●房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期

　　●奧運會過后不存在大跌

　　●海外熱錢不可能抄底中國樓市

　　8月21日，39攝氏度高溫的長沙，在“熱情”中，迎來了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容。曾經(jīng)有五年時間，易憲容青春飛揚的記憶，定格在岳麓山下的一所大學(xué)里。易憲容眼中的長沙，已經(jīng)快速長大。

　　由長沙市工商聯(lián)、長沙市總商會、長沙晚報報業(yè)集團(tuán)主辦，湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特別協(xié)辦的“湘渝對話共謀未來”——2008“兩型社會”與“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”國家配套改革試驗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰論壇，今明兩日分別在長沙和重慶“開講”。作為長沙會場主講嘉賓，易憲容自是格外有感覺。

　　我們的話題，就從最敏感的房價開始。

　　房價？

　　奧運會過后不存在大跌

　　長沙晚報：大家都想知道，奧運會后房地產(chǎn)行業(yè)價格是否會大跌？

　　易憲容：不太可能，奧運會與房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太大的關(guān)聯(lián)。除了北京之外。對于房價長遠(yuǎn)走勢，作為一個應(yīng)當(dāng)以消費為主導(dǎo)的行業(yè)，房價應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐南�費能力確定，就算投機客曾經(jīng)大幅拉動，其價格遲早也會恢復(fù)到合理價位。

　　其實不存在奧運經(jīng)濟(jì)這個概念，湖南有影響嗎？奧運在北京辦，對湖南的影響幾乎為零，沒有什么概念。其實該怎么走還是怎么走，關(guān)鍵是對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)做個很好的判斷。

　　長沙晚報：我們是否進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)周期的某一階段比如說蕭條階段？如果是，它會延續(xù)多長時間？

　　易憲容：2007年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場認(rèn)識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整，或房地產(chǎn)市場將進(jìn)入周期性調(diào)整期。這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期(香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長的時間)。經(jīng)過這種調(diào)整，市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來。這是市場基本法則，市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，誰也無法阻礙國內(nèi)這一輪房地產(chǎn)市場大調(diào)整。

　　長沙晚報：這個時間您可以以具體的數(shù)字來表示一下嗎？一年兩年？

　　易憲容：這個調(diào)整要有一段時間，不能說一年、半年保證能調(diào)整過來。我國前幾年累積的樓市泡沫正在逐步破裂，樓市將從投資市場回歸消費市場，百姓購房將更多地用于居住。

　　未來發(fā)展？

　　調(diào)整給長沙帶來機會

　　長沙晚報：從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，房地產(chǎn)走勢是怎樣的？目前的樓市成交量是如此萎縮，大家都很悲觀。

　　易憲容：從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中肯定是一個比較好的行業(yè)，也是未來支持中國經(jīng)濟(jì)繁榮的一個比較好的行業(yè)。但是現(xiàn)在要看的是，房地產(chǎn)快速增長，飆升已經(jīng)有八年了。這八年房地產(chǎn)出現(xiàn)一些周期性的調(diào)整也是必然的。為什么會出現(xiàn)周期性的調(diào)整呢？如果不出現(xiàn)這些調(diào)整，照常發(fā)展下去會出現(xiàn)什么結(jié)果呢？一定會出現(xiàn)最近世界性的房地產(chǎn)業(yè)泡沫破滅這種結(jié)果。所以來講呢，中央對這種問題有一個比較清楚的認(rèn)識，出臺了一些政策，出臺了一些規(guī)定，來保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。所以大家不要因為房地產(chǎn)稍微有一些變化就覺得房地產(chǎn)市場悲觀。這不是悲觀的問題，如果說我們房地產(chǎn)市場不調(diào)整，跟去年的發(fā)展一樣，我們這種發(fā)展可不可以持續(xù)。所以中央政府所要考慮的問題是：我們的房地產(chǎn)能不能持續(xù)下去，持續(xù)10年，20年，30年的發(fā)展？

　　早幾年盡管市場很發(fā)達(dá)，但重心在一線城市，不動產(chǎn)被分割為區(qū)域市場，但資金會流動，大量的資金、人才、管理技術(shù)等等，由過高的區(qū)域流向較低的區(qū)域，這給二線城市帶來機會。長沙的房地產(chǎn)企業(yè)一定要對全局有個清楚的判斷，認(rèn)清自己的優(yōu)勢機會，可以少走很多彎路。

　　兩型社會？

　　關(guān)鍵在形成有效的土地市場

　　長沙晚報：您認(rèn)為兩型社會試驗區(qū)機遇下的長沙，怎樣才能快速起飛？

　　易憲容：長沙如果能借助試驗區(qū)的機遇，在土地市場有大膽嘗試，可以一下子走到市場前面，這也是我目前正在思考的問題。我們的土地政策甚至憲法都可以修改的，只要對城市建設(shè)有利。關(guān)鍵在于形成有效的土地市場。如果這樣，不出十年，長沙絕對可以超過沿海城市�，F(xiàn)在國外開始出現(xiàn)回歸城市的趨勢。向超大城市群發(fā)展，走時間、空間、資源、成本節(jié)約的道路，這是未來城市發(fā)展的必然趨勢。希望更多的試驗區(qū)都勇于嘗試。

　　長沙晚報：您認(rèn)為海外熱錢能抄底中國樓市嗎？

　　易憲容：不可能。海外資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場不在商業(yè)性原則及居住性原則下，是不能夠進(jìn)入的。也就是說，即使海外資金最多，國內(nèi)房地產(chǎn)市場利潤最高，海外熱錢要進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場是要受到嚴(yán)格的限制的。海外熱錢更不會進(jìn)入長沙，它一定會去交易活躍的地方。長沙太平靜了。同時，這些錢也沒有那么容易進(jìn)來的。政府打擊的政策也非常嚴(yán)厲。

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　　易憲容：男，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，其著有《現(xiàn)代合約經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》、《金融市場與制度選擇》、《金融市場的合約分析》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)的迷思》、《金融市場的震蕩與發(fā)展》、《經(jīng)濟(jì)繁榮與權(quán)力運作》等書。