學(xué)者：房?jī)r(jià)多少才算適宜

　　有記者問(wèn)我：“房?jī)r(jià)過(guò)高是如何界定的？”我說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題你應(yīng)該去問(wèn)發(fā)改委。如果他們著迷的是計(jì)劃回歸，那就是把全天下的聰明人找來(lái)也算不出合適的房?jī)r(jià)。只有在法治社會(huì)的開放、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，才可能出現(xiàn)買賣雙方所接受的“合適”價(jià)格

　　文/夏業(yè)良

　　暑期筆者應(yīng)邀去美國(guó)斯坦福大學(xué)訪學(xué)研討，一家三口在校園里住了不到一個(gè)月光陰。由于氣候涼爽宜人，有不少閑暇在校園及其周邊散步。偶爾看到出售或出租的房屋，我們也常常進(jìn)去與人攀談，希望多少了解一點(diǎn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)狀況與行情。

　　不用問(wèn)，斯坦福周邊的房?jī)r(jià)在加州和全美都是位居最高行列，看似普通的一幢住房(英語(yǔ)叫house，國(guó)內(nèi)常稱別墅，通常是兩層，3個(gè)臥室，2個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)大起居室和廚房，可以容納2個(gè)車位的車庫(kù))，加上屋前草坪和屋后花園，售價(jià)總在150萬(wàn)美元以上。別以為這是嶄新的住房，10年內(nèi)的房屋都算相當(dāng)新了，隨便看一家都有五六十年的歷史。你還別以為購(gòu)房者都沖著新房去，許多老宅的材質(zhì)和施工質(zhì)量往往是新房難以企及的。所以許多房屋在轉(zhuǎn)售時(shí)只是進(jìn)行內(nèi)外裝修和設(shè)備更替而已，用不著像國(guó)內(nèi)那樣十年、二十年就推倒重建。

　　幾個(gè)周末我們都應(yīng)邀到斯坦福大學(xué)教授家做客。印象較深的一家，環(huán)境尤為優(yōu)美，房屋前后都有參天古木和茂密灌木叢，地上兩層，地下一層，合計(jì)約有5個(gè)臥室，兩個(gè)大起居室和廚房，一個(gè)書房和兩個(gè)小會(huì)客室，另外還有儲(chǔ)藏室和娛樂(lè)活動(dòng)室等，室外花園約有500平方米，大部分被兩層原木平臺(tái)所覆蓋。剩余部分有兒童泳池(可調(diào)節(jié)水溫)和煤氣取暖園池(有明火苗焰不時(shí)從石塊中躍起)。

　　與主人攀談后得知，總面積約為2700多平方英尺(不包括庭院花園)，大致相當(dāng)于250多平方米。但需要澄清的是，人家指的是實(shí)際使用面積，而不是國(guó)內(nèi)出售房屋所依據(jù)的所謂“建筑面積”，更沒(méi)有什么所謂的“公攤面積”。這樣堪稱理想的住宅，您給估個(gè)價(jià)吧？按北京五環(huán)外的標(biāo)準(zhǔn)估就行，謎底是不到兩百萬(wàn)美元，首付15%到20%即可。

　　有人會(huì)說(shuō)兩處房?jī)r(jià)差距怎么如此之大？答案很簡(jiǎn)單，位置、便利程度加商業(yè)價(jià)值，或許還有文化心理因素。斯坦福大學(xué)周邊的房屋是無(wú)與倫比的稀缺資源，離硅谷不遠(yuǎn)，當(dāng)然頗具商業(yè)價(jià)值。多年來(lái)這一帶的房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)而緩慢地上升，即便在金融危機(jī)肆虐之時(shí)也鮮有大幅下滑。

　　而上了高速公路到達(dá)遠(yuǎn)離精華所在之地，自然獲得可觀回報(bào)，如果你不追求與IT巨擘、學(xué)界泰斗、銀行家、著名律師比鄰而居，就可以平實(shí)的價(jià)格獲得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的最高性價(jià)比。

　　說(shuō)了這些域外感知，再回過(guò)頭來(lái)談?wù)剣?guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)悖論。在過(guò)去的10年里，我們經(jīng)歷了政府大力倡導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)來(lái)優(yōu)先發(fā)展，地方政府相互攀比房?jī)r(jià)新高，逐利競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的過(guò)程。不少地方官員把房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的不斷攀升看作是經(jīng)濟(jì)繁榮和政績(jī)突出的體現(xiàn)，房地產(chǎn)財(cái)政成為地方政府濫用社會(huì)資源的“提款機(jī)”。他們?nèi)�然不顧泡沫到底能吹多大，反正只要有人接盤，只要在自己任期內(nèi)不會(huì)破滅，就繼續(xù)往下吹。這種不管不顧的態(tài)勢(shì)，與揮霍有限的自然資源、瘋狂破壞環(huán)境的非理性行為頗有一拼。

　　南方某報(bào)社記者采訪我時(shí)曾問(wèn)到：“房?jī)r(jià)過(guò)高是如何界定的？”我說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題你應(yīng)該去問(wèn)發(fā)改委，所謂解鈴還得系鈴人。如果他們著迷的是計(jì)劃回歸，希望給房屋定價(jià)，那就是把全天下的聰明人找來(lái)也算不出合適的房?jī)r(jià)究竟是多少。只有在法治社會(huì)的開放、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，才可能出現(xiàn)買賣雙方所接受的“合適”價(jià)格。

　　假設(shè)政府能夠把房地產(chǎn)價(jià)格打壓或控制在每平方米500元人民幣的價(jià)位上，窮人應(yīng)當(dāng)能夠買得起了吧？但事實(shí)上這些以幫助窮人為預(yù)設(shè)目標(biāo)的產(chǎn)權(quán)房屋最終會(huì)被什么樣的人用什么樣的名義所占有，難道你真的很清楚嗎？

　　如果大家相信把房?jī)r(jià)定位在考慮成本的極限低位(比如每平方米3000元)就可以讓中國(guó)城鎮(zhèn)所有的窮人擁有較為寬敞的產(chǎn)權(quán)住房，那么你可以為計(jì)劃回歸投上一票，只怕最終后悔的還是你自己。若非健忘或孤陋寡聞，你一定知道：社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)“看上去很美”，但結(jié)局卻很糟糕。不要想當(dāng)然地認(rèn)為過(guò)去七八年里中國(guó)搞的就是純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，“淮南之橘，淮北為枳”。法治缺位條件下的所謂“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”只能是變相的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而已。

　　(作者為北京大學(xué)教授)