易憲容

　　●加強(qiáng)金融房貸管理風(fēng)險(xiǎn)控制

　　●重視房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)評(píng)估

　　●信貸支持重點(diǎn)放在個(gè)人住房

　　●強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房購(gòu)買的消費(fèi)性

　　最近，國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩及危機(jī)，不僅對(duì)世界經(jīng)濟(jì)帶來諸多不穩(wěn)定不確定因素，也將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的影響。這幾天，無論中央政府還是部門領(lǐng)導(dǎo)都在不同場(chǎng)所來表明對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的重視，制定相應(yīng)政策來應(yīng)對(duì)。

　　對(duì)于這次金融危機(jī)，盡管產(chǎn)生的因素是多方面的，但問題的核心是美國(guó)政府用一個(gè)泡沫掩蓋另一個(gè)泡沫，在于美國(guó)政府為了短期經(jīng)濟(jì)繁榮而極力放松貨幣政策，從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一些金融機(jī)構(gòu)又通過金融衍生工具把這些泡沫的風(fēng)險(xiǎn)無限放大，從而導(dǎo)致美國(guó)金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于這次美國(guó)金融危機(jī)，決不可低估它對(duì)世界經(jīng)濟(jì)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大影響。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)分析，也要在這個(gè)大背景下來思考。對(duì)于美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，既要看到近幾年來中國(guó)金融體系在不斷地完善、中國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)力普遍增強(qiáng)，有一定的抵御外部沖擊的能力，也要看到中國(guó)金融體系所面臨的困難與問題。比如說，政府對(duì)金融市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)化程度有待提高，中小企業(yè)融資困難，股市持續(xù)下跌及投資者對(duì)股市的信心不足，不少金融服務(wù)功能缺失，金融監(jiān)管制度不健全等，特別是房地產(chǎn)金融所面對(duì)的問題更是當(dāng)前不容低估的事情。

　　就當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)問題來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)該是當(dāng)前中國(guó)金融市場(chǎng)的核心所在。如何來做房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，中國(guó)人民銀行提出了下一步宏觀金融調(diào)控的基本思路。

　　一是要采取嚴(yán)密科學(xué)的態(tài)度了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，并通過有效的機(jī)制及工具科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)與支持并非是站在人云亦云的基礎(chǔ)上，而是站在科學(xué)規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，正確評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)這些評(píng)估來改進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持方式與力度。但是，就目前中國(guó)的房地產(chǎn)信息管理來看，不僅房地產(chǎn)投資與消費(fèi)沒有清楚的界定，每個(gè)部門都是根據(jù)自己的需要來界定房地產(chǎn)是投資還是消費(fèi)，在這樣的情況下，要獲得房地產(chǎn)的有效信息是困難的。還有，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)問題，目前所使用的是房地產(chǎn)的一手房?jī)r(jià)格，這種價(jià)格意義并不能真正表現(xiàn)市場(chǎng)的變化，信息量有限。因此，要追蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，央行還得改進(jìn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)體系與指標(biāo)，否則，當(dāng)前的許多信息指標(biāo)體系是不科學(xué)不規(guī)范的。

　　二是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持，重點(diǎn)放在個(gè)人住房消費(fèi)貸款上，而不是鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機(jī)。這樣，房地產(chǎn)政策既與房地產(chǎn)的民生性結(jié)合，也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)發(fā)展的根本所在。可以說，盡管美國(guó)金融危機(jī)是房地產(chǎn)泡沫引起的，但是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫也沒有如中國(guó)居民那樣不少人專門購(gòu)買許多房子炒作的，而是每一個(gè)人只能購(gòu)買一套住房。如果美國(guó)人住房購(gòu)買超過了一套，那么不僅不能夠享受政府各種優(yōu)惠政策，反之，政府還有種種稅收讓住房炒作者無利可圖�？梢�，美國(guó)住房購(gòu)買一套都會(huì)引起房地產(chǎn)的大泡沫，那么如果允許中國(guó)2007年那種房地產(chǎn)炒作，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不是要炒上天去。所以，中國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)要高于美國(guó)。因此，央行的房地產(chǎn)信貸政策如何強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)購(gòu)買的個(gè)人自住消費(fèi)的重要性也不會(huì)過分。這是未來中國(guó)房地產(chǎn)得以健康發(fā)展的核心。

　　三是為了強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的個(gè)人住房購(gòu)買的消費(fèi)性，中央政府不僅要簡(jiǎn)化個(gè)人住房消費(fèi)貸款制度，也要完善及規(guī)范這些住房消費(fèi)貸款制度。也就是說，對(duì)于目前國(guó)內(nèi)住房按揭制度既要有利于支持居民住房消費(fèi)，也要有利于防范商業(yè)銀行的信貸。只有這樣，才能保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，才能降低出現(xiàn)類似美國(guó)次貸風(fēng)險(xiǎn)的可能性。目前中國(guó)住房消費(fèi)信貸制度存在許多不足，它是早幾年房地產(chǎn)炒作的根源，如果央行在這些方面能夠做一些努力，就能夠加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范�？梢哉f，這些精神是央行對(duì)房地產(chǎn)信貸政策最新表述，也應(yīng)該是未來房地產(chǎn)信貸管理政策的根本所在。

　　(作者為中國(guó)社科院金融研究所研究員)