長(zhǎng)江實(shí)業(yè)自稱(chēng)儲(chǔ)地夠五六年開(kāi)發(fā) 被指變相囤地(2)

　　曾收“最大”囤地罰單

　　譽(yù)天下僅僅是長(zhǎng)和系“先囤地坐等升值，再相機(jī)開(kāi)發(fā)入市”策略的一個(gè)縮影，即使是被曝光閑置的北京逸翠園和廣東珠海住宅項(xiàng)目也只是其中的冰山一角。

　　公開(kāi)資料顯示，逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開(kāi)工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。但根據(jù)和記黃埔2006年至2009年的年報(bào)，逸翠園項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。如果按照合同約定的竣工時(shí)間，逸翠園項(xiàng)目實(shí)則已經(jīng)捂地近4年。就此，和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。

　　2006年，東莞市開(kāi)出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達(dá)近8000萬(wàn)元，涉事房企正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司，該企業(yè)項(xiàng)目“海逸豪庭”面積達(dá)1938.3畝的土地閑置了8年。而據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，該地塊竣工時(shí)間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，2009年年報(bào)中表示該地塊開(kāi)工正在“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間未定。

　　公開(kāi)報(bào)道顯示，2006年底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以22億元的掛牌底價(jià)摘得上海普陀區(qū)真如副中心商業(yè)項(xiàng)目，該地塊占地面積17.72萬(wàn)平方米，地上和地下總建筑面積合計(jì)達(dá)114萬(wàn)平方米。但近3年的時(shí)間內(nèi)該項(xiàng)目一直停滯不動(dòng)，而3年后隨著區(qū)域地價(jià)上漲，至2009年，其區(qū)域商業(yè)地塊樓面價(jià)被炒至9000元/平方米。以此計(jì)算，僅僅3年之間，該項(xiàng)目土地價(jià)值已達(dá)102.6億元，升值高達(dá)80億元。該項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間也是不斷改變，竣工時(shí)間一度延長(zhǎng)至2018年。

　　據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2009年年報(bào)稱(chēng)，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來(lái)良好回報(bào)�！边@幾乎是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)唯一一次公開(kāi)承認(rèn)旗下的土地成本較低。

　　然而，在2009年，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格一直在高位運(yùn)行，絕少出現(xiàn)“成本較低”的土地；更重要的是，在整個(gè)2009年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在其越來(lái)越倚重的內(nèi)地土地市場(chǎng)上，沒(méi)有斬獲一塊土地。

　　對(duì)此，湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東分析認(rèn)為，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。正是由于拿地時(shí)間較長(zhǎng)，中間采取捂地手段，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備均價(jià)才處于較低水平，這樣就保證了將一個(gè)地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

　　據(jù)和記黃埔最近兩年的年報(bào)顯示，地產(chǎn)及酒店部門(mén)的EBIT(息稅前利潤(rùn))幾乎占到50%的比例，而在2009年和記黃埔能源、電訊等業(yè)務(wù)行情不好的局面下，地產(chǎn)業(yè)對(duì)整年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)較為突出。

　　“土地生財(cái)”花樣翻新

　　張化東表示，在香港及新加坡等地，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)很少采用時(shí)間跨度這么大的開(kāi)發(fā)模式，但進(jìn)入內(nèi)地之后，由于目前監(jiān)管尚不成熟，變相囤地有了生存空間。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于香港資本市場(chǎng)比較看中土地儲(chǔ)備的數(shù)量及質(zhì)量，儲(chǔ)備豐厚、地段優(yōu)越的房企自然受到資本市場(chǎng)的青睞，加上近年來(lái)不少內(nèi)地房企去香港上市，由于港派開(kāi)發(fā)商的示范作用，囤積土地漸漸成了行業(yè)不少房企的共識(shí)。

　　不過(guò)，在楊紅旭看來(lái)，從國(guó)土部門(mén)公布的信息可見(jiàn)，政府原因是造成土地閑置的重要原因，另外土地的稀缺造成的競(jìng)爭(zhēng)加劇也迫使一些開(kāi)發(fā)商囤積土地。

　　事實(shí)上，分期延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間僅僅是分享土地升值的一種手段，從長(zhǎng)和系操作手法來(lái)看，圍繞土地生財(cái)顯然大有文章可做。

　　以譽(yù)天下為例，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，其建筑面積高達(dá)78萬(wàn)平方米，這與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1997年年報(bào)中顯示僅占22.7萬(wàn)平方米的權(quán)益明顯不符，其是否主動(dòng)修改規(guī)劃成疑，且中間停工3年也十分蹊蹺。9月9日，記者就此撥通了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事、譽(yù)天下項(xiàng)目負(fù)責(zé)人郭子威的電話，但無(wú)人接聽(tīng)。

　　今年3月11日，國(guó)土部網(wǎng)站公布了對(duì)全國(guó)18宗閑置土地的處置結(jié)果，這其中就有李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下的電訊盈科。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2006年，電訊盈科旗下盈大地產(chǎn)以5.1億元的價(jià)格獲得北京工體北路4號(hào)地，此后該地塊一直拖延開(kāi)工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建業(yè)向盈大地產(chǎn)作價(jià)約1.18億美元購(gòu)入該項(xiàng)目，借此李澤楷稅前大賺近3億元。盡管隨后盈大地產(chǎn)被北京市國(guó)土局按地價(jià)的1%罰款，即510萬(wàn)元，但與囤地3年創(chuàng)造的3億元利潤(rùn)相比，罰金就顯得微不足道。

　　拿什么打擊房企違規(guī)囤地？楊紅旭表示，其實(shí)只要能?chē)?yán)格執(zhí)行現(xiàn)有法規(guī)就能對(duì)打擊囤地起到相當(dāng)大的作用。

　　早在1999年，有關(guān)部門(mén)發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，明確規(guī)定，“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。2005年，國(guó)務(wù)院重申此辦法，“對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置�！�2008年1月7日，國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

　　有意思的是，記者發(fā)現(xiàn)，隨著國(guó)家在2005年和2008年兩次嚴(yán)厲打擊囤地，譽(yù)天下項(xiàng)目剛好在2005年一度開(kāi)工，隨后在2008年大規(guī)模復(fù)工。

　　同時(shí)，楊紅旭表示，從以往的經(jīng)驗(yàn)看，地方政府不宜再實(shí)行毛地出讓?zhuān)�留下�?dòng)拆遷的難題，也不能隨意修改用地規(guī)劃；另外，完善土地增值稅，并嚴(yán)格執(zhí)行，限制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)，將有效打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地。見(jiàn)習(xí)記者 劉德炳︱北京報(bào)道