一塊土地閑置的背后：地方政府等三方卷入其中(2)

　　隱秘的回報(bào)率

　　此前曝光的那份名單顯示，新世界的這塊地應(yīng)該在2005年2月開(kāi)工，并于2007年3月30日竣工。在媒體曝光之前，該地塊尚無(wú)動(dòng)工跡象。

　　《中國(guó)新聞周刊》記者在一份招商資料中發(fā)現(xiàn)，此地曾經(jīng)計(jì)劃在2007年4月開(kāi)工建設(shè)，并預(yù)計(jì)2009年建成，“目前該項(xiàng)目已完成拆遷”。這至少說(shuō)明，李秀云一家的拆遷紛爭(zhēng)，并不能成為困擾開(kāi)發(fā)商的真正難題。

　　眼下，囤地坐收土地增值收益，使得開(kāi)發(fā)商已被推向風(fēng)口浪尖，社會(huì)各界紛紛算出地價(jià)飆升多少倍進(jìn)行討伐。2009年的年報(bào)也顯示，新世界中國(guó)地產(chǎn)目前持作發(fā)展或發(fā)展中的物業(yè)總建筑面積已經(jīng)達(dá)到2577萬(wàn)平方米，其中只有250多萬(wàn)平方米目前處于 “發(fā)展中”，僅占總量的一成多，有89%以上的物業(yè)目前仍然是“規(guī)劃中”。

　　但《中國(guó)新聞周刊》記者從不同渠道采訪到的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，新世界“捂地”的可能性不大。“他是絕對(duì)不會(huì)囤那些地的�！币晃粯I(yè)內(nèi)高層告訴《中國(guó)新聞周刊》，“大開(kāi)發(fā)商很少有意囤地，只要有錢就絕對(duì)不會(huì)去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益�！彼�認(rèn)為，新世界并不缺現(xiàn)金流。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志承認(rèn)，要想清楚界定企業(yè)是否有目的地囤地很難，“從北京來(lái)看，房?jī)r(jià)是從2006年才漲起來(lái)，8.31到2005年都沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的巨大漲幅，價(jià)格真正上來(lái)也是這一兩年的事情�！彼�說(shuō)，“很難揣測(cè)企業(yè)的動(dòng)機(jī)，但的確是有一些客觀因素造成了土地空閑下來(lái)�！�

　　作為港資地產(chǎn)巨頭在內(nèi)地發(fā)展的代表，新世界中國(guó)地產(chǎn)80年代初期即活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，早在1999年7月便在香港聯(lián)交所上市，目前資產(chǎn)總值已達(dá)543.9億港元，已是最大型的全國(guó)性發(fā)展商之一。

　　一個(gè)不可回避的事實(shí)是，可能不那么缺錢的新世界，同樣面臨投資回報(bào)率的問(wèn)題。自1993年至今，新世界中國(guó)地產(chǎn)投資北京地區(qū)累計(jì)達(dá)170多億元，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了6座公共建筑和5個(gè)住宅小區(qū)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，新世界還投入20多億參與市政路網(wǎng)改造。

　　接近新世界高層的一位內(nèi)部人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，如果按照靜態(tài)計(jì)算，新世界在北京的標(biāo)志性建筑新世界商場(chǎng)應(yīng)該已經(jīng)回本了，“但這是1992年投的，這些錢不管隨便投哪里都會(huì)有相當(dāng)不錯(cuò)的收益，這個(gè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本很高�！彼�說(shuō)，“修路的錢就還沒(méi)有回來(lái)�！�

　　新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司主席兼董事總經(jīng)理鄭家純，在2007年接受媒體采訪時(shí)坦言：“崇文區(qū)的舊城改造，到現(xiàn)在為止還沒(méi)有賺到錢，本錢也遠(yuǎn)沒(méi)拿回來(lái)�！�

　　新世界中國(guó)地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉曾經(jīng)在2001年對(duì)媒體表示：“新世界將在5年以內(nèi)，逐漸開(kāi)發(fā)目前在崇文區(qū)已簽約的地塊，總規(guī)模達(dá)300萬(wàn)平方米，以逐漸收回以前的巨大投資�！北藭r(shí)，蔡建偉預(yù)期的回報(bào)率在10%～12%之間。

　　但業(yè)內(nèi)有人證實(shí)，在2004年的8.31大限之后，新世界的新樓盤就很少了，“這些年基本沒(méi)有開(kāi)工�！本瓦B一位已經(jīng)住進(jìn)新景家園的被拆遷戶也認(rèn)為，新世界的運(yùn)作不太好，“真正貴的時(shí)候沒(méi)房子賣了”。

　　在市場(chǎng)風(fēng)云突變的這兩年，新世界也毫不例外地出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑。新世界中國(guó)地產(chǎn)在2009年10月8日公布的年度業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)利潤(rùn)下滑了32.7%�；ㄆ煲苍谝环菅芯繄�(bào)告中指出，新世界中國(guó)地產(chǎn)雖為內(nèi)地土地儲(chǔ)備最多的發(fā)展商之一，但其資產(chǎn)收益卻為同業(yè)中最低。

　　沒(méi)有多少房子可賣的新世界，為什么任由業(yè)績(jī)下滑而遲遲不肯開(kāi)工呢？一位業(yè)內(nèi)高管告訴《中國(guó)新聞周刊》，這可能與企業(yè)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)。在新世界的項(xiàng)目里，有相當(dāng)一部分是自己持有的商業(yè)樓，而近幾年的樓市行情中，商業(yè)樓的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅樓，“公建回收慢，沒(méi)有住宅產(chǎn)出高，所需資金多而且周期長(zhǎng)�！�

　　一個(gè)不無(wú)巧合的事實(shí)是，新世界在磁器口的那塊地，也就是劉鳳池和李秀云夫婦誓死捍衛(wèi)祖產(chǎn)的地塊，當(dāng)初就計(jì)劃由北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在此位置建設(shè)大型綜合商業(yè)設(shè)施。北京市規(guī)劃委員會(huì)在2003年7月29日的一份信訪答復(fù)意見(jiàn)函里聲稱，在北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，該處用地的用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。

　　在中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)看來(lái)，還有一種可能是，太小的地塊不足以有那么強(qiáng)的開(kāi)發(fā)動(dòng)力，“開(kāi)發(fā)商不可能是拆一片建一棟樓，應(yīng)該是有一定的規(guī)模之后達(dá)到開(kāi)工條件�！�

　　一個(gè)佐證是，新世界中國(guó)地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉在2008年宣稱，要投資110億元用于崇外6號(hào)地的改造。

　　崇外6號(hào)地，東起幸福大街，西至崇文門外大街，南臨法華寺、文章胡同，北止廣渠門大街，涵蓋數(shù)十條胡同，占地面積49.88公頃，涉及居民約8000戶，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。而劉鳳池和李秀云夫婦所在的那塊地，就在這個(gè)范圍之內(nèi)。

　　上世紀(jì)90年代，崇文區(qū)將崇外幾十平方公里劃為六個(gè)地號(hào)，分別交由新世界中國(guó)地產(chǎn)和國(guó)瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作。前五個(gè)地塊如今已是高樓林立，新世界也正集中精力對(duì)6號(hào)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。蔡建偉在2008年11月份向媒體透露，新世界在北京的可開(kāi)發(fā)面積約為160萬(wàn)平方米，其中包括崇外6號(hào)地的140萬(wàn)平方米。

　　就在蔡建偉發(fā)表上述言論的第二年，李秀云家對(duì)面的新生巷就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的拆遷階段。這次拆遷涉及居民戶籍?dāng)?shù)1746戶，企事業(yè)單位34家。

　　在李秀云家周圍，一個(gè)更大范圍的空地，也將隨之產(chǎn)生。