新政下買房：先辦按揭再簽合同 以房養(yǎng)房買二套

　　今年以來，樓市經(jīng)歷了兩次調控的波動。新一輪房貸的一刀切，在抑制投資性需求的同時，也可能把一些真實的自住需求擋在了門外。在當下的政策環(huán)境下，如何能夠根據(jù)自己的財力、居住需要而理性買房？能否吸收他人的經(jīng)驗、調動自身的智慧判斷睿智購房？本期專題通過一些購房者的親身經(jīng)歷，帶你尋找當下買房的機宜。

　　買三環(huán)以內的二手房

　　● 故事案例

　　王瑜夫妻倆手頭共有13萬元。想用僅有的13萬元買套房子，他們想到了兩個方案可以選擇：一是一次性到位，買個100平方米以上的三房，總價大概需要60萬元，首付兩成就是12萬元，如果買了，就意味著手頭的錢需要全部花在買房上。

　　另一個方案就是買個便宜實惠的過渡房，七八十平方米左右的兩房，大概總價在30萬元，首付兩成就是6萬元，剩下的錢可以裝修，即使首付三成，自己也能交齊9萬元，這樣一來，王小姐夫妻倆的生活就輕松很多。

　　▲ 專家支招

　　新政下，剛性需求者買房，專家建議最好是購買三環(huán)以內的二手房，生活配套完善。2000年以后的房子價格普遍都在4000元/平方米上下浮動，而且整個市場的放盤量也很大，客戶選擇性很強，而且付款壓力會減少。

　　先辦按揭再簽合同

　　● 故事案例

　　蘇先生最近投資了一套約60平方米的小兩房，單價5800元/平方米，總價在348000元。他交了1萬元的定金簽了認購書，之后又讓交首付款。讓他疑惑的是，為何交了首付卻只拿了張收據(jù)。開發(fā)商說先到銀行申請按揭，等批了過幾天再回售樓處簽購房合同。

　　他幾年前曾買過一套二手房，是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別？他去咨詢了另外一家樓盤的情況，售樓員告訴他，一般情況他們是先付兩萬元定金，一個星期后簽合同交首付款，然后拿著合同復印件和首付款發(fā)票去銀行辦理按揭。那先辦按揭后簽合同，這樣的程序銀行認可么？帶著這樣的疑問，他又找到了一位從事地產業(yè)的朋友小劉，小劉告訴他說，“其實只要開發(fā)商信用好就沒有大問題。現(xiàn)在有的開發(fā)商就是先交定金簽了認購書后，交齊資料去銀行辦理按揭，然后再簽合同網(wǎng)上備案，最后等著銀行放款。辦按揭只是說先查詢信用系統(tǒng)、購房證明、收入證明等手續(xù)，真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無法貸款，簽了合同就必須得違約了。”

　　原來，現(xiàn)在銀行對資料審查都比較嚴格，一旦有偏差很可能貸不到款。因為樓盤都有自己指定銀行合作，個別開發(fā)商就針對一些投資型客戶或者資料有點復雜的客戶，建議先去辦按揭申請。申請人連同要求備齊的各種資料一起報送銀行，信貸人員對客戶書面資料進行初審，然后逐級上報審批，審批通過后出具銀行貸款承諾書，之后方正式簽訂購房合同。對于這樣的做法，有的銀行也就默認了。因為是二套房，資料審批嚴格，而蘇先生也就同意了開發(fā)商的做法。

　　▲專家支招

　　現(xiàn)階段買房需要關注幾個特別的問題。簽訂《認購書》，要約定清楚在什么條件下可以退定金，例如貸款審批未能通過時可否退定金等。必要時可提前看看《商品房買賣合同》及《補充合同》條款，對合同中不同意的條款及時提出，防止日后簽訂合同時處于被動狀態(tài)。另外，開發(fā)商的特別承諾要寫進合同，如贈送花園、廣告宣傳、樣板間宣傳、車位配備及出租出售、物業(yè)管理費用等優(yōu)惠措施，以保障日后實現(xiàn)這些權益。

　　“以房養(yǎng)房”買二套房

　　● 故事案例

　　王先生現(xiàn)在手上有套于2003年購買的小房子�，F(xiàn)在，家里有老人住，所以王先生想再買一套三居室的房子。

　　此前王先生的第一套住房，也是通過銀行按揭的15年商業(yè)貸款期限，現(xiàn)在還了8成。王先生已經(jīng)去北環(huán)某樓盤看了兩次，之前聽說開發(fā)商可以墊一下首付，但是現(xiàn)在開發(fā)商卻表示不可能再這樣做了。

　　王先生算了一筆賬：該樓盤均價6300元/平方米，128平方米的房子5成首付接近40萬元，他有些吃不消 。王先生想通過中介把第一套房子賣了，再用第一套房子的錢去付第二套房子的首付。在中介處，中介人員告訴王先生，既然第一套房子的貸款，已經(jīng)還了8成，完全可以把剩下的2成房貸想辦法還清，然后把第一套房子的房產證從銀行拿出來，去抵押貸款。第一套房子抵押的款項，可以負擔第二套房子7成的總價，王先生只需要付3成就可以買第二套房了。

　　▲專家支招

　　消費者想換房，但是因為買第一套房的時候貸過款，所以把第一套房子賣了做第二套的首付款，購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待，所以很多人采取“以房養(yǎng)房”的辦法來購置第二套房。

　　用第一套房子(拿到房產證后)去銀行抵押貸款，把貸款用于購買第二套房，如果第一套房子價格足夠高，可以全額付款去購買第二套房；如果不夠，可以用第一套房抵押的貸款去付一部分，然后等第二套房子的房產證拿到后，再去申請抵押。 (記者 黃曉娟)