炒房客遭到市場的重創(chuàng)，意味著，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化。投機(jī)性住房逐漸淡出而真實(shí)性需求成為主流的房地產(chǎn)市場，其價格變化將為真實(shí)的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。同時，為了避免投機(jī)退卻給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會更積極一些。

　　自去年10月份以來，深圳房價整體下跌超過30%，多數(shù)炒房客成為裸泳者。據(jù)報道，炒房客李金東就是其中一個被深套而“猝死”的典型，不久前，他還是一個有著億萬資產(chǎn)的炒房客，如今他成了住每月300元農(nóng)民房的清貧一族。李金東在最多的時候囤積了60多套房子，在房價下跌后賣不出去，面對各大銀行每個月30多萬的還貸壓力，李金東在萬般無奈之下，只好把他的69套房子全部協(xié)議轉(zhuǎn)讓給以前的炒房團(tuán)朋友，協(xié)議價格就是幫他還剩下的銀行貸款。

　　只有到潮水退卻，才能知道誰是真正的裸泳者。

　　深圳房價的快速深幅調(diào)整，讓在深圳的炒房者首先裸露出來，只不過，潮水沖走的是財(cái)富，留下的是炒房客的傷感和疼痛。

　　國人普遍同情弱者，但對炒房客從富豪到一貧如洗的遭遇，卻鮮有同情者，更多的人是以“活該”來表達(dá)自己的感受。炒房客作為助推房價上漲的主要力量之一，它在追逐自身利益最大化的同時，擠壓了其他人的生存空間，這是炒房客遭到人們痛恨的原因。炒房客從財(cái)富巔峰的墜落，給了民眾一次“復(fù)仇”或看笑話的機(jī)會，讓他們從憂慮中感受到一絲希望。但是，炒房客“裸泳”的意義并不僅限于此。

　　炒房客遭到市場的重創(chuàng)，意味著，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化，或者說，炒房客“裸泳”將重塑樓市秩序。

　　世界上任何一個國家的樓市都不可能完全消除投機(jī)者，但是，像中國這樣，投機(jī)者占比如此嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場卻極為罕見�！渡钲谒{(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過30%置業(yè)者在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，投機(jī)之嚴(yán)重由此可見一斑。據(jù)媒體調(diào)查，在某些樓盤，炒房客控制的房屋比例甚至占到了85%以上。這意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)由于過度投機(jī)而走向扭曲——事實(shí)上，從世界市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史進(jìn)程來看，在任何市場，當(dāng)投機(jī)者而不是實(shí)際需求者占據(jù)市場主導(dǎo)的時候，這個市場都難逃崩潰的命運(yùn)。

　　炒房客的進(jìn)入，營造了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，但是，這個遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾購買力的繁榮顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預(yù)期不再，一旦對未來利潤的透支達(dá)到某種臨界點(diǎn)，房價就會掉頭向下。而且，這種下跌通道一旦形成，就會有一個加速下跌過程。深圳的例子最能說明問題。原因非常容易理解：建立在投機(jī)需求基礎(chǔ)上的市場比建立在真實(shí)需求基礎(chǔ)上的市場更不堪一擊，更容易形成羊群效應(yīng)。在真實(shí)需求支持下的房地產(chǎn)市場，即使房價下跌，真實(shí)的需求由于是自住性購房，其住房向市場拋售的幾率低，難以突然放大市場中的住房供應(yīng)量。而投機(jī)性住房，一旦房價下跌，投機(jī)者對未來房價上漲的預(yù)期被動搖，他們就會爭相向市場拋售囤積房屋，導(dǎo)致此前多年的存量住房突然向市場釋放，使市場中的房屋供應(yīng)成倍放大，導(dǎo)致房價快速下跌。

　　深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必勝，炒房必賺的神話。經(jīng)過這次教訓(xùn)，經(jīng)過像李金東這樣的炒房客的“現(xiàn)身說教”，房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險第一次如此清晰而強(qiáng)烈地呈現(xiàn)在公眾面前，投機(jī)性購房行為將逐漸被弱化，一些盤踞在房地產(chǎn)市場中的套利者，會選擇新的更安全與穩(wěn)妥的投資渠道。使得構(gòu)成房地產(chǎn)市場需求的主體，越來越多的體現(xiàn)在真實(shí)性購房而非投機(jī)性購房方面。也即，投機(jī)性住房逐漸淡出而真實(shí)性需求成為主流的房地產(chǎn)市場，其價格變化將為真實(shí)的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。

　　以上這種分析是基于深圳的房價變遷得出的結(jié)論，但其意義并不僅僅局限于深圳。

　　深圳炒房客“裸泳”將對整個中國的房價走勢產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在中國，北京、上海、深圳三個城市的房價具有最為典型的代表意義。北京是中國的首都，集中了全國最豐富的政治資源、公共資源和保障資源，有奧運(yùn)概念支持；上海是一個國際性大都市，就國內(nèi)而言，上海是外國人投資買房最集中的一個城市；深圳與香港一步之隔，其房價直追香港，便成了一個恒久的動力與理由。這三個城市給人感覺都是房價沒有下跌的理由，但深圳房價下跌與炒房客“裸泳”，給出了一個醒目的警示：房價下跌不需要理由。

　　深圳炒房者的“裸泳”給北京、上海等城市的炒房客上了一課，加之房價連續(xù)多年上漲，已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，人們對未來的預(yù)期不再樂觀，投機(jī)者會加快賣房套現(xiàn)的步伐。這將使北京、上海等城市堅(jiān)挺的房價受到影響。與深圳的情況一樣，在這些城市中，投機(jī)性購房占據(jù)相當(dāng)大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤積在投機(jī)者手中，剔除流向市場的部分，仍有大量住房游離于市場之外，這種數(shù)量難以預(yù)估的存量住房一旦釋放出來，就會形成強(qiáng)大的拋壓。失去良好預(yù)期的北京、上海等地的樓市，根本無法承受這種突然放大的供應(yīng)，房價的調(diào)整就變得順理成章。

　　炒房者“裸泳”，也將對開發(fā)商產(chǎn)生影響——這是炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另一部分。由于炒房者囤積房價，減少了市場供應(yīng)，使得房價上漲的預(yù)期變得非常強(qiáng)烈，開發(fā)商也主動囤積一部分住房用于炒作，或者減緩開發(fā)速度，坐享房價上漲帶來的更高利潤。當(dāng)炒房客“裸泳”退出，開發(fā)商囤積房源的動力將大大減弱，更何況，目前開發(fā)商度日如年，資金鏈緊張，這會加快房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，有利于使房價理性回歸。

　　炒房者“裸泳”，也將對地方政府產(chǎn)生影響。炒房客推高房價，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的價格賣出土地，獲取更多的稅費(fèi)收入，因此，地方政府對抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為沒有動力。深圳房價的快速下跌，或許能夠讓地方政府認(rèn)識到投機(jī)性購房為主導(dǎo)的市場最脆弱的一面，一旦房價下跌，破壞性更強(qiáng)，對地方經(jīng)濟(jì)的傷害更大。鑒于此，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會更積極一些。姑且把這看做炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另外一個部分吧。 (賈圖)