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“最近10年間,中國135家上市房企共囤地12億平方米,可供1.2億人居住。”近日,一則與囤地有關(guān)的新聞攪動了市場的神經(jīng)。
該新聞列出了中國所有上市房企的囤地規(guī)模,其中,保利、萬科分居“內(nèi)地上市房企囤地排名”前兩位。在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下,這一消息迅速引起輿論大嘩。
有業(yè)內(nèi)人士指出,“囤地”與土地儲備并非同一概念,看似龐大的囤地規(guī)模并不是市場的真實反映。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),在國土部對于延遲開發(fā)的表述中,從未使用過“囤地”的說法,而稱之為“閑置土地”。遍查國土部的所有文件,都不曾對“囤地”行為作出過明確界定。
“企業(yè)需要一定量土地儲備”
按照上述報道,保利地產(chǎn)以3369萬平方米的儲備面積成為內(nèi)地上市房企中最大的“地主”,萬科則以3268萬平方米的儲備面積排名第二;在港上市的內(nèi)地房企“囤地”面積更大。
“(這篇報道)根本沒有區(qū)分‘囤地’與土地儲備的區(qū)別,不是所有的土地儲備都被界定為‘囤地’!币晃槐涣腥脒@份名單的開發(fā)商代表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
記者發(fā)現(xiàn),上述報道在計算中將土地儲備等同于囤地,作為制定“囤地排行榜”的依據(jù)。報道還稱,公報顯示的企業(yè)資金量減少,正是其大量拿地的結(jié)果。
值得注意的是,這一排名以規(guī)劃建筑面積為依據(jù)進(jìn)行計算,而在國家嚴(yán)格限制低密度住宅的情況下,規(guī)劃建筑面積往往遠(yuǎn)大于同一地塊的土地面積。
上述開發(fā)商表示,房地產(chǎn)是資金和土地密集型行業(yè),為保證持續(xù)開發(fā)和供應(yīng),企業(yè)必須擁有一定量的土地儲備。陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,房企的土地儲備規(guī)模,以保證3~5年開發(fā)為宜。
“在招拍掛為主的土地市場上,企業(yè)拿地面臨著很大的不確定性,如果開發(fā)完一個項目后再去拿地,不僅不能保證企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和資金周轉(zhuǎn),還會影響到市場供應(yīng)!鄙鲜鲩_發(fā)商表示。
某分析師向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,土地與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈,企業(yè)的土地儲備面積通常與企業(yè)規(guī)模成正比。公告顯示,多數(shù)上市房企的土地儲備規(guī)模都在千萬平方米以上。像萬科、保利等大型房企,土地儲備規(guī)模則超過3000萬平方米。
是否“囤地”難以界定
事實上,雖然“囤地”的字眼屢屢出現(xiàn)在新聞報道中,但在公開的文件中,并不曾對“囤地”作出過明確界定。
根據(jù)1999年通過的《閑置土地處理辦法》規(guī)定,土地出讓合同中未規(guī)定開工時間的,若超過合同生效期一年未動工,則視為閑置土地。
同時,已動工開發(fā)建設(shè),但開發(fā)面積不足總面積1/3的,已投資額占總投資額不足25%的,或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的,同樣視為閑置土地。但媒體的報道通常將這類閑置土地視為“囤地”。
國土部土地利用管理司司長廖永林曾表示,截至今年5月底,全國共上報閑置土地2815宗,面積16.95萬畝。這一數(shù)據(jù)低于上述媒體披露的數(shù)據(jù)。
國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,土地閑置有多種原因,除企業(yè)刻意拖延開工、以地牟利之外,“毛地”出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成的閑置占大多數(shù)。
房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律,也往往給人造成“囤地”的錯覺。上述開發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在企業(yè)獲取大體量土地之后,往往存在分批開發(fā)的現(xiàn)象,如果開發(fā)期限過長,就容易造成“囤地”的現(xiàn)狀。
另一方面,企業(yè)從拿地到開發(fā),通常需要一定的時間,如果企業(yè)在這期間不進(jìn)行開發(fā),也容易讓外界有“囤地”的誤解。實際上,如果不超出土地出讓合同的約定,就不應(yīng)視為違約。
根據(jù)最新版的土地出讓合同,企業(yè)在簽訂土地出讓合同時,需約定開工和竣工日期,超出這些日期的,就被視為違約,并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時,國土部還醞釀在土地出讓合同中約定企業(yè)定時申報開發(fā)進(jìn)度。
上述分析師表示,隨著土地出讓合同的完善,判斷“囤地”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以是否違反合同約定作為判斷,而非開發(fā)進(jìn)度。(記者 張敏)
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