2007年12月05日 星期三
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聚焦:資金監(jiān)管為何擋不住房產(chǎn)中介卷款潛逃?
2007年12月05日 13:53 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

    11月26日,“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。深圳警方說(shuō),截至21日,已接到深圳23名購(gòu)房者報(bào)案、涉及款項(xiàng)2600余萬(wàn)元。 中新社發(fā) 蔡芒 攝


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  “中天事件”警示銀行風(fēng)險(xiǎn)控制

  仿佛一滴水掉進(jìn)油鍋里,剛過(guò)一段平靜日子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)又炸開(kāi)了鍋。

  隨著深圳中天置業(yè)事件給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)的巨大信任危機(jī),其資金地基進(jìn)一步松動(dòng),20%的深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司面臨關(guān)門,遠(yuǎn)在北京的經(jīng)紀(jì)公司也開(kāi)始坐立不安。

  11月19日凌晨五點(diǎn),北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景輝在網(wǎng)上發(fā)文,聲稱要給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正名,呼吁切勿妖魔化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。僅隔兩天,媒體透露北京中大恒基董事長(zhǎng)劉益良被公安部門刑事拘留。有傳言稱劉因?yàn)椤吧婧凇,更有好事者將兩起發(fā)生在南北的事件聯(lián)系起來(lái)。

  北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰紛紛在博客上發(fā)文,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景表示擔(dān)憂。

  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)”年年卷款逃跑

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一直以來(lái)就是事故多發(fā)地。

  2002年,北京恒基無(wú)限房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三個(gè)月左右租金”的方式占有大量租金,一年內(nèi)騙取租金100余萬(wàn)元,最終卷款逃逸。公司幕后老板張風(fēng)還曾在2001年用別人名字注冊(cè)公司“百年恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”,并以同樣的手段詐騙了50余萬(wàn)元。

  2003年11月,北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司突然“罷工”,一夜之間“人去樓空”,卷走租金550余萬(wàn)元,受害群眾多達(dá)770多人,在此之前,堅(jiān)石公司曾被評(píng)為北京市首批“放心中介”之一。

  2005年11月到12月間,北京佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司倒閉,并被以“涉嫌詐騙房主房屋租金”的罪名推上法庭。2007年5月,法院判定公司代表人董雪勇因故意轉(zhuǎn)移、變賣佰家公司財(cái)產(chǎn),私自藏匿,并使用假名經(jīng)營(yíng)其他公司,致使佰家公司在有執(zhí)行能力的情況下,大量資產(chǎn)流失,無(wú)法執(zhí)行法院生效判決,涉案金額達(dá)146.74萬(wàn)元。值得關(guān)注的是,佰家也是2004年“中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”之一。

  2006年9月,房地產(chǎn)中介“天津匯眾”在市區(qū)內(nèi)200多家店面突然全部關(guān)閉,受其欺騙的客戶數(shù)量涉及1000多個(gè)家庭,涉嫌詐騙金額超過(guò)3億元。該公司通過(guò)代收房款,要求客戶將購(gòu)房款打到公司賬戶,并將客戶資金挪作他用。

  2007年11月,深圳發(fā)生“中天置業(yè)”事件,新華社報(bào)道被卷走的客戶資金高達(dá)1.7億元。公司負(fù)責(zé)人蔣飛擅自挪用買房人購(gòu)房款,并以各種方式拖延時(shí)間,不支付給賣房人,最終發(fā)生卷款潛逃事件!爸刑熘脴I(yè)”同樣曾被評(píng)為“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”之一。

  幾乎每隔一年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)就會(huì)經(jīng)歷一次卷款潛逃事件,被曝光的企業(yè)大都會(huì)帶著若干個(gè)耀眼的光環(huán)。而后政府必然出臺(tái)種種措施,對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。但每次暴風(fēng)驟雨后,經(jīng)紀(jì)行業(yè)又都?xì)w于平靜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種短時(shí)間內(nèi)的陣痛并未能真正觸及到中介行業(yè)的根本。

  占用客戶資金仍然非常普遍

  房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很早以前就已埋下。

  “現(xiàn)在開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的,大多數(shù)都是白手起家!痹(jīng)在二手房市場(chǎng)中從業(yè)3年的常先生告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,早年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不被人們認(rèn)可,創(chuàng)業(yè)者大都是從外地進(jìn)城務(wù)工的人員,這些人甚至僅僅高中畢業(yè)!半S便數(shù)一下內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總,本科畢業(yè)的沒(méi)幾個(gè)。”

  在許多人的記憶中,經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)量增多也就是近四年的事情,不僅滿街都是,而且在各個(gè)社區(qū)安營(yíng)扎寨。

  “那時(shí)一些膽子大的人看好這個(gè)市場(chǎng),就開(kāi)始瘋狂擴(kuò)店,每開(kāi)一個(gè)店都需要一次性支付幾萬(wàn)元的費(fèi)用,但當(dāng)時(shí)大家都不會(huì)去考慮錢的問(wèn)題。”現(xiàn)在在北京通州區(qū)經(jīng)營(yíng)兩家門店的張先生對(duì)當(dāng)時(shí)的情形記憶猶新,2003年時(shí)他在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司當(dāng)業(yè)務(wù)員。

  “現(xiàn)在北京市場(chǎng)上的幾家大經(jīng)紀(jì)公司,沒(méi)有一家不是在2003年左右開(kāi)始瘋狂擴(kuò)店的,到2005年,市場(chǎng)已經(jīng)形成一定格局!睆埾壬2005年底創(chuàng)辦現(xiàn)在的公司,他認(rèn)為自己錯(cuò)過(guò)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的黃金階段,“那時(shí)市場(chǎng)客戶的錢源源不斷,彎腰就能揀到錢。”

  正因?yàn)殄X來(lái)得容易,經(jīng)紀(jì)公司并不指望銀行的貸款,占用客戶資金的現(xiàn)象非常普遍!斑@種現(xiàn)象到現(xiàn)在依然存在,只是不再像之前那樣多,特別是在政府的宏觀調(diào)控下,部分經(jīng)紀(jì)公司縮回伸向客戶交易金的手,即便如此,沉淀在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中的現(xiàn)金依然非?捎^。”常先生對(duì)記者說(shuō)。

  “據(jù)我了解,北京市場(chǎng)通過(guò)資金監(jiān)管成交的房子不到一成,按照去年7萬(wàn)6千套的成交量,將近7萬(wàn)套房子的資金都存留在經(jīng)紀(jì)公司手中,即使平均售價(jià)100萬(wàn)元,沉淀的資金也有7000億!彼f(shuō)。

  脆弱的資金鏈

  即便房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司卷走的錢不多,影響到的社會(huì)個(gè)體數(shù)量也遠(yuǎn)超其它行業(yè),專家認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在資金鏈條安全性上的要求應(yīng)當(dāng)高于其它行業(yè)。

  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的公司都有兩條資金鏈,一條是自有資金,還有一條是客戶的錢。以前大部分都是客戶的錢,現(xiàn)在政府監(jiān)管嚴(yán)了,部分客戶資金必須走資金監(jiān)管,所以客戶的錢少了!北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理門大偉將兩條資金鏈比喻成兩條河,一條河干了另一條就會(huì)補(bǔ)水,如果有一天補(bǔ)給跟不上就極易發(fā)生斷裂的危險(xiǎn)。

  事實(shí)上,近年來(lái)發(fā)生卷款潛逃事件的經(jīng)紀(jì)公司大部分均因挪用客戶資金應(yīng)急,最終導(dǎo)致資金鏈條斷裂所致。最初的幾起事件中,經(jīng)紀(jì)公司均從事有虧損的其它業(yè)務(wù),而最近的這一起,直接誘因是樓市走低。

  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本很高,一個(gè)中等規(guī)模門店每月的最低開(kāi)支最少要10萬(wàn),北京市的大型中介公司門店都在500家以上,他們每月的最低運(yùn)營(yíng)成本5000萬(wàn)元,還不包括廣告和人員開(kāi)支。如果盈利不能保證支出,這個(gè)公司就處在危險(xiǎn)境地,而這直接取決于市場(chǎng)的好壞!睆埾壬o記者算了這筆賬,他據(jù)此認(rèn)為規(guī)模越大的公司越容易在市場(chǎng)低迷時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題。

  顯然,對(duì)于正處在發(fā)展初級(jí)階段的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),要想維持“大體量”公司的運(yùn)作,僅僅依靠創(chuàng)業(yè)初期積累的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,從成熟企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看,他們并未完成資本的原始積累。

  資金監(jiān)管缺乏執(zhí)行力

  房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最早設(shè)立的準(zhǔn)入門檻僅為開(kāi)辦經(jīng)紀(jì)公司必須有四名員工具備北京市經(jīng)紀(jì)人資格。2004年,從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司須交納租賃代理保證金60萬(wàn)元。2007年新申請(qǐng)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),除了需要交納60萬(wàn)元租賃代理保證金外,注冊(cè)資本不能低于100萬(wàn)元,從業(yè)年限不低于3年;而在開(kāi)辦經(jīng)紀(jì)公司的要求上,依然執(zhí)行最初的標(biāo)準(zhǔn)。在許多人看來(lái),相比北京的房?jī)r(jià),門檻設(shè)置有點(diǎn)過(guò)低。

  “行業(yè)的準(zhǔn)入門檻和政府監(jiān)管就像翹翹板的兩端,如果門檻低,就必須加強(qiáng)政府的監(jiān)管。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展部副部長(zhǎng)林家彬在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè),更應(yīng)當(dāng)執(zhí)行嚴(yán)格的監(jiān)督制度,資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行。但從各地發(fā)生經(jīng)紀(jì)公司卷款潛逃事件的頻率來(lái)看,實(shí)施效果并不明顯。

  記者了解到,自2006年底建設(shè)部發(fā)文要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施資金監(jiān)管政策以來(lái),大部分地區(qū)都沒(méi)有對(duì)資金監(jiān)管政策進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和操作,其制定的實(shí)施細(xì)則中模棱兩可的選擇太多。

  “在香港,經(jīng)紀(jì)公司不能從事資金監(jiān)管業(yè)務(wù),一旦買賣雙方達(dá)成購(gòu)房協(xié)議,剩下的貸款、資金劃轉(zhuǎn)都交給第三方辦理,其中銀行和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)著資金監(jiān)管的責(zé)任!痹谙愀蹚氖露嗄攴康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的葉先生告訴記者,內(nèi)地的銀行雖然承擔(dān)著資金監(jiān)管執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé),但缺乏執(zhí)行動(dòng)力。因?yàn)椤般y行并不能從資金監(jiān)管中得到好處!

  “行業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)采取鼓勵(lì)措施,激發(fā)政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)的積極性!绷旨冶蛘J(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)給從事資金監(jiān)管的相關(guān)機(jī)構(gòu)一定的“好處”,實(shí)現(xiàn)其權(quán)利與義務(wù)的平衡。

  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處在發(fā)展的初級(jí)階段,更應(yīng)該嚴(yán)格控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)的政策需要落到實(shí)處。另外,為了盡量減少消費(fèi)者的損失,可以考慮建立旨在保護(hù)消費(fèi)者的、要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加入的強(qiáng)制性商業(yè)保險(xiǎn)。”林家彬建議。(張一鳴)

編輯:王菲】

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