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對于風(fēng)傳的房產(chǎn)稅將要推出的消息,閆明并沒有表現(xiàn)出太多的興奮。
作為三套房子的擁有者,從事法律工作的閆明對當(dāng)前樓市調(diào)控每一個政策的出臺都極其關(guān)注,房產(chǎn)稅是他最近研究的重點。
“就像汽車的養(yǎng)路費改為燃油稅一樣,最后倒霉的是每個車主,房產(chǎn)稅可能也一樣,每個購房者并沒有得到什么好處!遍Z明對記者說。
在閆明看來,房產(chǎn)稅的開征可能會進一步加重置業(yè)者負擔(dān),從而推高房價!昂苊黠@,房產(chǎn)稅征收之后,一些豪宅的持有人不會在乎,而對于大部分中低收入居民來說,一筆房產(chǎn)稅無疑會對生活造成影響!遍Z明對記者說。
盡管閆明對房產(chǎn)稅的開征并不樂觀,但種種跡象表明,房產(chǎn)稅的推出已經(jīng)漸行漸近。
9月30日,財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人在答記者問時表示,對于房產(chǎn)稅這項制度改革,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。
10月7日晚,上海出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則,雖然傳聞中的房產(chǎn)稅并沒有如期推出,但是上海房管局在文件中稱將做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作,房產(chǎn)稅改革終于出現(xiàn)在了官方的正式文件中。此前,多個地方包括重慶、廣州、杭州、成都等都已經(jīng)開始著手在稅務(wù)系統(tǒng)進行房地產(chǎn)稅的征計培訓(xùn)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日也對媒體表示,房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題!霸龠^幾個月就將進入‘十二五’,房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時候”。
但是,在房產(chǎn)稅推出的呼聲中,也有聲音質(zhì)疑:房產(chǎn)稅出臺真的能抑制高房價嗎?房產(chǎn)稅出臺真的能為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種,從而改變“土地財政”嗎?房產(chǎn)稅出臺真的準備好了嗎?
-能抑制高房價嗎?
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計,房產(chǎn)稅開征的推廣將對各地樓市產(chǎn)生深遠影響,如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟悾瑢氐赘淖兺顿Y房產(chǎn)的收益預(yù)期,從而有利于遏制房價過快上漲。
一直以來,房產(chǎn)稅被推崇為控制房價的“核武器”,事實真的如此嗎?
“即使房產(chǎn)稅真的推出了,在當(dāng)前大部分投資者對房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期下,也不會起到多少抑制的作用!遍Z明對記者說。
閆明分析,目前炒房者和投資房產(chǎn)的人,主要目的是為了財產(chǎn)的保值和增值。“在目前通貨膨脹率實際上超過3%、而房價上漲動輒每年超過10%的幅度來看,即使房產(chǎn)稅稅率高達1%,也無法起到阻止炒房和投資房產(chǎn)的作用。”
在閆明看來,增加持有者的成本,但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價格下降,不足以調(diào)控市場降溫。
甚至還可能出現(xiàn)壞的情況。在閆明看來,在把房產(chǎn)稅當(dāng)做壓住房價上漲的最后一根救命稻草的情況下,一旦房產(chǎn)稅真的出臺,可能出現(xiàn)相反的情況!笆袌隹赡苄纬芍饕刂品績r的政策都已經(jīng)出盡的認識,房屋價格的上漲將會出現(xiàn)更加強烈的勢頭?刂品績r將是更加困難重重!
“參考國際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標準,房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當(dāng)屬合理,100萬價值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本,但該部分的成本極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上!鄙虾3诵切袖N服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍認為,房產(chǎn)稅出臺,將大幅度推高房屋租金。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認為,現(xiàn)在大家對房產(chǎn)稅的期望值有些高過頭了,對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張!皩嶋H上房產(chǎn)稅開征達不到那么大的作用,在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi),可能對房價上漲有一定的抑制作用,但長期來看,一些投資客可能還是會囤房!
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也表示,房產(chǎn)稅與房價之間沒有直接聯(lián)系,房價漲跌主要還看供求關(guān)系,如果房價上漲預(yù)期不改變,房價上漲的收益超過持有成本的增加,房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。
-能改變“土地財政”嗎?
在眾多業(yè)內(nèi)人士看來,開征房產(chǎn)稅,將使得地方政府改變“土地財政”的老路,不再扛著市場的名義接二連三催生“新地王”,而地方政府因為無法通過賣地而獲得的預(yù)期收益,則通過新稅種來予以彌補。
財政部統(tǒng)計顯示,2008年中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元,2009年該稅種稅收為803.64億元,約占當(dāng)年度全國財政收入總額的2.9%。地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。
房產(chǎn)稅規(guī)模會有多大?在目前稅率、房產(chǎn)保有量等數(shù)據(jù)尚缺的狀況下根本無從計算。但公認的是,這是一個巨額的數(shù)字,有媒體估算為年逾千億。
從這一程度上來說,開征房產(chǎn)稅,一方面給了市場良好的信號,一方面也安撫了地方政府。國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副所長肖金成認為房產(chǎn)稅有兩大主要作用,一是對房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)進行調(diào)節(jié),二是對于地方財政增加一項稅收。在此之前,國家發(fā)改委財政金融司有關(guān)負責(zé)人就表示,“這個稅種的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種!
開征房產(chǎn)稅真的能改變地方政府的“土地財政”嗎?推動房產(chǎn)稅開征是為穩(wěn)定中國房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策,還是僅僅為地方政府吸金?
“如果開征的主要意圖在于增加地方收入,那么房產(chǎn)稅收不可能取代土地出讓金,進而讓地方政府?dāng)[脫對‘土地財政’的依賴。”閆明對記者說。
在閆明看來,如果不理清地方政府職能,不改革土地出讓制度,地方政府該高價賣地的還會高價賣地,因為,“沒人會嫌錢扎手!
更重要的是,開征房產(chǎn)稅也不大可能取代原本附著在房產(chǎn)市場上的其他幾十種稅費!伴_征意味著政府從房產(chǎn)市場獲得了更多的收入,這個收入不可能憑空產(chǎn)生,而只會以抬高市場成本為代價,并最終體現(xiàn)在房價上!遍Z明對記者說。
所以,閆明認為,若以增收為主要目的開征房產(chǎn)稅,令人擔(dān)憂的結(jié)果就是,政府收入增加了,但房價不僅沒能得到抑制,反而助推了房價。因此,控制房價,要跳出加稅的誤區(qū),通過改革土地出讓金制度、減少交易環(huán)節(jié)的稅費、擴大供應(yīng)等手段,才能達到目的。
-準備好了嗎?
雖然房產(chǎn)稅改革思路已定,但在改革方向及操作手法上目前尚無定論。觀察人士指出,房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實,關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試,主要也是解決這兩大難題。
正如清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉所說:“房產(chǎn)稅改革是一項長期的制度建設(shè)!币蛑绊懼卮螅瑩碛卸嗵鬃》康耐顿Y者是否會將稅負轉(zhuǎn)嫁給買家,便成為不少人的憂慮。畢竟一種稅收政策能夠發(fā)揮多大的作用,關(guān)鍵取決于稅負的最終承擔(dān)者是誰。
“在我國全面開征“房地產(chǎn)稅”的條件還不成熟,但是,我們可以在一部分城市開始試點,對開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售,個人持有多套住宅、購置商鋪出租、炒買炒賣房地產(chǎn)的行為開征房產(chǎn)稅,取得經(jīng)驗后再逐步推向全國!敝醒胴斀(jīng)大學(xué)財稅研究院客座教授劉玉章對記者說。
北京大學(xué)政府管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院執(zhí)行院長閻雨指出,對于房產(chǎn)稅的開征一定要謹慎考證,以免后患。他指出,稅收改革是一個系統(tǒng)工程,需要做的工作還有很多,不僅是技術(shù)問題。
“推行房產(chǎn)稅要遵循漸進原則,理清征稅范圍和目標,否則就會導(dǎo)致重稅,進而增加住房成本,加劇社會矛盾。在房產(chǎn)稅試點初期要避免帶來社會震蕩,各方面阻力越少越好。否則,稅收沒增加多少,反倒引發(fā)更多的社會矛盾和不公平現(xiàn)象!遍愑暾f。
多方面信息顯示,各地對于房產(chǎn)稅開征工作的準備基本停留在硬件方面,而對于征稅范圍和目標、差別化稅收的可能性和方法、房價評估的公允性、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的可能性等一系列軟件方面,無論是地方討論還是各部委的消息透露,都表明似乎還遠遠沒有經(jīng)過充分的論證。
“房產(chǎn)稅征收要考慮各種可能性,做好充足的準備工作!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長文林峰表示,稅收政策牽一發(fā)而動全身,所以“務(wù)必要權(quán)衡利弊,謹慎決策”。
參與互動(0) | 【編輯:張慧鑫】 |
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