作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度正相關(guān)。由此，上周落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將住房消費(fèi)納入擴(kuò)大內(nèi)需的主要方面，明確提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。

　　顯然，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)型，通過(guò)貨幣擴(kuò)張刺激合理的住房需求將成為未來(lái)的政策取向。在目前的形勢(shì)下，住房消費(fèi)能否如政策預(yù)期的那樣啟動(dòng)，又將如何啟動(dòng)，還是一個(gè)問(wèn)題。但可以預(yù)見(jiàn)，貨幣擴(kuò)張將縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期。

　　樓市冰凍非一日之寒。住房消費(fèi)能否真正啟動(dòng)，還要看我國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃效果能否奏效。其中最關(guān)鍵的是，透明化的貨幣擴(kuò)張過(guò)程能否順利消化房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。如果房?jī)r(jià)的漲幅低于貨幣擴(kuò)張帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，那么，房?jī)r(jià)回歸的壓力會(huì)逐步減小。

　　作為一種投資品，房產(chǎn)價(jià)格有漲有跌不足為奇。但是，由于有按揭產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，房?jī)r(jià)下跌與金融穩(wěn)定存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，同時(shí)房?jī)r(jià)下跌也存在很多社會(huì)問(wèn)題。因房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大而產(chǎn)生的退房、斷供現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，因美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融海嘯更是房?jī)r(jià)泡沫的前車之鑒。

　　因此，僅希望通過(guò)“價(jià)格調(diào)整到位”來(lái)刺激住房消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)。畢竟，買漲不買跌的心理，只能導(dǎo)致成交量的進(jìn)一步萎縮和庫(kù)存的更難消化。

　　其實(shí)，房產(chǎn)購(gòu)置成本的下降還包括利率水平的下調(diào)和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的減輕。有研究報(bào)告顯示，按照目前的房?jī)r(jià)水平計(jì)算，國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)收入比，距離2003-2005年行業(yè)發(fā)展比較理性時(shí)期的平均水平，還高出26%左右。

　　根據(jù)利息費(fèi)用修正后，國(guó)內(nèi)一、二線城市最新房?jī)r(jià)收入比距離2003-2005年還有平均17%的偏離幅度。這意味著，寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購(gòu)買力，也可以在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　10月開始，中國(guó)已步入降息通道，貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤�，短期貸款利率回到歷史最低水平，長(zhǎng)期貸款利率距離最低也僅一步之遙，同時(shí)取消了對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，政策力度遠(yuǎn)超預(yù)期。加之改善性住房的界定有可能為“二套房貸”松綁，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)“探底”和住房消費(fèi)啟動(dòng)的過(guò)程或?qū)⒖s短。

　　不過(guò)就目前而言，降息和減稅的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)在11月份呈現(xiàn)的成交量反彈并沒(méi)有延續(xù)。進(jìn)入12月份，新政效果減弱，各地銷量呈現(xiàn)分化的格局，其中北京、上海、天津未能延續(xù)前期的熱銷，成交量明顯下滑。

　　抑制住房消費(fèi)啟動(dòng)的主要因素，依然包括整體房?jī)r(jià)仍高，購(gòu)房成本依然高于城市居民平均的承受力；其次，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和越來(lái)越多企業(yè)生存發(fā)展受到挑戰(zhàn)，城市居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂(lè)觀，從而延遲和減少大額消費(fèi)。(記者 林喆)