上海有望跟進(jìn)北京商品房預(yù)售款新規(guī)

　　昨日，作為率先提出的限購(gòu)令的北京市，正式公布了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱京版《辦法》)，自12月1日起正式施行。至此，北京市商品房預(yù)售資金將嚴(yán)格執(zhí)行�？顚Ｓ�，開(kāi)發(fā)商們感嘆此舉是雪上加霜。而滬上業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，上海市也將會(huì)跟進(jìn)執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商或被逼降價(jià)出貨。

　　開(kāi)發(fā)商25.9%資金將受監(jiān)管

　　商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式全部購(gòu)房款。在京版《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并可對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。

　　對(duì)于沒(méi)有依照《辦法》規(guī)定使用商品房預(yù)售資金，以及以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該房企在北京市所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售。

　　在京的soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則在第一時(shí)間與個(gè)人微博對(duì)此評(píng)論稱，此舉對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是雪上加霜。

　　開(kāi)發(fā)商銀袋收緊

　　業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，京版 《辦法》出臺(tái)，將使開(kāi)發(fā)商在使用預(yù)售資金方面非常不方便，關(guān)鍵是不能挪做他用。據(jù)介紹，一般開(kāi)發(fā)商，特別是一些中等開(kāi)發(fā)商都會(huì)同時(shí)在一個(gè)或者多個(gè)城市開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，如果資金被鎖定將使得開(kāi)發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪。將使開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加劇。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄也向記者表示，北京的新規(guī)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售款的全面監(jiān)管開(kāi)了個(gè)局，是非常重要的一步。“同時(shí)還將加大開(kāi)發(fā)商的自有資金壓力�！贝伺e對(duì)于市場(chǎng)上屢禁不止的“囤地惜售”現(xiàn)象將起到一定的作用，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必定要全部完成而不是只做一半，同時(shí)也能加強(qiáng)房源的供給，對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲也有一定的作用。

　　地產(chǎn)評(píng)論員牛刀也指出，這一招很多人只是看見(jiàn)一個(gè)房款的先后到賬，實(shí)際在運(yùn)作中，確實(shí)斬?cái)嗔藰鞘谐醋鞯馁Y金鏈，杜絕了樓市的投機(jī)行為，降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)�？梢哉f(shuō)，北京市這個(gè)制度的執(zhí)行，90%以上的樓市投機(jī)行為將得到充分的遏制，房?jī)r(jià)將會(huì)理性回歸。這是一個(gè)促使房?jī)r(jià)整體下降的辦法。 “其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。 ”

　　上海有望跟進(jìn)執(zhí)行

　　對(duì)于京版《辦法》，業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，上海有望跟進(jìn)執(zhí)行。楊紅旭向記者預(yù)測(cè)，不管是否會(huì)出明文，上海都會(huì)跟進(jìn)的。他表示全國(guó)很多城市都會(huì)這么做，只是部分城市以前可能已有相關(guān)文件了，并不是都需要再出新文件。

　　而上海的開(kāi)發(fā)商們對(duì)于這個(gè)新政似乎也早有準(zhǔn)備。 “打一個(gè)比喻，這個(gè)信號(hào)實(shí)際上就像老師告訴學(xué)生上課要好好坐，現(xiàn)在更加細(xì)化了，手要放在背后�！鄙虾Ｍ�源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅就曾向記者這樣形象地比喻了預(yù)售款監(jiān)管的寓意。他指出，其實(shí)預(yù)售房款的監(jiān)管，上海銀行業(yè)一直都是非常嚴(yán)格執(zhí)行的，本次北京的政策只不過(guò)是對(duì)其進(jìn)行了一番細(xì)化�！叭绻�上海也執(zhí)行的話，無(wú)非就是再次強(qiáng)化。 ”季寶紅坦言道。

　　而對(duì)于執(zhí)行的影響，季寶紅表示，�？顚Ｓ�，使得開(kāi)發(fā)商資金的騰挪難度加大，以往開(kāi)發(fā)商有可能拿預(yù)售款去拍地，現(xiàn)在嚴(yán)控后，拿地受到制約�！艾F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商就不能玩十個(gè)杯子，五個(gè)杯蓋的游戲了。 ”

　　也有分析人士指出，對(duì)于資金鏈較為緊張的部分滬上開(kāi)發(fā)商，如果執(zhí)行預(yù)售款專款專用，在無(wú)法大規(guī)模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金周轉(zhuǎn)速度。而眼下市場(chǎng)冷淡，預(yù)計(jì)許多“缺錢”的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)出貨。未來(lái)可能會(huì)有一批這樣的項(xiàng)目被推向市場(chǎng)。記者 張駿斕