專家:北京禁開(kāi)發(fā)商直接收預(yù)售房款致其資金緊張

　　今后，北京購(gòu)買住宅的預(yù)售款，將禁止開(kāi)發(fā)商直接收取，而是全部存入專用賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意提取，以此保證樓盤預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。昨天，北京市住建委、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市銀監(jiān)局出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。該辦法將于12月1日起施行。

　　沒(méi)專用賬戶不發(fā)預(yù)售許可證

　　根據(jù)《辦法》，今后，每個(gè)預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須確定監(jiān)管銀行，如果是分期建設(shè)的，每一期只能確定一家監(jiān)管銀行。在人民銀行的指導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商可以自行選擇監(jiān)管的商業(yè)銀行。

　　開(kāi)發(fā)商要按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并簽訂預(yù)售資金的監(jiān)管協(xié)議�！皼](méi)有確定監(jiān)管銀行或設(shè)立專用賬戶的，市住建委不發(fā)放預(yù)售許可證�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志說(shuō)。

　　在商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人不再將購(gòu)房款直接交給開(kāi)發(fā)商，而是必須存入這個(gè)專用賬戶中�！鞍�括購(gòu)房人支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款，都要存入這個(gè)專用賬戶中�！标愔菊f(shuō)。

　　限價(jià)房經(jīng)適房執(zhí)行相同制度

　　“賬戶中的資金，開(kāi)發(fā)商是不能隨意提取的�！标愔窘榻B，開(kāi)發(fā)商要根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)方案和施工進(jìn)度，編制該項(xiàng)目的用款計(jì)劃，報(bào)住建委等部門審批。

　　《辦法》中規(guī)定了4個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人可單方辦理房產(chǎn)證，在這4個(gè)節(jié)點(diǎn)上，開(kāi)發(fā)商可以按照申報(bào)的方案，申請(qǐng)?zhí)崛�專用賬戶中一定比例的資金，用于支付工程款，采購(gòu)材料等費(fèi)用。

　　“如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，可能會(huì)影響到購(gòu)房人利益的話，區(qū)縣住建委會(huì)立即通知監(jiān)管銀行，暫停撥付專用賬戶中的資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，監(jiān)督用這些資金完成這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，把房子交到購(gòu)房人手中。”陳志表示，涉及的問(wèn)題包括：開(kāi)發(fā)商存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工；項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題；項(xiàng)目未按期交付使用等。

　　此外，由于限價(jià)房、經(jīng)適房也屬于預(yù)售性質(zhì)的住宅，因此《辦法》中表示，限價(jià)房和經(jīng)適房也要執(zhí)行同樣的資金監(jiān)管制度。

　　- 解讀

　　1 開(kāi)發(fā)商如何支取預(yù)售款？

　　編制好用款計(jì)劃，獲批后，在4個(gè)節(jié)點(diǎn)可支取一定比例資金

　　陳志介紹，并非所有的預(yù)售款都必須在4個(gè)節(jié)點(diǎn)上支取，重點(diǎn)監(jiān)管的是保證工程建設(shè)的資金。

　　“比如一個(gè)項(xiàng)目，它有10萬(wàn)平米，售價(jià)是每平米1萬(wàn)元。那么它的預(yù)售款一共就是10億元。其中，政府會(huì)測(cè)算出這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，比如每平米3000元，10萬(wàn)平米就是3億元�！标愔菊f(shuō)，一個(gè)樓盤的房子是逐漸賣出去的，購(gòu)房款也是一個(gè)一個(gè)業(yè)主累積交的，當(dāng)這個(gè)樓盤的專用賬戶中收取的預(yù)售款超過(guò)了3億元，那么多余的部分，開(kāi)發(fā)商就可以支取。在專用賬戶中累積的預(yù)售款沒(méi)有達(dá)到3億元時(shí)，開(kāi)發(fā)商不能支取賬戶中的資金。

　　“這3億元就是為了保證項(xiàng)目和配套設(shè)施能竣工交用的錢，”陳志表示，開(kāi)發(fā)商要提取這些錢，會(huì)有一定的限制條件，首先要編制好用款的計(jì)劃，而且這個(gè)計(jì)劃必須合理。比如4個(gè)節(jié)點(diǎn)中，每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款比例必須合理�！耙�?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目，什么階段要用多少錢，其實(shí)都有一定的規(guī)律，如果開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的計(jì)劃不合理，主管部門就不會(huì)批準(zhǔn)�！标愔颈硎�，開(kāi)發(fā)商的用款計(jì)劃被批準(zhǔn)后，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)提取時(shí)，還要提供相關(guān)材料，證明工程進(jìn)度達(dá)到了這個(gè)節(jié)點(diǎn)，才能支取。

　　“這個(gè)政策的原則就是把錢管好，但不管死。既確保工程建設(shè)完成，也兼顧到開(kāi)發(fā)商的資金使用率。”陳志表示。

　　2 開(kāi)發(fā)商違規(guī)收款怎么辦？

　　暫停其在北京所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，并計(jì)入企業(yè)信用信息系統(tǒng)

　　施行資金監(jiān)管之后，如果開(kāi)發(fā)商違規(guī)，直接收取預(yù)售款，或是不按規(guī)定支取專用賬戶的資金，將如何監(jiān)管和處罰？

　　對(duì)此，陳志介紹說(shuō)，按照新規(guī)，監(jiān)管銀行如果發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金沒(méi)有存入到專用賬戶時(shí)，將告知區(qū)縣建設(shè)主管部門。同時(shí)，區(qū)縣建設(shè)主管部門將對(duì)預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶的情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查，調(diào)查開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該取款�！叭绻�開(kāi)發(fā)商被查實(shí)存在違法違規(guī)行為，將被責(zé)令限期改正，暫停其在北京所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，并將其違法違規(guī)行為公示，計(jì)入企業(yè)信用信息系統(tǒng)�！�

　　3 開(kāi)發(fā)商何時(shí)能取完資金？

　　只有在購(gòu)房人可以單方辦理房產(chǎn)證時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能取完所有資金

　　按照昨日出臺(tái)的新規(guī)，在完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%。

　　“也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目只有在購(gòu)房人可以單方辦理房產(chǎn)證時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能取完專用賬戶中所有的資金�！标愔菊f(shuō)，只要在開(kāi)發(fā)商交齊所有稅費(fèi)，這個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房人才能辦理房產(chǎn)證。以往，一些開(kāi)發(fā)商由于資金緊張等原因，有可能會(huì)出現(xiàn)拖著不交稅費(fèi)的情況，甚至有一些開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了。這就為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證帶來(lái)了難題�！靶乱�(guī)實(shí)施后，即便開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情況，也不會(huì)影響到購(gòu)房人�！�

　　陳志說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商違規(guī)，政府可以凍結(jié)其專用賬戶，用賬戶中剩余的資金來(lái)繳納這些稅費(fèi)，保護(hù)購(gòu)房人的利益。

　　- 影響

　　對(duì)于購(gòu)房人

　　購(gòu)房付款等環(huán)節(jié)手續(xù)無(wú)變化

　　新規(guī)定對(duì)購(gòu)房人有什么影響？陳志表示，實(shí)施新規(guī)定后，購(gòu)房人在購(gòu)房、付款等環(huán)節(jié)手續(xù)和以往沒(méi)有變化�！案犊畹姆绞�?jīng)]有變化，只是購(gòu)房款直接劃賬到專用賬戶中。”

　　他透露，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)，將來(lái)購(gòu)房人登錄該網(wǎng)，在查詢網(wǎng)簽結(jié)果時(shí)，通過(guò)購(gòu)房合同號(hào)，就可以查詢到自己的購(gòu)房款是否存入了專用賬戶中。

　　同時(shí)，市、區(qū)住建委也將公示已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度等情況，購(gòu)房人可以通過(guò)主管部門網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。

　　對(duì)于市場(chǎng)

　　近期開(kāi)盤項(xiàng)目或明顯增多

　　陳志表示，在新規(guī)定下，開(kāi)發(fā)商如果要迅速拿到資金，必須在保證質(zhì)量的前提下，加快項(xiàng)目的建設(shè)，加快項(xiàng)目的銷售，不能囤地囤房，不能捂盤惜售，才能回籠資金。這將促進(jìn)樓市供應(yīng)量的增加，對(duì)穩(wěn)定和下降房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。

　　陳志認(rèn)為，由于新政將在12月1日起施行，此前拿到預(yù)售許可的項(xiàng)目可以不用資金監(jiān)管，那么在這1個(gè)多月的時(shí)間里，很可能出現(xiàn)一些樓盤搶在新政前開(kāi)盤預(yù)售。而且開(kāi)發(fā)商由于希望預(yù)售房源迅速消化，可能會(huì)采取降價(jià)等促銷措施。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，由于預(yù)售金監(jiān)管的影響，開(kāi)發(fā)商需要盡快變現(xiàn)，使預(yù)售款超出重點(diǎn)監(jiān)管額度，才能更自主支配，因此部分項(xiàng)目搶在監(jiān)管辦法執(zhí)行前促銷不可避免。但他同時(shí)表示，預(yù)售金監(jiān)管暫時(shí)不會(huì)明顯影響土地市場(chǎng)。如果一企業(yè)確實(shí)想拿地，資金渠道很多，甚至可能通過(guò)企業(yè)間拆借來(lái)周轉(zhuǎn)資金。另一方面，預(yù)售資金監(jiān)管，一定程度上對(duì)土地價(jià)格回落也有好處，“競(jìng)爭(zhēng)的人少了�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰則認(rèn)為，近期北京將出現(xiàn)大量樓盤集中開(kāi)盤，但不一定會(huì)出現(xiàn)降價(jià)�！伴_(kāi)發(fā)商只要拿到了預(yù)售證，就可以躲避資金監(jiān)管。我搶在之前開(kāi)盤了，但也不一定急于銷售，甚至可以先把價(jià)格定高一些，如果能賣出去更好。如果賣不出去，我再看看接下來(lái)的走勢(shì)，是否需要降價(jià)�！�

　　朝陽(yáng)區(qū)一樓盤負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，工程建設(shè)費(fèi)用在預(yù)售款或者說(shuō)房?jī)r(jià)中比例很小，只重點(diǎn)監(jiān)管這一部分對(duì)市場(chǎng)影響有限，“更多的是一種北京深化調(diào)控的信號(hào)意義”。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商

　　資金流緊縮防止囤地捂盤

　　陳志認(rèn)為，新規(guī)定提醒了開(kāi)發(fā)商，必須合理制定自己的用款計(jì)劃，不能盲目過(guò)度地開(kāi)發(fā)，不能采用挪用預(yù)售資金的方式，去開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。

　　中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰則表示，新政將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生巨大影響，并加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌�！耙恍┐蟮姆科笕谫Y方式較多，項(xiàng)目較多，受到的影響還小一些。而一些中小房企，有的只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，那么資金的壓力就會(huì)驟增，也無(wú)力再開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目�！�

　　- 聲音

　　北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在微博上表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)緊縮開(kāi)發(fā)商的資金流，促進(jìn)推盤，防止囤地捂盤和爛尾。但他同時(shí)反問(wèn)說(shuō)“會(huì)因此而增加后續(xù)的擴(kuò)大生產(chǎn)和有效供給嗎？”　

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在微博上稱：對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是雪上加霜�！�

　　購(gòu)房人戴小姐：預(yù)售金要監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商必須專款專用，這就等于是加了一個(gè)保險(xiǎn)，防止開(kāi)發(fā)商拖延，避免延期交房了�！�

　　購(gòu)房人魏先生：監(jiān)管預(yù)售金會(huì)勒緊開(kāi)發(fā)商的錢袋子。最近限制開(kāi)發(fā)商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房?jī)r(jià)降一降。 本版采寫/本報(bào)記者 馬力 張旭 張家齊