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中國(guó)樓市調(diào)控“限外令”進(jìn)一步升級(jí)。繼各地限制非本地戶籍居民購(gòu)房政策出臺(tái)后,外匯局昨日出臺(tái)規(guī)定,限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房。
與此同時(shí),一則關(guān)于四大行年內(nèi)不再向地產(chǎn)商發(fā)放新貸款的消息也迅速傳開(kāi)。盡管昨日多家銀行對(duì)此予以否認(rèn),但這并不能掩蓋地產(chǎn)商在新一輪政策調(diào)控下資金所面臨的窘境。
限制境外資金,收緊房企資金,樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí),管理范疇越來(lái)越廣,越來(lái)越細(xì),似有不達(dá)目的不罷休之勢(shì)。
房產(chǎn)調(diào)控延至境外
昨日,外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定,境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)也有更嚴(yán)格的規(guī)定。
然而,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《國(guó)際金融報(bào)》記者透露,事實(shí)上近年來(lái)境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)買房的熱情在下降。以上海為例,2005年前后上海外資購(gòu)房占新建商品住宅銷售比重在6%至8%,近兩年已大降至2%左右,在金融危機(jī)過(guò)程中特別是2008年下半年,部分海外基金曾拋售在滬物業(yè),撤出境內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng),“‘限外令’對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響不大,但對(duì)少數(shù)熱衷于在個(gè)別城市購(gòu)房的港臺(tái)人士有明顯的抑制作用!
但他認(rèn)為,出臺(tái)“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地產(chǎn)二次調(diào)控,進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求,國(guó)內(nèi)部分城市已實(shí)行限購(gòu),沒(méi)理由對(duì)境外投資投機(jī)者網(wǎng)開(kāi)一面。另一方面,也是近期防范境外熱錢流入境內(nèi)資本市場(chǎng)的配套,隨著人民幣升值,進(jìn)入國(guó)內(nèi)的熱錢越來(lái)越多,其中部分可能會(huì)進(jìn)入樓市,所以提前防止境外資金大規(guī)模進(jìn)入樓市是當(dāng)務(wù)之急。
值得關(guān)注的是,近期外資進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的資金增長(zhǎng)較快,楊紅旭深感遺憾的是“限外令”管不了這個(gè)環(huán)節(jié)的外資,“境外基金一般不會(huì)直接在境內(nèi)買房,而是通過(guò)收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式間接購(gòu)買物業(yè)!笨磥(lái),“限外令”還有待完善。
房企再遇資金壓力
國(guó)內(nèi)房企日子也不好過(guò)。日前有報(bào)道稱,占據(jù)信貸市場(chǎng)大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開(kāi)發(fā)貸款審批,這就意味著很多嚴(yán)重依賴銀行貸款的開(kāi)發(fā)商將不得不面臨資金的壓力。昨日下午,工行對(duì)此回應(yīng)稱,并未對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商停發(fā)新貸款,農(nóng)行與建行相關(guān)人士亦否認(rèn)了開(kāi)發(fā)貸被叫停的說(shuō)法。
然而,有業(yè)內(nèi)人士指出,事實(shí)上政策調(diào)控部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金限制早已開(kāi)始。10月下旬,北京市住建委等三部門發(fā)布對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的辦法,宣布自12月1日起,商品房預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管專用賬戶,開(kāi)發(fā)商不得直接收存。
根據(jù)辦法,預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于工程建設(shè),而不是讓地產(chǎn)商再拿地。這無(wú)疑收緊了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)資金,引發(fā)地產(chǎn)商現(xiàn)金流的進(jìn)一步緊張。
在一系列連環(huán)政策效應(yīng)影響下,11月第一周的房貸市場(chǎng)交易量出現(xiàn)較大幅度的下降。分析人士認(rèn)為,隨著政府樓市調(diào)控加深,不少上市公司拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù),開(kāi)始主動(dòng)轉(zhuǎn)讓所持的房地產(chǎn)公司股權(quán)。更有地產(chǎn)商轉(zhuǎn)出住宅市場(chǎng),轉(zhuǎn)而投資商鋪。目前商鋪投資在慢慢加熱。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近期公布的數(shù)據(jù)也印證了上述認(rèn)識(shí)的判斷。數(shù)據(jù)顯示,僅11月上旬,北京全市共發(fā)放純商品住宅預(yù)售證11個(gè),這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了10月份全月的70%,開(kāi)發(fā)商推盤意愿愈加明顯。此外,廣州、深圳、成都等14個(gè)城市共有160個(gè)樓盤延遲開(kāi)盤,開(kāi)發(fā)商中不乏萬(wàn)科、綠地、金地等知名房企。 (記者 盧元強(qiáng) 馬繼鵬 張競(jìng)怡 實(shí)習(xí)生 余雪菲)
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