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樓市觀察:政策是否會(huì)演變成維持高房?jī)r(jià)的"托市"

2008年11月01日 07:02 來源:人民日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論


 

    深秋的北京,位于城市西南部四環(huán)五環(huán)之間的幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正在如火如荼的建設(shè)中。目前市區(qū)在售樓盤,價(jià)格以12000元至18000元/平方米居多。據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道,北京樓市目前成交陷入困境,房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛推出打折促銷活動(dòng)。然而,打折風(fēng)潮所帶來的價(jià)格松動(dòng)并沒有幫助市場(chǎng)擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺(tái)“救市”政策,購(gòu)房者仍然選擇靜靜觀望。但有專家指出:盡管今年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售普遍陷入困境,但同去年相比,今年的房?jī)r(jià)依然有一定幅度的上漲。所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)冬天的來臨”的說法不切實(shí)際。 中新社發(fā) 滿會(huì)喬 攝


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  目前,美國(guó)金融危機(jī)的發(fā)展正在對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響,“保增長(zhǎng)”成為經(jīng)濟(jì)工作的頭等大事。近日,國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)居民購(gòu)房的財(cái)稅、金融政策。人們關(guān)注:在這些措施的作用下,何時(shí)能實(shí)現(xiàn)樓市交易回暖的目標(biāo)?政策是否會(huì)演變成維持高房?jī)r(jià)的“托市”?購(gòu)房者現(xiàn)在該不該出手?對(duì)各級(jí)政府而言,除了頻繁“救市”,怎樣從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?本報(bào)記者直擊政策背后,深入不同層面,為您打開一連串問號(hào)。  

  ——編 者

  ●對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有啥影響

  ——長(zhǎng)期有利于激發(fā)需求,短期觀望情緒可能繼續(xù)

  下手還是觀望?這是個(gè)問題。

  北京的公務(wù)員徐春明去年這時(shí)就打算買房,和很多購(gòu)房者一樣,這一年來他選擇了持幣待購(gòu)。

  10月23日晨,徐春明打開電腦,幾乎所有新聞網(wǎng)站頭條都是“中國(guó)政府救樓市”的新聞。頭天晚上國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策,從11月1日起,下調(diào)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下住房的契稅至1%,免征印花稅。購(gòu)買普通自住房最低首付比例調(diào)到20%,可享受基準(zhǔn)利率最低0.7倍的優(yōu)惠利率,住房公積金利率下調(diào)……

  徐春明細(xì)算了一下,如要買一套100萬元左右的房子,可省下1萬多元稅費(fèi),首付壓力可減到20萬元出頭,20年的還款利息則可省下15萬元,購(gòu)房負(fù)擔(dān)的確有所減輕。

  他同時(shí)算了一筆賬,如房?jī)r(jià)繼續(xù)跌,即使開發(fā)商每平方米只優(yōu)惠500元,100平方米的房子也能輕易省下5萬元,比減免1萬元的交易稅費(fèi)誘惑大得多。

  “我還是再看看,至少到春節(jié)吧。反正這段日子房?jī)r(jià)不可能大漲!毙齑好髡f。

  10月23日以來,新浪等知名網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示,至少有超過50%的網(wǎng)友表示將繼續(xù)觀望。而各地的“救市”政策,迄今為止并未呈現(xiàn)明顯效果。

  對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,現(xiàn)在唯一確定的是需求仍存在,但龐大的潛在需求何時(shí)能回到市場(chǎng)?

  多數(shù)專家和業(yè)界人士認(rèn)為,國(guó)家出臺(tái)的系列新政對(duì)購(gòu)房者的支持力度比此前業(yè)界預(yù)測(cè)的要大,傳遞出強(qiáng)烈信號(hào):希望房市交易回暖,房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。這有利于激發(fā)潛在需求,緩解觀望情緒。長(zhǎng)期看,必將提振市場(chǎng)信心,有利于這輪市場(chǎng)調(diào)整更加穩(wěn)定健康。

  但北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,相對(duì)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià),目前的支持力度還難以刺激購(gòu)房者立刻出手。此次出臺(tái)的新政并沒時(shí)間限制,對(duì)持幣待購(gòu)者而言,完全可繼續(xù)觀望一段時(shí)間。而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌的預(yù)期短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)何時(shí)能回暖尚需觀察。

  市場(chǎng)供需狀況更不容樂觀。截至8月底,全國(guó)商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米,同比增長(zhǎng)8.7%。加之交易量的持續(xù)萎縮,市場(chǎng)短期內(nèi)存在較明顯的供給過剩。

  年底臨近,資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何過“年關(guān)”的問題。雙重影響下,多數(shù)開發(fā)商還是會(huì)延續(xù)促銷降價(jià)的策略,挺過今年,等待市場(chǎng)回暖。

  ●“救”樓市究竟為了什么?

  ——帶動(dòng)上下游回暖,促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需,防范金融風(fēng)險(xiǎn) 

  “表面看,這些政策是針對(duì)房市的。根本上講,是要通過激活房市交易,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需的作用!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專家說。

  樓市低迷、開工減少,對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響日益明顯。

  上游——建材業(yè)產(chǎn)量和工業(yè)增加值增速下滑;鋼鐵業(yè)大面積減產(chǎn),量?jī)r(jià)齊跌;不少建筑企業(yè)早在上半年就“沒活干”,年底能否按時(shí)結(jié)到工程款仍是問題。下游——裝修、家電、家具等行業(yè)也不同程度遭到房地產(chǎn)業(yè)不景氣的沖擊。

  “房地產(chǎn)業(yè)本身是資本密集型行業(yè),而其上下游基本都是勞動(dòng)密集型行業(yè),關(guān)乎就業(yè)問題!倍J(rèn)為,房市回暖,投資重新啟動(dòng),對(duì)緩解上下游行業(yè)的就業(yè)壓力將起到一定作用。

  此輪全球金融風(fēng)暴,也使銀行系統(tǒng)空前關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走低可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于次貸危機(jī),在我國(guó),風(fēng)險(xiǎn)更可能來自開發(fā)貸款。

  江蘇一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,如明年4月仍無法按期償還銀行貸款,就準(zhǔn)備把房子“扔給銀行”。而現(xiàn)有市場(chǎng)情況下,銀行收了房子賣不出去,很可能增加壞賬。因此,刺激需求促使樓市交易回暖,對(duì)金融安全意義重大。

  至于地方政府,雖然其多數(shù)對(duì)“土地財(cái)政”的提法諱莫如深,但不可否認(rèn),隨著前幾年房?jī)r(jià)快速上漲而節(jié)節(jié)攀升的土地出讓收益,已成地方政府重要財(cái)源。

  “市場(chǎng)冷清造成大量土地流拍,部分開發(fā)商退地,使地方政府財(cái)政收入受到影響,投入各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也捉襟見肘。”武漢市武昌區(qū)一位官員說:“某種程度上講,地方‘救市’實(shí)屬迫不得已!

  ●會(huì)不會(huì)為高房?jī)r(jià)“托市”?

  ——支持購(gòu)房者的政策本為“暖市”,部分地方舉措不利于市場(chǎng)正常調(diào)整

  不少人擔(dān)心,密集的政策出臺(tái)會(huì)影響市場(chǎng)的正常調(diào)整,實(shí)際救了仍偏高的房?jī)r(jià),救了本應(yīng)被市場(chǎng)淘汰的開發(fā)商。

  此次出臺(tái)的財(cái)稅、金融政策,主要是通過減免稅費(fèi)、降低購(gòu)房門檻和還貸壓力,支持購(gòu)房者買房。既無直接針對(duì)開發(fā)商的稅收減免,也無放寬繳納土地出讓金的時(shí)限,業(yè)界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制、取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅等,也沒提及。

  “總體說,政策是溫和的,并未直接緩解開發(fā)商的資金壓力。如消費(fèi)者不買賬,開發(fā)商該降價(jià)還是得降價(jià),該破產(chǎn)還是得破產(chǎn),市場(chǎng)的正常調(diào)整不會(huì)因此停滯!苯ㄔO(shè)部專家指出:“中央政策是在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,對(duì)過去幾年房市宏調(diào)政策的適度放松和理性回歸,稱之為‘暖市’更合適!

  部分地方政府的政策中不乏直接針對(duì)開發(fā)商的政策。江蘇某市提出,對(duì)不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊,可適當(dāng)順延開、竣工時(shí)間,并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出,對(duì)開發(fā)商不同程度減免各種稅費(fèi)。

  對(duì)于此類“大膽”之舉,專家認(rèn)為,資金壓力和購(gòu)房者的觀望是開發(fā)商降價(jià)銷售、市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的主要原因,而直接補(bǔ)貼開發(fā)商的政策可使開發(fā)商緩解資金壓力,可能再現(xiàn)“死扛”房?jī)r(jià)的局面。果真如此,不利于市場(chǎng)的正常調(diào)整和健康發(fā)展,擴(kuò)大內(nèi)需的目的也無從實(shí)現(xiàn)。推出此類政策應(yīng)慎重。

  ●除了“救”,政府還要做什么?

  ——加強(qiáng)住房保障是當(dāng)務(wù)之急也是重中之重

  人們注意到,此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設(shè),加大實(shí)物配租力度,擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍,推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。同時(shí),《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》已由相關(guān)部門制定完畢,近日將出臺(tái)。而此項(xiàng)政策的完善,將為推進(jìn)住房保障工作的進(jìn)展掃清諸多障礙。

  對(duì)此,專家認(rèn)為,在目前形勢(shì)下政府強(qiáng)化住房保障,既能通過保障性住房建設(shè)刺激內(nèi)需,又能有效改善民生,完善的住房保障有利于房?jī)r(jià)“軟著陸”和房市健康發(fā)展,可謂“一箭三雕”。相比各地的被動(dòng)“救市”,搞好住房保障會(huì)使各級(jí)政府在加強(qiáng)和改善房市調(diào)控中更主動(dòng)。

  據(jù)建設(shè)部等提出的廉租房建設(shè)計(jì)劃,2008年新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶,其中實(shí)物配租戶數(shù)40萬戶。建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,今年各地廉租房的建設(shè)任務(wù)已完成約80%,有關(guān)部門近期將赴各地調(diào)研住房保障工作進(jìn)展。而今后一段時(shí)間,加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)仍將是住房政策的重中之重。(記者 王煒)

編輯:唐偉杰】
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