中國人民銀行和銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)［2007］359號)已于9月27日正式發(fā)布了。

　　鑒于美國次級按揭危機震動世界金融市場，在主要金融機構(包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行)對房地產(chǎn)業(yè)貸款已占人民幣中長期貸款的15.1%(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》)的背景下，此舉對遏制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資者的過度投機傾向、抑制房地產(chǎn)信貸市場的潛在風險自有其積極意義。但在資本市場火爆、房地產(chǎn)又是其中最火爆板塊之一的今天，要調控房地產(chǎn)市場還必須對資本市場給予更多關注。

　　必須盯緊融資渠道

　　無疑，在房地產(chǎn)開發(fā)這個資本高度密集行業(yè)，要遏制其過熱和過度投機傾向，就必須從融資渠道下手，而調控的效力又取決于能否有效擊中房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最主要的融資渠道。房地產(chǎn)融資渠道依其性質可劃分為債務融資和股權融資，依據(jù)其是否經(jīng)過金融中介可以劃分為直接融資和間接融資，依據(jù)融資方向可以劃分為買方融資(即購房者的預付款和按揭)和賣方融資(包括房地產(chǎn)開發(fā)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資)。

　　自從問世至今，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資渠道的主要特點是債務融資為主、間接融資為輔，以至于高負債率成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特點。根據(jù)中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2005年8月5日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上；在房地產(chǎn)市場多年獨領中國內(nèi)地之風騷的北京，2000年～2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率竟然高達81.2%。由于自有資本嚴重不足，多年來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度依賴各類銀行融資。

　　然而，在2004年前后政府加大力度緊縮信貸以抑制房地產(chǎn)投資過熱，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張局面。在中國股市新一輪牛市啟動的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必然更多地轉向股權融資；房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲又使得房地產(chǎn)公司成為資本市場的寵兒。

　　根據(jù)已經(jīng)公布的上市公司中報不完全統(tǒng)計，上半年有38家A股和在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過增發(fā)等手段融資逾1100億元。與此相對應的是，上半年滬深兩市共有106家公司完成股市融資(其中45家公司完成新股首次發(fā)行)，籌資總額1879.57億元。而證監(jiān)會發(fā)行審核委員會2007年9月29日舉行的2007年第143次會議又審核通過了名流置業(yè)集團股份有限公司和億城集團股份有限公司的增發(fā)申請。

　　與此同時，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中的地位出現(xiàn)下降。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618 億元，同比增長27.8%，比去年同期下降1.3 個百分點；其中自籌資金和其他資金合計占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；國內(nèi)貸款占比22.1%，增長25.9%，增幅比去年同期下降30.5 個百分點(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》)。

　　在房地產(chǎn)市場的買方，在擁有股市這條快速套現(xiàn)渠道的情況下，投資者有能力、也有意愿承受更高的房地產(chǎn)收購價格；在房地產(chǎn)市場的賣方，依靠從資本市場籌集的巨額資金，房地產(chǎn)上市公司不僅有了足夠的資金實施捂盤抬價策略，而且得以實施新的經(jīng)營模式，即“資本市場募集資金——高價拿地——利用高額土地儲備題材抬高股價——再融資——再拿地……”其結果是今年以來各地頻頻涌現(xiàn)天價“地王”，出現(xiàn)增量土地地塊樓板價逼近乃至超過區(qū)域房價的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，媒體對此報道已經(jīng)相當充分。

　　會計準則助推房價

　　就總體而言，居住用地交易價格漲幅超過了同期房價漲幅，蘊藏著未來房價進一步加快上漲的壓力。

　　今年6月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%(國家發(fā)改委：《2007年1—8月房地產(chǎn)市場運行情況》)；相比之下，2007年第二季度土地交易價格同比上漲13.5%，漲幅比一季度高3.7個百分點，其中居住用地交易價格上漲16.2個百分點，漲幅比一季度提高7.3個百分點之多(中國人民銀行研究局專題課題組：《當前價格與未來趨勢分析(2007年9月)》)。

　　令人擔憂的是，會計準則的調整可以提高房地產(chǎn)上市公司賬面凈資產(chǎn)和當期盈利，房地產(chǎn)公司完全有可能運用這項至今尚未運用的題材進一步延續(xù)其“資本市場募集資金——高價拿地——利用高額土地儲備題材抬高股價——再融資——再拿地……”模式。新的《企業(yè)會計準則——基本準則》已于2006年2月公布，自2007年1月1日起施行。新會計準則中規(guī)定會計報表中須單列“投資性房產(chǎn)”項目，其中《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條和第十一條規(guī)定，會計報表中須單列“投資性房產(chǎn)”項目，處理可以采用成本模式或者公允價值模式，在有活躍市場、能確定公允價值并能可靠計量的情況下可采用公允價值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異計入當期損益。近幾年我國房地產(chǎn)升值幅度之大有目共睹，上市公司一旦采用公允價值法計量其前些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其賬面凈資產(chǎn)和當期盈利；而在2006年年報中，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并未采取公允價值計量投資性房地產(chǎn)。

　　在這種情況下，難道我們不應當投入更多力量限制房地產(chǎn)公司在境內(nèi)外證券市場的融資行為嗎？(梅新育 作者為商務部研究員)