如果農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、宅基地物業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)流通，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響會(huì)有多大呢？目前的法律，對(duì)宅基地交易有何限制？消費(fèi)者如何看待小產(chǎn)權(quán)房？本報(bào)記者采訪(fǎng)各路專(zhuān)家及消費(fèi)者，透視新土地政策背后的實(shí)際意義。

　　日前，《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》全文公布，根據(jù)《決定》，中國(guó)將保留土地分別由國(guó)家和農(nóng)民集體所有的制度框架。與此同時(shí)，改革現(xiàn)有征地制度，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”。

　　專(zhuān)家指出，《決定》打破了現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國(guó)有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地同等的地位。農(nóng)村集體土地可流轉(zhuǎn)后會(huì)否對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？專(zhuān)家表示，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)后不改變“土地集體性質(zhì)”，也就意味著仍然不能參與商品房住宅建設(shè)，因此對(duì)商品房市場(chǎng)影響非常有限。

　　宅基地房能自由上市嗎？

　　十七屆三中全會(huì)中通過(guò)的新土地政策有望為宅基地的上市松綁，各地相關(guān)細(xì)則正在制定之中。政府決定推動(dòng)土地制度改革，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)(買(mǎi)賣(mài))土地承包權(quán)。這一決定引起了海內(nèi)外輿論對(duì)于“土地流轉(zhuǎn)”的熱烈解讀，而關(guān)于農(nóng)民宅基地屆時(shí)將會(huì)“修成正果”，大量流入住宅交易市場(chǎng)的說(shuō)法，更是盛極一時(shí)。

　　宅基地上市已不是什么新鮮事，特別在2007年樓價(jià)高企的時(shí)候，不少購(gòu)房者將目光投向價(jià)格便宜不少的宅基地房。但由于目前政策規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體用地，不能辦理過(guò)戶(hù)和領(lǐng)取房產(chǎn)證，這也令不少購(gòu)房者卻步。由于最近風(fēng)傳宅基地準(zhǔn)許上市的消息鋪天蓋地，“小產(chǎn)權(quán)房”交易也渾水摸魚(yú)地進(jìn)行。荔灣茶滘一棟全新大廈本為宅基地，目前也開(kāi)放給有意購(gòu)買(mǎi)的人士參觀，還說(shuō)可以辦房產(chǎn)證。

　　法律界人士：宅基地房屬灰色地帶

　　記者就宅基地交易問(wèn)題咨詢(xún)一位法律界人士。他對(duì)記者表示，宅基地房產(chǎn)交易屬法律灰色地帶，非常復(fù)雜，各個(gè)地區(qū)對(duì)此有不同的解讀。今年初“小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法”的消息不脛而走，旋即被國(guó)土資源部指為失實(shí)，并重申禁購(gòu)政策。在眾多小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的官司中，北京宋莊畫(huà)家村較為典型。這位人士介紹道，2002年，一位北京畫(huà)家購(gòu)買(mǎi)了北京宋莊一處房產(chǎn)，雙方當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議。事隔5年后，賣(mài)方以買(mǎi)賣(mài)合同不合法為由要求法庭取消當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)合同，2008年3月，法院終審判決，以畫(huà)家購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地房屋的不合法性判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)方退還2.6萬(wàn)元購(gòu)房款給買(mǎi)方。有人士估值，房子目前市價(jià)為30萬(wàn)~40萬(wàn)元。

　　月前，一名出售宅基地房的業(yè)主也向記者詢(xún)問(wèn)有關(guān)取消宅基地房子交易的事宜。這名人士為廣州市某區(qū)的農(nóng)民，他在別的村子建有相鄰的兩處房子，已獲發(fā)宅基地證。隨后，他把一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)他人，宅基地證押在買(mǎi)主處，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議訂明：若將來(lái)宅基地可以上市，賣(mài)方需協(xié)助買(mǎi)方辦理有關(guān)手續(xù)。不料后來(lái)他與鄰居，即房子的買(mǎi)主(一名從廣東某地前來(lái)做生意的商人)發(fā)生糾紛，為此他也仿效北京宋莊農(nóng)民起訴到法院，要求取消買(mǎi)賣(mài)合同，以達(dá)到趕走鄰居的目的。

　　記者暗訪(fǎng)：小產(chǎn)權(quán)房交易悄悄進(jìn)行中

　　置業(yè)人士方小姐住在芳村茶滘附近，去年樓市高企時(shí)覺(jué)得置業(yè)無(wú)望，后來(lái)得知花蕾路口一嶄新落成的大廈可能出售，于是躍躍欲試想出手。2007年5月，這棟18層高的大樓已落成，外立面呈流線(xiàn)型，在一片低矮的合興苑中甚為引人注目。方小姐通過(guò)熟人得到大樓戶(hù)型圖和價(jià)格，毛坯單價(jià)4500~6300元/m2不等。一心想置業(yè)的方小姐雖然知道這棟是宅基地項(xiàng)目，但樓價(jià)那么高，恒荔灣畔當(dāng)時(shí)單價(jià)已過(guò)萬(wàn)元，買(mǎi)到一個(gè)可以長(zhǎng)住70年的一手物業(yè)，她也認(rèn)了。

　　后來(lái)這個(gè)大樓一直沒(méi)有消息出，直到最近，記者隨同方小姐到樓盤(pán)暗訪(fǎng)，大樓管理處“客串”售樓部，門(mén)口張貼一張戶(hù)型圖和價(jià)格表就完事。目前廣州市樓價(jià)回復(fù)2007年初水平，然而這棟大樓的售價(jià)不降反升，均價(jià)從5500~7400元/m2左右。有關(guān)人士對(duì)方小姐說(shuō)，房產(chǎn)證可以辦，至于是否具有商品房預(yù)售證及是否簽訂房管局標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，有關(guān)人士推說(shuō)不知道。據(jù)了解，茶滘村村民可以獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，享受9.7折。有意購(gòu)買(mǎi)的人士必須要等村民選擇完畢后才可以購(gòu)買(mǎi)余下的單位。在記者與方小姐看價(jià)格表的半個(gè)小時(shí)內(nèi)，接連有幾撥看樓人士到場(chǎng)了解情況，大部分都是茶滘村以外的居民。

　　方小姐對(duì)記者表示，即使有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)這個(gè)新樓的單位，她也不會(huì)出手，因?yàn)閺V州樓價(jià)下調(diào)幅度那么大，這個(gè)宅基地大樓比原先的價(jià)格還要高，即使是購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)的商品房，芳村附近有力迅原筑等多個(gè)選擇，算上裝修成本，價(jià)格差不多；其次，大廈產(chǎn)權(quán)不明，縱然現(xiàn)在有諸多傳聞?wù)f宅基地可以上市，若幾十萬(wàn)甚至一百萬(wàn)元買(mǎi)來(lái)一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)”，不劃算。

　　記者把這棟新樓與東圃的陽(yáng)光假日?qǐng)@做一比較，同樣是村物業(yè)，同樣是建成后空置一年以上，陽(yáng)光假日?qǐng)@終于改變土地性質(zhì)，以全新二手房面世，不排除這棟新樓會(huì)是陽(yáng)光假日?qǐng)@的翻版。不過(guò)，目前這棟新樓產(chǎn)權(quán)尚不清晰，且價(jià)格對(duì)比周邊新盤(pán)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，方小姐的謹(jǐn)慎不無(wú)道理。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　按照《決定》，今后建設(shè)用地由單一的國(guó)有土地變?yōu)閲?guó)有和集體所有兩種類(lèi)型，供地主體也變?yōu)閮蓚�(gè)。供地結(jié)構(gòu)的變化，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)專(zhuān)家表示短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示：“國(guó)有土地和集體土地是在兩個(gè)體系內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而對(duì)于流轉(zhuǎn)用地是否能用于商品住宅開(kāi)發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房能否進(jìn)入流轉(zhuǎn)等問(wèn)題，《決定》中并沒(méi)有提及，在看不到細(xì)則之前，很難去判斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響�！比绻麅H僅從《決定》來(lái)看，由于集體土地的性質(zhì)不能改變，因此對(duì)商品房市場(chǎng)而言影響不大。據(jù)了解，此前廣東等試點(diǎn)省也出臺(tái)了有關(guān)土地流轉(zhuǎn)方面的政策，其中明確規(guī)定嚴(yán)禁集體建設(shè)用地(包括宅基地)用于商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但此次《決定》未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)定，因此很難判斷對(duì)商品房市場(chǎng)的影響，有待政策的進(jìn)一步明確。

　　雖然目前還看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不過(guò)有種可能性是通過(guò)城中村改制，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。不過(guò)這樣進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)手續(xù)和費(fèi)用也相當(dāng)繁雜和高昂。滿(mǎn)堂紅研究部周峰表示，宅基地房子屬于農(nóng)村集體所有制土地上的物業(yè)，假使有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成城市國(guó)有土地的物業(yè)，便需要通過(guò)相關(guān)的土地規(guī)劃部門(mén)來(lái)做屬性變更處理，宅基地房的所有權(quán)人還得支付一筆土地用途變更費(fèi)用(類(lèi)似現(xiàn)在的限價(jià)房要上市還得補(bǔ)足市場(chǎng)差價(jià))。補(bǔ)了費(fèi)用之后的宅基地房成本，跟現(xiàn)在市面上在售的樓齡較長(zhǎng)的舊房子價(jià)格差別不會(huì)太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村內(nèi)，而城中村在市政配套、綜合管理等方面仍舊落后于城市的其他非城中村地域，對(duì)具備改善需求的購(gòu)房者吸引力有限。目前對(duì)這類(lèi)宅基地房感興趣的，可能是有居住需求，但手頭上資金相對(duì)不足的客戶(hù)，而這部分客戶(hù)在現(xiàn)階段大多數(shù)持觀望態(tài)度，并沒(méi)有出手購(gòu)房的意愿，故對(duì)二手樓市的影響并不算大。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士也認(rèn)為，新土地政策對(duì)樓市影響微乎其微，原因在于“三個(gè)不得”，即10月19日公布的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》提到“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益”。這意味著土地流轉(zhuǎn)并不會(huì)增加城市住房用地的來(lái)源，不會(huì)因而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)更多廉價(jià)住房，城市居民也因此不會(huì)直接從土地流轉(zhuǎn)中獲益。而宅基地進(jìn)入住宅市場(chǎng)交易的可能性也就無(wú)從談起了。有關(guān)人士表示：“可以肯定地說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)，尤其指宅基地的流轉(zhuǎn)，不會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。”

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，《決定》對(duì)商品住宅市場(chǎng)有著間接的影響。因?yàn)榧�體土地也可用于非農(nóng)建設(shè)，隨著一部分農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，事實(shí)上增加了工業(yè)或商業(yè)用地的供應(yīng)。這一定程度上會(huì)減少工業(yè)或者商業(yè)用地在國(guó)有土地市場(chǎng)的需求，進(jìn)而增加了商品住宅用地的供應(yīng)，最終由土地供給的變化影響地價(jià)、房?jī)r(jià)的變化。(黃濤 李鳳荷)