“國五條”應(yīng)成樓市調(diào)控常態(tài)化起點

　　樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟環(huán)境的考量。在經(jīng)濟復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長期性將成為常態(tài)，即使房價偶有反復(fù)，也終會在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。

　　“樓市風(fēng)向標(biāo)”之一的上海，7日出臺樓市調(diào)控細(xì)則，在一定時期內(nèi)限定一戶只能在上海新購一套房，同時將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作，并按不同住房銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率。

　　地方版調(diào)控辦法的紛紛出臺，既是“國五條”的新注解，也是樓市調(diào)控實現(xiàn)了中央意志與地方政府行政的統(tǒng)一，并進(jìn)入到新的操作界面的證明。然而，是否可以就此預(yù)期：房價將從脫軌狀態(tài)回歸正途？大量存在于土地規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)和銷售各個環(huán)節(jié)的違法違規(guī)事件會得到遏制？在短暫低頭后，房價是否會迎來報復(fù)性反彈？

　　就公眾經(jīng)驗而言，這些問題仍懸而未解。

　　自4月17日“國十條”出臺，半年以來，盡管政策基調(diào)極為嚴(yán)厲，但實際效果有限，這令一些潛在購房者按捺不住，導(dǎo)致樓市“金九月”如約而至。一旦房價反攻態(tài)勢形成，樓市調(diào)控將面臨夭折風(fēng)險，這種情況倒逼出了七部委的新“國五條”�！皣�五條”在政策落實、信貸、稅收、供給、市場秩序5個方面提出了新要求，而且把房產(chǎn)稅改革作為明示于社會的政策儲備，以應(yīng)對樓市里存在的各種博弈。

　　從短期看，“國五條”起到了立竿見影的效果。國慶期間，北上廣等一線重點城市住房市場成交量大幅萎縮，房價由上漲預(yù)期迅速轉(zhuǎn)為下降預(yù)期，充分體現(xiàn)了政府干預(yù)的威力。但同時還須看到，除了對地方政府調(diào)控樓市職責(zé)的強化外，“國五條”的實施環(huán)境與“國十條”并無大的不同，地方政府對土地財政依然會戀戀不舍，流動性的寬裕環(huán)境仍在維持，在這種情況下，僅靠更為嚴(yán)厲的信貸措施和更高的購房門檻令房價步入下降通道，幾率不大，即使成功，其周期也不會持久。

　　從根本上說，僅靠政府干預(yù)扼制房價效果有限。如果地方政府以土地?fù)Q錢的融資模式不能加以管理，樓市監(jiān)管效率不能提高，房價在適當(dāng)條件下反彈的可能性就始終存在。驅(qū)散樓市的投機氛圍，應(yīng)該在三個方面下大力氣。

　　其一，堅持現(xiàn)行的在銷售環(huán)節(jié)對開發(fā)商和投機資本加以限制，同時在規(guī)劃開發(fā)環(huán)節(jié)對地方權(quán)力加以限制。很大程度上，正是規(guī)劃開發(fā)環(huán)節(jié)的失范，為樓市的各種不當(dāng)尋租提供了空間。要解決這一問題，盡快取得房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗并加以普及是必要前提。只有房產(chǎn)稅改革成功，地方政府才有可能從土地依賴癥中擺脫出來。而房產(chǎn)稅改革的要害在于既不能傷及自住型需求的基本權(quán)利，又堵住投機者的利潤空間。

　　其二，強化商品房與保障性住房的雙重管理。目前樓市調(diào)控政策對于商品房的限制度要高于保障房，這是應(yīng)有之義。但必須預(yù)判到，保障房真正起到對沖剛性需求抑制房價的作用，需要避免重蹈經(jīng)適房式的覆轍。在保障房成為土地資源的主要占據(jù)者后，借保障房尋租必然成為一些人的考量。因此，在建設(shè)的同時強化管理已是當(dāng)務(wù)之急。

　　其三，既要對高房價進(jìn)行限制，又要對熱錢進(jìn)行限制。人民幣匯率浮動頻率加快后，境外熱錢再度流入境內(nèi)，而樓市是熱錢傳統(tǒng)的青睞目標(biāo)。

　　如果熱錢在國內(nèi)樓市順利獲利并逃離，不僅會破壞樓市秩序，還會對下一波熱錢造成鼓勵效應(yīng)。

　　實際上，“國五條”中已經(jīng)包含對于高房價和熱錢推動通脹的雙重?fù)?dān)憂�？刂聘叻績r關(guān)乎民生福祉，控制熱錢關(guān)乎宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境。從這個意義上說，樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟環(huán)境的考量。在經(jīng)濟復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長期性將成為常態(tài)，即使房價偶有反復(fù)，也終會在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。 徐立凡