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一個月內(nèi),央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息,貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下,傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起,并購交易活躍。
來自清科的數(shù)據(jù)顯示,2010年第三季度,共有5支基金投資房地產(chǎn);前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例,是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析,接連出臺的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期,讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能,這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
伏筆
新一輪加息預(yù)期沖擊房企資金鏈最后防線
距10月19日央行宣布加息不到一個月,央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0 .5個百分點(diǎn)。一個月內(nèi),央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息,調(diào)控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出,這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫,也預(yù)示著新一輪加息周期的開始。金融機(jī)構(gòu)不同尋常的調(diào)整,也牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng),似有牽一發(fā)而動全身之勢。
對此,中廣信地產(chǎn)認(rèn)為,這一舉措不但預(yù)示著中國真正進(jìn)入了加息通道,抑制流動性過剩,同時轉(zhuǎn)向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”,對于樓市的影響也可謂雪上加霜,進(jìn)一步擠壓樓市的資金,再次澆滅購房者的熱情。
清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為,加息的出爐是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說,加息將增加購房人的貸款成本 , 購 買 能 力 和 欲 望 也 將 受 到 壓制,購房人將繼續(xù)觀望,一定程度上抑制市場的成交;其次,貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本,投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言,加息抬高了房企信貸門檻,現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。
2010年4月中旬以來,國家連續(xù)出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政,包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等,居高不下的房價(jià)在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺后,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來,IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。
“加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加,開發(fā)投資的成本上升,增加的利息額對貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力;另一方面,加息對外資流入樓市住房的熱錢,可起到阻攔作用,其流入樓市住房的資金將會大幅減少!毙煨l(wèi)卿說。
據(jù)清科觀察,如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高,會令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策,以及全球金融風(fēng)暴的影響,資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣,成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。
中廣信地產(chǎn)也認(rèn)為,貨幣政策將步入緊縮通道,這對投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機(jī)者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑 制 后 , 投 資 性 需 求 就 會 大 大 減少。對于開發(fā)商而言,也勢必要重新調(diào)整策略和方向,拿出具體的措施來應(yīng)對市場的風(fēng)云變幻。
轉(zhuǎn)折
私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起
在調(diào)控的壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊,信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴(yán),傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。
進(jìn)入四季度,受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響,房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開融資。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度我國信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元,環(huán)比增加57%。
根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,2010年第三季度,房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢,大型外資機(jī)構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購基金。從基金募集方面來看,與二季度相比,三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升,共有5支基金,4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面,三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生,其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918 .00萬美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu),進(jìn)而有可能影響整個房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式,并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是并購活動最為活躍的行業(yè)之一,根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,2010年前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非;钴S,共完成50起并購案例,是2009年全年的并購案例數(shù)的2 .5倍,并購金額為18.45億美元。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,從去年調(diào)控以來,一些大型企業(yè)集團(tuán)就開始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),于是,很多以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)會通過股權(quán)交易、收購等方式接手。對于前者來說,多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會對公司評級和股價(jià)產(chǎn)生一定的積極影響。對于后者來說,這種并購有利于優(yōu)化整合原有土地、項(xiàng)目等資源,加強(qiáng)自身的短板。
“從這個角度上來說,前三季度,房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事,這應(yīng)該是一種趨勢,即實(shí)力越雄厚的開發(fā)商并購會越多,繼而越來越強(qiáng)!毙鞐髡f。
后市
開發(fā)商普遍看空四季度
事實(shí)上,近一個月來樓市調(diào)控不斷,利空頻現(xiàn)。限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易專項(xiàng)檢查等政策連番出臺,開發(fā)商在此背景下漸漸感到壓力了。
根據(jù)最新披露的消息,有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研,有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%,60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè),其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。
雖然,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),財(cái)務(wù)杠桿通常較高,但較高的負(fù)債率還是會讓房企尤其是中小開 發(fā) 商 面 臨 越 來 越 嚴(yán) 峻 的 資 金 考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士表示,如今開發(fā)商應(yīng)對上述壓力的方法主要有三種,一是延期開盤、二是降價(jià)促銷、三是分批推出。
徐 楓 告 訴 《 經(jīng) 濟(jì) 參 考 報(bào) 》 記者,開發(fā)商普遍看空四季度,他們中 的 相 當(dāng) 一 部 分 選 擇 “ 硬 扛 ” ,“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度,其中最慘的還是中小型房企!睒I(yè)內(nèi)普遍預(yù)期,伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能,這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù),第三季度發(fā)生的并購案例中沒有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監(jiān)會為貫徹2010年4月國 家 對 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 調(diào) 控 政 策 精神,已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資重組申請,并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見,導(dǎo)致大量重組申請被擱置。
10月15日,證監(jiān)會發(fā)表了《證監(jiān)會落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組 政 策 , 待 相 關(guān) 政 策 規(guī) 則 推 出 之后,將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項(xiàng)目的受理與審批。
徐衛(wèi)卿分析指出,新規(guī)出臺之后 , 被 擱 置 的 交 易 有 了 重 啟 的 機(jī)會。即將出臺的新規(guī)可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的并購、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴(yán)規(guī)定,對擬進(jìn)行并購重組的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行審核。
目前,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強(qiáng)并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢頭正勁,展望未來,當(dāng)重大并購重組交易能夠得以釋放,大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組,即“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的交易有望成為可能,地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出,或?qū)⑿纬尚碌摹昂侥讣墶逼髽I(yè)并形成國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。(記者 孫韶華)
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