)到了373套。世嘉光織苑簽約也近百套�！边@些樓盤統(tǒng)一的特點(diǎn)就是定價全都低于周邊二手房的價格。

　　調(diào)控政策出臺后，面對日益慘淡的成交形勢，雖然京城樓市始終沒有出現(xiàn)大幅度打折降價的局面，但新開樓盤低價入市的策略卻已經(jīng)開始逐漸為開發(fā)商所接受。

　　7月24日，位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的中糧萬科長陽半島一期項(xiàng)目以均價13400元每平方米作為開盤價，低于周邊二手房14000元每平方米的價格；緊接著，7月30日，位于大興區(qū)黃村的保利茉莉公館二期，以均價17000元每平方米作為開盤價，低于周邊二手房19000元每平方米的價格；7月31日，位于朝陽區(qū)望京東部的首開國風(fēng)上觀，以均價24124元每平方米作為開盤價，低于周邊二手26000元平方米。

　　這些低價入市的樓盤房源充足，大多又毗鄰規(guī)劃中的軌道交通路線，再加上市場買賣雙方僵持已久，價格上些許的風(fēng)吹草動立即引發(fā)了市場的反應(yīng)，積累的需求開始入市，京城的房地產(chǎn)市場又一次出現(xiàn)了搶購的場景。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的一期房價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，雖然最近的一周(8月30日—9月5日)北京市商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別環(huán)比上周增長30.5%和14.18%，但商品住宅的成交均價卻環(huán)比上周下降了0.13%，達(dá)到19902元每平方米，雖然仍處于高位，但回落的勢頭未發(fā)生變化。從8月份北京各個樓盤的銷售情況也不難看出，“低價熱銷、高價滯銷”的情況已經(jīng)越來越明顯，價格成為左右銷量的主要因素。

　　反彈背后的庫存壓力

　　一面是成交量的高歌猛進(jìn)，一面是成交均價的高位回落。8月京城樓市成交量的反彈還不能與“量價齊升”的“回暖”畫等號。

　　事實(shí)上，就在京城樓市成交反彈的同時，北京商品住宅的庫存量也同時在不斷的積累和增加。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月6日，北京在4月調(diào)控政策出臺后取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)為84個，供應(yīng)房源合計(jì)為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%，銷售壓力大漲。

　　同樣是根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月底，北京商品房住宅庫存已經(jīng)高達(dá)98556套，達(dá)到了年內(nèi)最高。雖然目前的庫存依然沒有達(dá)到2009年1月最高時的149318套，但庫存增加，銷售壓力加大，無疑將影響開發(fā)商的資金鏈安全及對銷售價格的定位。

　　與此同時，土地市場的表現(xiàn)依舊不活躍。根據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份土地市場繼續(xù)降溫，全月供應(yīng)土地為23塊，合計(jì)供應(yīng)總面積為6月來最多，但樓面價繼續(xù)維持在3000元以下，住宅供應(yīng)面積本月簽約為431306平方米，樓面價為每平方米5600元，基本維持了4月以后的低水平。

　　面對巨大的庫存壓力，開發(fā)企業(yè)一面推遲拿地，一面加快推盤。來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)北京在9月開盤的項(xiàng)目將達(dá)到46個，相比5、6、7、8四個月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個、27個、27個、18個，會有非常明顯的上漲。其中純新盤有望達(dá)到18個，特別是大興等區(qū)域的純新盤占比將會明顯上漲。

　　事實(shí)上，8月以來成交量的突然增加與推盤速度的加快有著密切的關(guān)系。供應(yīng)量的不斷提高，無疑也將對后市成交量的持續(xù)反彈起到一定的支撐作用，不過這種反彈很大程度上仍會是量的回升。

　　反彈背后的調(diào)控方向

　　在房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季到來之時，京城樓市成交量的反彈加大了人們對樓市“回暖”的預(yù)期。

　　最近全國的市場回暖，特別是成交量各大城市都有大幅度上漲，原因可以說有多重。上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭分析認(rèn)為，合理的自住需求不可能長時間過度觀望。同時，開發(fā)商也總歸要回籠資金的，隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張，開發(fā)商加大推盤量，同時促銷面擴(kuò)大，必然會激活市場需求。另外，進(jìn)入三季度后，雖然國家相關(guān)部委再三重申此前的調(diào)控政策不能放松，然而沒有新的調(diào)控政策推出，也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場最恐慌的時期過去了，需求自然會慢慢釋放。

　　不過根據(jù)中央對目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，這使得未來政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達(dá)摩克利斯之劍”。

　　“成交量上漲不一定表示市場開始回暖”，張大偉表示，雖然從數(shù)據(jù)上看，8月的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因?yàn)?月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù)，樓市總的趨勢依然是調(diào)整。

　　“反彈是當(dāng)前階段的市場特征，如果沒有進(jìn)一步的調(diào)控政策，則接下來會進(jìn)入第二個階段，也即需求持續(xù)釋放，投資投機(jī)需求入場，成交量繼續(xù)反彈，但促銷力度減少，甚至不打折了，上調(diào)價格。這就演變成量價齊升了�！睏罴t旭表示，對于當(dāng)前的市場需要先觀察后行動，成交量增長并不可怕，前面幾個月過于低迷了。需要密切關(guān)注的應(yīng)該是價格，從全國的情況看，6月價格環(huán)比微跌，7月環(huán)比持平，8月估計(jì)并不會明顯上漲，所以是否會有進(jìn)一步的調(diào)控政策，應(yīng)該觀察9月房價會否明顯上漲。記者羅宇凡