正當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開(kāi)始告別非理性繁榮之際，日前傳來(lái)中房協(xié)上書(shū)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求政策救市的消息。那么，不管中房協(xié)上書(shū)的建議是否會(huì)被采納，我們首先要搞清楚的一個(gè)重要問(wèn)題是，到底還有多少真實(shí)需求在支撐著仍然處在高“水位”的國(guó)內(nèi)房市？房市內(nèi)需和外需中到底還有多少“水分”？如果內(nèi)需外需依然看漲，那么政策救市的可能性就大增；反之，如果需求繼續(xù)走熊，那么救市仍將無(wú)濟(jì)于事或者于事無(wú)益。

　　沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)近年暴漲的一個(gè)重要原因是海外游資的推波助瀾。究其目的，大多是炒高房?jī)r(jià)后轉(zhuǎn)手獲利，少數(shù)是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后坐待升值。顯然，這些外部需求顯然大部分只能歸類(lèi)為投機(jī)類(lèi)。然而，發(fā)端于美國(guó)的西方金融危機(jī)目前大有愈演愈烈之勢(shì)，一方面，由于危機(jī)導(dǎo)致的流動(dòng)性緊張，海外游資的首要任務(wù)應(yīng)當(dāng)是回歸母體，確保母體安然渡過(guò)危機(jī)；另一方面，在經(jīng)濟(jì)全球化日益深入的今天，金融危機(jī)導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)近來(lái)持續(xù)惡化，因此游資對(duì)世界經(jīng)濟(jì)包括新興經(jīng)濟(jì)體的預(yù)期均較為悲觀(guān)，他們的海外投機(jī)行為無(wú)疑也將更為謹(jǐn)慎。

　　盡管?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境已然發(fā)生了巨變，不過(guò)，作為傳統(tǒng)的發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的主要手段，吸引外資眼下仍然是一些地方一項(xiàng)重點(diǎn)工作。殊不知，在那些以諸多優(yōu)惠政策招來(lái)的外資中，有相當(dāng)部分是打著工業(yè)投資的名義而實(shí)質(zhì)上卻是沖著房地產(chǎn)投機(jī)而來(lái)，并且，在這些“掛羊頭賣(mài)狗肉”的游資中，還有不少是國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)道海外而來(lái)的假外資。令人欣慰的是，這些假外資已經(jīng)引起警惕，很多地方政府正在制定更加完善的監(jiān)管辦法，以盡量減少假外資的流入。

　　看來(lái)，不管是真實(shí)部分還是虛假部分，房市的外部需求都將呈下降之勢(shì)。

　　那來(lái)自國(guó)內(nèi)的需求又將如何呢？

　　央行剛發(fā)布不久的三季度問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果很能說(shuō)明問(wèn)題。調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的城鎮(zhèn)居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.8個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房意愿創(chuàng)下近十年最低水平！更有甚者，在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比均不足10%，低于全國(guó)平均水平。

　　購(gòu)房意愿創(chuàng)下十年最低足見(jiàn)房市內(nèi)需之弱，而且我們還不能判斷13.3%的紀(jì)錄會(huì)不會(huì)被打破。為什么這樣講？因?yàn)榫用駥?duì)未來(lái)增收信心相當(dāng)不足。根據(jù)央行調(diào)查，3季度城鎮(zhèn)居民當(dāng)期收入滿(mǎn)意指數(shù)為15.3%，分別比上季度和去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)和5.7個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)收入信心指數(shù)為19.3%，分別比上季度和去年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)和4.5個(gè)百分點(diǎn)，雙雙降至2006年以來(lái)的最低水平！

　　居民收入滿(mǎn)意指數(shù)和未來(lái)收入信心指數(shù)雙雙大降，既是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的反映，也再次證明居民未來(lái)購(gòu)房能力的下降趨勢(shì)，這對(duì)房市內(nèi)需無(wú)疑是又一個(gè)“打擊”。

　　更宏觀(guān)地看，目前我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅雖有所回落但仍在上漲，而工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格還處于歷史高位，價(jià)格上漲的壓力尚未根本緩解。專(zhuān)家認(rèn)為，通貨膨脹對(duì)購(gòu)房等消費(fèi)支出當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生擠壓效應(yīng)，所以后期消費(fèi)要維持高增長(zhǎng)存在相當(dāng)壓力。

　　不僅如此，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響，國(guó)內(nèi)就業(yè)增長(zhǎng)有減速的可能。同時(shí)，股市的降溫也使得居民財(cái)產(chǎn)性收入大為縮水。這些因素的存在，都將降低今后城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力。

　　近一年多來(lái)，在中央的推動(dòng)下，各地積極構(gòu)建多層次城市住房保障體系，通過(guò)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模，推行廉租住房、周轉(zhuǎn)房制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特困家庭的住房問(wèn)題。這種對(duì)保障性住房建設(shè)的重視，體現(xiàn)了政府對(duì)自身角色的認(rèn)清和回歸，多多少少也從“客源”上分流了商品住宅的潛在購(gòu)買(mǎi)者，從而再次對(duì)商品房的內(nèi)需造成削弱。

　　另外，房市中久已風(fēng)聞的虛假合同現(xiàn)象其實(shí)仍未絕跡。據(jù)武漢市日前對(duì)近300個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同專(zhuān)項(xiàng)檢查，結(jié)果顯示，約四成樓盤(pán)購(gòu)房合同藏有“貓膩”，其中以“補(bǔ)充條款”、“合同附件”問(wèn)題最多，甚至潛藏著虛假購(gòu)房以套取銀行貸款的“李鬼”。一旦對(duì)這些“問(wèn)題合同”予以規(guī)范，肯定有不少因見(jiàn)不得陽(yáng)光而銷(xiāo)聲匿跡。對(duì)這些虛假的內(nèi)需，我們顯然不能不在研究房市需求時(shí)做一個(gè)減法。

　　那么，房市的真實(shí)內(nèi)需到底在哪里呢？答案只能在于國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民的自住需求，這種需求雖然總量不小，并且也呈剛性，但終究不能承擔(dān)太多泡沫的“重壓”。如此，我們對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房市的成交低迷，對(duì)部分城市房?jī)r(jià)的小幅下跌，對(duì)一些開(kāi)發(fā)商的打折銷(xiāo)售就不難理解。

　　中房協(xié)是開(kāi)發(fā)商的協(xié)會(huì)，從其上書(shū)提出的救市建議來(lái)看，無(wú)非是要求將正在執(zhí)行的宏觀(guān)調(diào)控措施放松一些，實(shí)質(zhì)上則是使房地產(chǎn)投資和投機(jī)成本更低一些更為便利一些，所放大的不過(guò)是國(guó)內(nèi)房市的投資和投機(jī)需求。如此一來(lái)，不但不能治理中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的種種沉疴，反而會(huì)將剛剛看到理性回歸苗頭的房市推回非理性狀態(tài)，會(huì)將正在縮小的房市泡沫再次吹大，會(huì)使剛剛離廣大普通購(gòu)房人稍稍近了一丁點(diǎn)兒的房?jī)r(jià)再次絕塵遠(yuǎn)去。如此一來(lái)，所謂上書(shū)呼吁救市本質(zhì)上將會(huì)是“害市”。(記者　周劍初)