后世博上海樓市短期盤(pán)跌趨勢(shì)難改

　　伴隨著歷時(shí)184天的上海世博會(huì)降下帷幕，上海樓市也在二輪調(diào)控下逐步冷卻，總占地3.28 平方公里的世博園區(qū)的土地未來(lái)規(guī)劃成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，后世博時(shí)代，世博板塊將對(duì)上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響？筆者認(rèn)為，和北京奧運(yùn)會(huì)類(lèi)似，后世博時(shí)代上海樓市短期趨勢(shì)將很難改變，該板塊的重新規(guī)劃建設(shè)發(fā)揮影響力將在未來(lái)兩三年內(nèi)逐步呈現(xiàn)。

　　自八年前啟動(dòng)世博會(huì)籌備以來(lái)，上海的城市基礎(chǔ)建設(shè)在世博會(huì)這一核心引擎拉動(dòng)下發(fā)生了翻天覆地的變化，超過(guò)4000億元的直接或間接的總投資在徹底地改變區(qū)域環(huán)境的情況下，也拉動(dòng)區(qū)域的地塊價(jià)值大幅提升，而這一改變八年來(lái)已經(jīng)基本呈現(xiàn)，目前世博周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)都以處于歷史最高峰，其提升空間已很有限。但伴隨著世博會(huì)的閉幕，板塊重新規(guī)劃建設(shè)的步伐就此啟動(dòng)，新一輪針對(duì)世博板塊的建設(shè)即將展開(kāi)，雖然本輪建設(shè)的規(guī)模和力度將遠(yuǎn)遜于之前的八年，但投資的疊加效應(yīng)對(duì)上海樓市的影響仍不容小視。

　　首先，短期內(nèi)上海樓市勢(shì)必將同全國(guó)樓市一樣經(jīng)歷一個(gè)艱難的盤(pán)整期。一方面因?yàn)槭啦┑貕K從新規(guī)劃到進(jìn)入開(kāi)發(fā)這個(gè)時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，畢竟這是上海內(nèi)、中環(huán)間絕版的巨幅地塊，很難在短期內(nèi)形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)。另一方面，國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了管理層短期內(nèi)必然會(huì)以經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)為第一要?jiǎng)?wù)，下大力氣降低通脹，確保經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)必將在短期內(nèi)受到持續(xù)調(diào)控，這個(gè)大原則不發(fā)生變化，市場(chǎng)短期趨勢(shì)將很難發(fā)生變化。只不過(guò)在微觀的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)未來(lái)板塊的長(zhǎng)期看好導(dǎo)致該板塊周邊項(xiàng)目高位盤(pán)整的幅度更小、時(shí)間更短、市場(chǎng)信心更加堅(jiān)挺。

　　其次，中長(zhǎng)期而言，世博區(qū)域板塊的價(jià)值將被再度挖掘，加之優(yōu)越的區(qū)域先天條件：內(nèi)中環(huán)間絕版大型居住板塊、上海最后的最靠近市中心區(qū)域的臨江板塊、世博前所未有的配套優(yōu)勢(shì)等等。該板塊必將成為未來(lái)上海豪宅的絕佳板塊。正是基于此，筆者堅(jiān)信，上海的城市開(kāi)發(fā)管理部門(mén)必將審慎開(kāi)發(fā)該板塊，在時(shí)機(jī)成熟的情況下，少量多批的進(jìn)入市場(chǎng)將成為未來(lái)該區(qū)域土地供應(yīng)的主要方式，而與此同時(shí)因?yàn)檎滟F，區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求必然嚴(yán)格，該板塊必將成為我國(guó)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的斗秀場(chǎng)。

　　此外，可以想見(jiàn)，總占地3.28 平方公里的一塊絕版成熟地塊進(jìn)入政府的土地儲(chǔ)備庫(kù)，勢(shì)必將為管理層調(diào)控上海高端市場(chǎng)提供更多的選擇，不管是心理的威懾作用還是地塊的投放市場(chǎng)都可能給上海的高端物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)更豐富的調(diào)控手段。而且，基于區(qū)域地塊絕佳的先天條件，該板塊土地市場(chǎng)未來(lái)可能成為上海土地市場(chǎng)真正的風(fēng)向標(biāo)。文/新聚仁機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 李嘉政(本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）