在11月8日的上海新一批土地出讓中，上海仁恒房地產(chǎn)有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內(nèi)的多位對(duì)手，拿下新江灣城D3地塊，樓面價(jià)(出讓總價(jià)／總建筑面積)達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。同時(shí)在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊，重慶龍湖地產(chǎn)以15億4214萬(wàn)元、樓面價(jià)10672元／平方米的掛牌價(jià)格競(jìng)得，上海外環(huán)外住宅地價(jià)首次破萬(wàn)(11月12日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)。

　　從第一大城市傳出的信號(hào)清晰地表明，“二套房”規(guī)定和39號(hào)令帶來(lái)的觀望期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)的選擇沒(méi)有改變：繼續(xù)圈地以做高房市。

　　在這種情況下，被公認(rèn)為房市穩(wěn)定器的物業(yè)稅，其推出的緊迫性應(yīng)當(dāng)再次引起人們的注意。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的稅種有14個(gè)，但主要以交易環(huán)節(jié)為主，近年來(lái)還不斷加重。在這種條件下，“短期投機(jī)”轉(zhuǎn)化為“長(zhǎng)期囤積”。二手房交易活躍本來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)完善的重要標(biāo)志，限制二手房交易，在打擊了投資和投機(jī)的同時(shí)，老百姓正常的住房置換受限制，調(diào)控成效仍不能惠及百姓。

　　最近聽(tīng)說(shuō)，某城市還要強(qiáng)征20%的二手房轉(zhuǎn)讓所得稅。契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)的稅種已經(jīng)被證明不能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上，供大于求的狀態(tài)下，任何交易稅收都會(huì)提高價(jià)格，并轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。物業(yè)稅則不同，它是對(duì)持有狀態(tài)征稅，是轉(zhuǎn)嫁不了的。

　　因此，物業(yè)稅的開(kāi)征能形成合理的供求關(guān)系。調(diào)控要充分發(fā)揮市場(chǎng)本身的作用，出路只有改善稅制。也只有“重持有，輕交易”的房地產(chǎn)稅收原則得到落實(shí)，才會(huì)降低投機(jī)需求和囤積現(xiàn)象；大家也不會(huì)為子女將來(lái)結(jié)婚買(mǎi)房、不會(huì)為增值保值買(mǎi)房，不會(huì)為當(dāng)房東買(mǎi)房。開(kāi)征物業(yè)稅之后，買(mǎi)房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經(jīng)濟(jì)實(shí)力匹配。

　　從法律角度來(lái)看，我國(guó)的城市土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是國(guó)有；而住宅的土地使用權(quán)有70年，可以納入財(cái)產(chǎn)的范疇，也就是有征稅的依據(jù)。但是，早期購(gòu)房者所支付的費(fèi)用和開(kāi)征物業(yè)稅之后所支付的土地使用費(fèi)用不是同類(lèi)使用權(quán)。早期購(gòu)房者的房?jī)r(jià)是在沒(méi)有稅收的條件下做出的決策，相比后者是偏高的，所以物業(yè)稅需要和70年的土地使用權(quán)限結(jié)合在一起設(shè)計(jì)，例如滿70年的住房再全額征收物業(yè)稅。

　　從社會(huì)利益分配的角度來(lái)看，既得利益者必然有抵觸。物業(yè)稅是做減法，大戶型、多套住房繳稅比較多。但從另一個(gè)方面，也是社會(huì)公平、資源節(jié)約得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)手段。目前用行政手段對(duì)大戶型、多套住房的限制基本上不成功。物業(yè)稅既承認(rèn)了各種房型的市場(chǎng)存在合理性，又可以引導(dǎo)資源的節(jié)約利用、公平使用。

　　從技術(shù)角度看，物業(yè)稅的價(jià)值評(píng)估是開(kāi)征的前提。目前我國(guó)的房地產(chǎn)信息和評(píng)估手段可能與發(fā)達(dá)國(guó)家存在一定差距。但是，幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)都征收物業(yè)稅等持有階段的稅種，說(shuō)明技術(shù)手段并不是關(guān)鍵的制約因素。技術(shù)手段先進(jìn)的城市，可以采用精確的信息，技術(shù)手段落后的城市，可以采用粗略的信息。

　　從中央與地方的財(cái)政體系角度看，財(cái)權(quán)與事權(quán)如果分離，不可能有積極性。一般來(lái)說(shuō)，其他國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅由地方政府征收和支配，用于當(dāng)?shù)氐慕逃�、醫(yī)療等公共事業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏稅。

　　稅收政策一般用來(lái)抑制和引導(dǎo)需求，而金融政策一般用來(lái)擴(kuò)大和解決需求。稅收和金融措施是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的兩個(gè)手段，如果指望其他手段來(lái)達(dá)到調(diào)控效果，說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到成熟的狀態(tài)，往往也難以奏效。

　�。�陳則明 上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心 博士)