解讀上海樓市調(diào)控：抑不合理需求 增有效供應(yīng)

　　作為“樓市風(fēng)向標(biāo)”的上海樓市面臨進(jìn)一步調(diào)控。7日，備受關(guān)注的上海樓市調(diào)控細(xì)則“水落石出”。

　　在這一《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》中，“限購”措施應(yīng)聲而出，稅收調(diào)節(jié)力度加大，增加供應(yīng)辦法更為全面，凸現(xiàn)對上海樓市供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度。

　　“看得出，政府對調(diào)控樓市是有準(zhǔn)備、有決心的�！睆�(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰評價道。

　　抑不合理需求：居民限購一套房　信貸全面卡緊

　　《意見》明確，在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

　　此外，上海對貸款購房全面“卡緊”：

　　——各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會的最新規(guī)定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

　　——對非上海市居民在上海購買住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在上海累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。

　　——住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　　陳杰說，8、9月份以來，樓市趨于活躍，投資投機性需求卷土重來，限購、停貸等措施短期內(nèi)將對不合理的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并對緩解市場的“恐慌性心理”有積極作用。

　　“這些臨時的行政性短期手段頗為必要，有利于市場回歸穩(wěn)定�！敝性�地產(chǎn)集團(tuán)研究董事程沄說。

　　發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用：房產(chǎn)稅“引而待發(fā)”　土地增值稅預(yù)征“隨價而升”

　　房產(chǎn)稅可說是此輪調(diào)控中最受關(guān)注的“招數(shù)”。9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強調(diào)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，隨后相關(guān)部門頻頻釋放信號強化房產(chǎn)稅的預(yù)期。

　　上海此次《意見》指出，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作�！胺慨a(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號越來越強烈�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。

　　發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的樓市稅種，還包括土地增值稅。《意見》明確，加強土地增值稅征管，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。

　　尹伯成說，房價開價越高，就說明土地增值越多，提高土地增值稅的預(yù)征率，對開發(fā)商定價將形成明顯的制約，對“漫天開價”、“坐地起價”等行為將形成有力約束。

　　增有效供應(yīng)：穩(wěn)定市場心理預(yù)期

　　一直以來，樓市有效供應(yīng)的不足經(jīng)常制約調(diào)控政策的“騰挪”余地。此次上海的《意見》從市場和保障兩方面對增加住房供應(yīng)要求十分明確。

　　市場方面，《意見》規(guī)定，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬平方米；項目規(guī)模小于3萬平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)。此外，還調(diào)整了被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)的允許交易期限，由此前的取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為3年。

　　“上海近年來每年動遷安置居民有七八萬戶，動遷安置房潛力巨大，這部分房屋的加快入市將為市場注入一股‘活水’。”陳杰說。

　　保障方面，年內(nèi)在上海中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實施經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造。有計劃地開展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡屋改造，全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%，并在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。

　　尹伯成說：“目前房地產(chǎn)形勢正處在關(guān)鍵時期，一系列措施及時出手，將會對下一階段的市場預(yù)期產(chǎn)生重要影響，并發(fā)揮積極作用�！�(記者 葉鋒）