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房地產(chǎn)“銀根”收緊正進一步細化。自19日以來,央行宣布將存貸款基準利率提高0.25個百分點,住建部則要求上調(diào)公積金貸款利率。兩次調(diào)整均意味著購房成本的增加。雖然增加數(shù)額并不大,但其中傳遞的樓市調(diào)控信號則很明顯。
住建部的通知稱,個人住房公積金貸款利率五年期以下(含五年)上調(diào)0.17個百分點至3.50%,五年期以上上調(diào)0.18個百分點至4.05%。
商貸、公積金貸款雙雙提高利率,對購房者影響幾何?上海永慶房屋集團法務(wù)部蘆剛給記者算了一筆賬:
商貸方面,以一套100萬元商業(yè)貸款的房產(chǎn),以等額本息的還款方式貸款20年為例,如果是首套房按8.5折利率計算,則加息前月還款額為6627元,加息后為6722元,增加95元;如果是二套房按1.1倍利率計算,則加息前月還款額為7476元,加息后為7606元,增加130元。如果是30年還款期限,按照8.5折利率以及1.1倍利率分別計算,則月還款額分別增加105元以及146元。
公積金貸款方面,以購房申請額度為50萬元純公積金貸款,還款年限為15年為例計算,在利率調(diào)整前每月還款約3666元,利率調(diào)整后每月還款約3711元,比利率調(diào)整前多支出45元。值得注意的是,住房公積金貸款沒有像住房商業(yè)貸款一樣執(zhí)行二套房利率上浮的政策。
“從我們了解的情況看,客戶對此次房貸利率上調(diào)的影響反應(yīng)都比較平靜!碧J剛說。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為,公積金和商業(yè)貸款全面加息,對購房者實際影響比較有限,每月增加幾十元至上百元房貸支出并不是一個很大的障礙,但心理影響明顯。
他說,這意味著貨幣政策進入了加息通道,未來房地產(chǎn)市場面臨收緊,在調(diào)控背景下,房價下調(diào)空間被放大,有意購房者陷入觀望的可能性增大。不過,公積金貸款直接影響自住客群,對炒家影響有限,也不會影響到已經(jīng)進入市場的炒家。
9月29日,有關(guān)部門就樓市調(diào)控發(fā)布的“國五條”要求,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款;對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款管理,禁止用于購買住房。從9月底至今,各地不斷出臺的樓市調(diào)控細則中,購房“銀根”均在顯著收緊。
自4月“國十條”出臺、新一輪調(diào)控加碼以來,部分城市信貸的口子總體是“捂”得較緊的。比如,上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示,從8月份開始,個人房貸出現(xiàn)負增長,截至9月末,上海主要商業(yè)銀行的個人住房貸款余額為4721.63億元,同比減少177.49億元。北京有關(guān)部門的數(shù)據(jù)也顯示,從5月開始,北京房地產(chǎn)類貸款增速連續(xù)5個月回落。
凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說,出于抑制炒房投機、遏制房價過快上漲的目的,從“銀根”著手是此輪樓市調(diào)控的重要特點,此次商業(yè)和公積金房貸利率的上調(diào),是其中一系列動作之一,“雖然實際影響不算太大,但傳遞的信號十分清晰,那就是:政府對樓市調(diào)控是有備而來,并將長期推進”。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,國慶長假后一周,監(jiān)測的9個重點城市住宅成交總體較國慶假期間有大幅回升,且普遍高于9月周成交均值。在“限購令”等政策作用之下,上海、深圳和杭州3個城市成交量較9月最后一周分別有一成、六成和五成的下降。不過,二線城市似乎受影響不大,天津、成都、武漢等地成交量較9月最后一周反而進一步增加。目前,新出的各項政策還處在“市場消化期”。調(diào)控之下,市場走勢還有待進一步觀察。(記者 葉鋒)
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